Dern DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Janvier 2025

N° RG 23/00253 – N° Portalis DB3U-W-B7G-M4S7

Code NAC : 30B

S.A.S. HUNICK

C/

S.A.S. HAMMERSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

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DEMANDERESSE

S.A.S. HUNICK, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 841 524 564 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Martin VALLUIS, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.S. HAMMERSON, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 702 024 803 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Louis-David ABERGEL, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, la SAS HAMMERSON a donné à bail commercial à la SAS HUNICK (alors en formation) le local n° 70321 d’une surface d’environ 54,76 mètres carrés, situé dans l’ensemble commercial “[Adresse 6]” pendant 10 ans moyennant un loyer de base annuel HT et HC de 40 500 euros outre 8% du chiffre d’affaires HT et les charges, impôts, taxes et redevances afférents.

Le preneur exerce une activité de “vente à emporter de boissons, sandwichs, pâtisseries, desserts, salades, crêpes, glaces” sous l’enseigne “JIL’S FOOD” au sein dudit local.

Il estime avoir rencontré des difficultés dès le début du bail :

— les locaux nécessitant des travaux de réaménagement pour vétusté et de mise en conformité avec son activité que le bailleur n’avait pas réalisés ;

— la crise sanitaire entraînant une baisse de la clientèle.

Il s’est alors prévalu de l’exception d’inexécution pour non délivrance des locaux et pour absence de clientèle en raison du recours massif au télétravail et a cessé de régler les sommes dues au titre du contrat.

Le bailleur, de son côté, rappelle avoir accordé une franchise de loyer au preneur pendant toute la durée des travaux d’aménagement. Il ajoute que par lettre avenant du 21 avril 2021, il a accordé, à titre forfaitaire et transactionnel, suite à la crise sanitaire, un abandon partiel et forfaitaire de la dette locative et un échéancier pour le solde de ladite dette. La SAS HAMMERSON précise que la société HUNICK devenue HUNICK [Localité 4] manque de manière systématique à son obligation de régler les loyers, charges et accessoires, l’arriéré s’élevant à 139 914,54 euros TTC et ce depuis le 14 mai 2021 alors qu’elle continue à exploiter les locaux et réaliser un chiffre d’affaires.

La SAS HAMMERSON a alors fait délivrer un commandement de payer le 4 novembre 2022 pour un montant de 49 852,88 euros visant la clause résolutoire du bail. Ce dernier est resté infructueux et elle a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception du 11 janvier 2023, courrier resté sans effet.

Le preneur s’est opposé à ce commandement de payer du 4 novembre 2022 par la présente procédure.

Procédure :

Par assignation en opposition à commandement de payer -remise à personne morale le 22 décembre 2022 par commissaires de justice-, la SAS HUNICK a attrait devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SAS HAMMERSON aux fins de :

— suspendre les obligations du bail au bénéfice du preneur pour inexécution de l’obligation de délivrance par le bailleur et en conséquence, annuler le commandement de payer du 4 novembre 2022 ;

— permettre la renégociation des termes du bail commercial du 28 juin 2018 pour imprévision résultant du télétravail et en conséquence annuler le commandement de payer du 4 novembre 2018 ;

— subsidiairement, ordonner le report du paiement des loyers dans un délai de deux ans.

Par conclusions notifiées par voie électroniques le 21 mai 2024, la SAS HUNICK demande au tribunal de :

— vu les articles 1162, 1195, 1219, 1343-5 et suivants, 1719, 1720 et 1722 du code civil,

— vu l’article L.145-41 du code de commerce,

— A TITRE PRINCIPAL : sur la nullité du commandement de payer du 4 novembre 2022

sur les manquements du Bailleur :

— juger que la société HAMMERSON n’a pas exécuté son obligation de délivrance des locaux objets du bail en date du 28 juin 2018, conformément à l’article 1719 du code civil,

en conséquence,

— juger que la société HUNICK est bien fondée à suspendre ses obligations au titre du bail du 28 juin 2018 ;

— juger que le commandement de payer du 4 novembre 2022 est nul,

Sur l’imprévision :

— juger que le télétravail constitue un cas d’imprévision rendant l’exécution du bail en date du 28 juin 2018 trop onéreuse pour la société HUNICK,

— juger qu’en conséquence, la société HUNICK est bien fondée à demander la renégociation du bail commercial en date du 28 juin 2018 ;

en conséquence,

— juger que le commandement de payer du 4 novembre 2018 est nul ;

sur la destruction ou disparition partielle du local loué :

— juger que la pandémie de Covid-19 et les mesures y afférentes ont entraîné une destruction ou disparition partielle du local loué ;

— juger qu’en conséquence, la société HUNICK est bien fondée à demander la renégociation du bail commercial en date du 28 juin 2018 ;

en conséquence,

— juger que le commandement de payer du 4 novembre 2018 est nul ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE – sur le report du paiement des loyers

— ordonner le report du paiement des loyers sollicités par la société HAMMERSON dans un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir ou, à défaut, d’étaler le paiement des loyers sollicités par la société HAMMERSON sur un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner la société HAMMERSON à payer à la société HUNICK la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société HUNICK évoque la nullité du commandement de payer délivré à son encontre le 4 novembre 2022.

En premier lieu, elle fonde la nullité du commandement sur l’absence de délivrance des locaux par le bailleur rappelant qu’aucune clause contractuelle ne peut en exonérer le bailleur, s’agissant d’une obligation d’ordre public. Elle ajoute que la conformité des lieux à la réglementation applicable en fonction de l’usage prévu incombe au bailleur et fait partie de cette obligation de délivrance. En l’espèce, la SAS HUNICK précise que les locaux n’étaient ni conformes à l’activité prévue au bail ni en bon état (accessibilité, hygiène, salubrité) la contraignant à réaliser les travaux de conformité et de remise en état. En outre, elle reproche au bailleur de ne pas avoir maintenu un environnement commercial favorable en raison d’importants travaux entre 2018 et 2022 sur le centre commercial et en permettant à des concurrents de s’installer à proximité. L’activité du preneur prévue au contrat est exclusive, ne lui permettant pas de modifier son offre.

En second lieu, la SAS HUNICK estime que la crise sanitaire a engendré une imprévision rendant l’exécution du bail excessivement onéreuse pour le preneur et lui permettant de solliciter une renégociation du contrat. Elle ajoute que les sociétés se sont adaptées et que depuis, le télétravail est devenu une mesure pérenne réduisant la clientèle du preneur même après les réouvertures post confinement, engendrant des difficultés financières. Elle précise que les fonds concurrents ont fermé sans installation de nouveaux locataires. Elle ajoute que la guerre en Ukraine a également eu des conséquences sur le pouvoir d’achat des consommateurs. Tout cela ne pouvait être ni prévu ni évité. Elle déduit de cette imprévision que le commandement est nul et que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire.

En troisième lieu, se fondant toujours sur la crise sanitaire, la SAS HUNICK estime que la chose louée a subi une “destruction momentanée” justifiant la suspension des paiements par le preneur ainsi que sa demande de renégocier le bail. (Article 1722 du code civil). Elle assimile les périodes de confinement et de fermeture décidés par le gouvernement à cette “destruction momentanée” du local avec la disparition de la clientèle. Les mesures de fermeture sont assimilables à la perte de la chose louée. La fermeture de l’accès n’a pas permis au locataire de jouir de la chose louée peu importe que les dites mesures de fermeture soient extérieures au bail d’après la jurisprudence.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, la SAS HUNICK sollicite un report de paiement des loyers pendant 2 ans, afin de développer son activité et de provisionner les sommes dues. Elle précise que son chiffre d’affaires avoisine 70 000 euros TTC par mois sans déduire l’intégralité des charges nécessaires à son activité (loyer, commandes de matériels, de produits alimentaires, paiement des salaires, etc.).

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’échelonnement des sommes dues sur une période de 2 ans.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la SAS HAMMERSON demande au tribunal de :

— vu les articles 1103 et suivants, 1195, 1219, 1224 à 1230, 1343-5, 1709, 1719, 1722 et 1728 du code civil,

— vu l’article L.145-41 du code de commerce,

— vu les articles 9, 15 du code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

— recevoir la société HAMMERSON en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 novembre 2022 est parfaitement valable,

— juger que la société HAMMERSON a parfaitement rempli son obligation de délivrance en mettant à la disposition de la société HUNICK [Localité 4] les lieux désignés dans le bail,

— juger que la société HUNICK [Localité 4] jouit librement de son local et y poursuit son activité commerciale en exploitant son fonds de commerce et en y réalisant un chiffre d’affaires,

— juger que le bail ne contient aucune obligation de commercialité à la charge de la société HAMMERSON, pas plus qu’il ne l’oblige à maintenir un environnement commercial favorable au preneur,

— juger qu’il est stipulé dans le bail des clauses de renonciation à recours et leur donner pleine et entière application,

en conséquence,

— déclarer irrecevable et mal fondée la société HUNICK [Localité 4] en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenu au bail et visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2022,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible il n’était pas constaté la résiliation de plein droit du bail :

— constater les infractions de la société HUNICK [Localité 4] aux clauses et conditions du bail,

— dire qu’elles sont d’une gravité telle qu’elles rendent impossible le maintien du lien contractuel,

— prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société HUNICK,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société HUNICK [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n° 10321 qu’elle occupe à [Localité 5] [Adresse 3], sous l’enseigne “JIL’S”.

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

— dire que la société HAMMERSON pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société HUNICK,

— condamner la société HUNICK [Localité 4] à payer à la société HAMMERSON une somme de CENT TRENTE-NEUF MILLE SIX CENT QUATRE EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES (139 604,54 euros) TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 6 mai 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5%, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du Titre I du bail,

— déclarer mal fondée la demande de report et de délais de paiement de la société HUNICK et l’en débouter,

— SUBSIDIAIREMENT, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, DIRE que les sommes qui seront versées par la société HUNICK [Localité 4] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

— DANS CETTE HYPOTHÈSE, DIRE que faute par la société HUNICK [Localité 4] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société HAMMERSON pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société HUNICK [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— condamner, en cas de résiliation du bail, la société HUNICK [Localité 4] à payer à la société HAMMERSON une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, outre le paiement des charges et accessoires et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

— condamner la société HUNICK [Localité 4] à régler à la société HAMMERSON une somme de 13 960,45 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10% des sommes dues non réglées à échéance au 6 mai 2024,

— condamner, en cas de résiliation du bail, la société HUNICK [Localité 4] à payer à la société HAMMERSON une somme à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à six mois du dernier loyer annuel dû relative au temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 22 596,18 euros,

— dire qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 21 129, 73 euros restera définitivement acquis à la société HAMMERSON,

— condamner la société HUNICK [Localité 4] à payer à la société HAMMERSON la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société HUNICK [Localité 4] en tous dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 novembre 2022 ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires, dont distraction au profit de Maître Mathieu LARGILLIERE, Avocat au Barreau du Val d’Oise, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SAS HAMMERSON explique que son preneur est de mauvaise foi : alors qu’il exploite le local depuis plus de 5 ans, il n’a jamais émis le moindre reproche quant à la délivrance du bien avant la présente assignation. Il aurait pu donner congé lors de la première période triennale le 27 juin 2021. La SAS HAMMERSON en déduit que la présente procédure a été initiée par pure opportunité et de manière dilatoire pour échapper à ses obligations.

Sur la nullité du commandement de payer, la SAS HAMMERSON rappelle tout d’abord que la crise sanitaire et les mesures prises ne sauraient permettre à la SAS HUNICK de se soustraire à ses obligations au paiement des loyers et charges. A ce titre, elle rappelle les termes de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 selon laquelle les loyers restent dus même en cas de fermeture du local sans aucune suspension. Elle ajoute que la SAS HUNICK se garde de produire ou évoquer les aides publiques reçues pendant la crise sanitaire. Elle précise encore que la jurisprudence a clairement établi que les loyers restent dus pendant la période COVID malgré la fermeture des locaux.

Concernant l’obligation de délivrance lui incombant, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, elle énonce que cette obligation suppose une mise à disposition du bien loué au preneur et la conformité du bien loué à sa destination contractuelle, ce qu’elle affirme avoir fait. Quant à l’article 1720 du même code relatif aux réparations, les parties peuvent y déroger dans le bail, comme le précise la jurisprudence. Ainsi, le bailleur rappelle les termes du contrat de bail prévoyant que les locaux seront pris dans l’état où ils se trouvent, sans que le preneur ne puisse exiger quoique ce soit du bailleur et édictant une reconnaissance selon laquelle le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance. En conséquence, l’obligation de délivrance du bailleur se limite à la mise à disposition du bien loué, ce qui a été fait. Un état des lieux amiable a également été réalisé sans réserve de la part du preneur. En outre, pendant 5 ans d’exploitation, le preneur n’a jamais émis aucune plainte quand à l’état des locaux. De manière surabondante, le bailleur conteste donc les allégations du preneur au titre de cette obligation, les estimant non justifiées, mensongères et preuves de sa mauvaise foi. Il rappelle que les photos produites par le preneur ne sont pas datées et contredites par l’état des lieux dressé contradictoirement entre les parties.

Concernant l’obligation “d’assurer un environnement commercial favorable”, la SAS HAMMERSON rappelle l’absence d’exclusivité prévue au bail commercial, le bailleur pouvant ainsi louer des locaux à des entreprises concurrentes. La jouissance paisible due n’implique pas une exclusivité ou une garantie de non-concurrence sauf clause contraire expresse ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Reprenant à nouveau le droit commun du louage, la SAS HAMMERSON rappelle une nouvelle fois ses obligations à savoir la mise à disposition du bien loué et la conformité de ce dernier à sa destination contractuelle. Le bailleur précise encore une fois que le preneur exploite le local depuis le 28 juin 2018 et qu’il n’existe aucune obligation à son encontre de maintenir la commercialité du centre commercial où le local se situe, la jurisprudence étant bien établie à ce sujet. Là encore, le bailleur précise les termes du bail signé entre les parties et qui ne prévoit aucune obligation de résultat de commercialité due à l’encontre du bailleur notamment le paragraphe C et l’article 19. Il s’appuie également sur la jurisprudence constante quant aux locaux des centres commerciaux, leur appartenance à un même bailleur, la nécessité de prévoir une clause spécifique et précise pour y contrevenir et la simple obligation de moyens pesant en cas de baisse de commercialité. Il rappelle que les deux parties sont tributaires des aléas économiques, des habitudes de consommation, de la modification des circuits traditionnels de distribution, etc. Et qu’on ne peut ainsi pas imposer au bailleur une obligation de résultat quant à la commercialité du site. Ainsi, en l’espèce, le bailleur n’a commis aucune faute contractuelle et a respecté ses obligations.

Concernant la demande d’exception d’inexécution, le bailleur précise que son preneur ne justifie d’aucun motif susceptible de l’exonérer de son obligation essentielle de paiement des sommes dues au titre du contrat de bail. La jurisprudence encadre de manière très stricte l’exception d’inexécution en matière locative eu égard aux paiements de loyers pour éviter toute dérive et la limite au cas où la chose louée est totalement inutilisable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le preneur jouit du bien et y exerce toujours son activité générant un chiffre d’affaires et ce sans la moindre contrepartie financière.

Concernant “la prétendue” imprévision due à la crise sanitaire, le bailleur y voit un moyen supplémentaire pour son preneur de tenter de se soustraire à ses obligations financières contractuelles. La SAS HAMMERSON rappelle à nouveau que le bailleur n’est pas tenu à garantir la chalandise des lieux loués, que les parties ont exclu l’application de l’article 1195 du code civil de leur relation contractuelle, acceptant d’assumer le risque d’un changement de circonstances imprévisibles, renonçant ainsi aux droits prévus à cet article légal lequel n’est pas d’ordre public. Si par extraordinaire la juridiction de céans venait à estimer que cet article devait néanmoins s’appliquer, la SAS HAMMERSON rappelle que la SAS HUNICK doit alors prouver l’existence d’un changement de circonstances imprévisibles, non accepté lors de la conclusion du contrat et qu’elle a demandé une renégociation du contrat au bailleur tout en continuant à s’acquitter de ses obligations. En l’espèce, le bailleur précise que son preneur n’a ni demandé une renégociation du contrat, ni continué à verser les loyers et charges, de sorte qu’il n’est pas fondé en sa demande.

Concernant “la prétendue” destruction ou disparition partielle du local loué, le preneur se fonde sur les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la crise sanitaire due au Covid 19 en contradiction avec les trois arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 sur ce point. L’effet des mesures ne peut être imputé au bailleur et ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. En outre, cet article présuppose une perte définitive même partielle mais non temporaire comme cela a été le cas avec les mesures prises suite à la crise sanitaire. Ainsi ni la résiliation du bail, ni une diminution du prix ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce. En outre, le contrat de bail, en son article 18, prévoit expressément que le preneur ne peut rechercher la responsabilité du bailleur “pour perte d’exploitation du fait de l’arrêt, total ou partiel, de son commerce.” Le bailleur revient également sur les arrêts du 23 novembre 2022 rappelant que “seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n’avaient subi aucun changement, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée.”

De manière reconventionnelle, la société HAMMERSON formule des demandes.

À titre principal, elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 4 novembre 2022 et d’expulser son locataire ; à titre subsidiaire, elle demande la résiliation judiciaire pour faute du locataire en raison de l’absence de paiement des loyers et/ou indemnités, charges, etc.

En tout état de cause, elle demande à ce que son locataire soit condamné à lui verser la somme de 139 604,54 euros TTC au titre de la dette locative arrêtée au 6 mai 2024. Elle s’oppose également à la demande de la SAS HUNICK au titre de délais ou report de paiement. Elle observe que cette dernière ne conteste pas les sommes dues. Néanmoins, elle refuse tout délai ou report en raison de la déloyauté de son preneur lequel ne verse plus aucune somme tout en continuant à exploiter son fonds de commerce et réaliser un chiffre d’affaires sans contrepartie, lequel n’a pas exécuté les causes du commandement de payer du 4 novembre 2022, s’y opposant par tous moyens artificiels et infondés, lequel a vu passer le montant de l’arriéré locatif de 49 547,22 euros TTC le 4 novembre 2022 à 139 604,54 euros TTC au 06 mai 2024. Le bailleur ajoute que son preneur ne justifie en rien être un débiteur malheureux et de bonne foi dont la situation peut être rétablie, alors qu’il s’octroie lui-même plus de 2 ans de délais en ne réglant aucune somme. Le bailleur estime que son preneur est de mauvaise foi, sa trésorerie obérée vu le rejet systématique des prélèvements et sa situation irrémédiablement compromise de sorte qu’il sera incapable de respecter quelque moratoire ou report que ce soit. Le preneur ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette et de faire face aux charges courantes et des délais supplémentaires causeraient un préjudice au bailleur avec une augmentation constante de sa créance. En conséquence, la SAS HAMMERSON demande encore l’application des sanctions contractuelles. Ainsi, elle souhaite qu’en cas de résiliation, la SAS HUNICK soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation correspondant au double du dernier loyer outre les charges et accessoires jusqu’à la reprise du local par ses soins. En application des articles 22.2.3 a) et b) du contrat, elle souhaite voir son preneur condamné à lui verser une indemnité forfaitaire et irréductible à hauteur de 10% des sommes dues soit la somme provisionnelle 13 960,45 euros ainsi qu’une indemnité forfaitairement fixée à 6 mois du dernier loyer annuel exigible correspondant au temps de la relocation soit la somme de 22 596,18 euros. Elle sollicite également la conservation du montant du dépôt de garantie de 21 129,73 euros en cas de résiliation du bail au titre de l’article 5.5 du bail. En application de l’article 23 du bail, elle veut que le preneur soit condamné à lui verser les intérêts de retard contractuels dus sur toutes sommes exigibles en exécution du bail.

Enfin, la SAS HAMMERSON entend, sur le fondement de l’article 22.2.1 du bail, être remboursée des frais des commandements de payer, sommations et mises en demeure délivrés outre la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 décembre 2022, le juge de la mise en état a invité les parties à entrer en médiation. Par fiche navette reçue le 11 mai 2023, les médiateurs ont indiqué au tribunal qu’il n’y avait pas eu d’entrée en médiation.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 mai 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 02 septembre 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 21 octobre 2024. La mise a disposition a été prorogée au 6 janvier 2025.

MOTIVATION

1/ délimitation des demandes :

Les demandes tendant à voir “constater”, à voir “déclarer” ou à voir “dire” formulées à titre principal et subsidiaire par les parties en cause n’étant que l’expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef. Il ne sera donc pas fait état de ces éléments dans le dispositif de la décision.

2/ sur le fond :

A. Sur le commandement de payer du 4 novembre 2022 :

A titre liminaire, dans le dispositif des conclusions du demandeur, il est fait mention d’un commandement du 4 novembre 2018, lequel n’existe pas. Il s’agit d’une simple erreur matérielle dont le tribunal ne tiendra pas compte, le commandement visé étant bien du 4 novembre 2022.

— sur l’obligation de délivrance du bailleur, la commercialité du local et l’exception d’inexécution :

L’article 1103 du code civil prévoit : “ Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”

L’article 1104 du même code prévoit : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.”

L’article 1719 du même code prévoit : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

De délivrer au preneur la chose louée (…) D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…)”

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Ainsi, le Bailleur est tenu, tout d’abord, de délivrer la chose louée.

Au titre du bail commercial signé entre les parties le 28 juin 2018, l’article 7.2 page 27 prévoit :

7.2. Etat du local

Les locaux seront pris dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance, sans que le Preneur puisse exiger de réparations, ni de travaux, de quelque nature que ce soit de la part du Bailleur.

Les Parties reconnaissent que le Bailleur a satisfait à son obligation de délivrance dès lors qu’il met le local à disposition du Preneur. (…)”.

L’article 8.1 du même contrat précise quant à lui : “8.1. Travaux du Preneur

Les travaux d’aménagement et de décoration intérieure du local seront exécutés par le Preneur, à ses frais, dans les conditions indiquées dans le cahier des charges des travaux du Preneur annexé aux présentes. (…)”

Enfin, l’article 36 en page 48 précise : “SPÉCIFICATION DE LA MISE A DISPOSITION DU LOCAL

le bail prend effet au 28 juin 2018, comme il est dit ci-dessus, les locaux étant pris en l’état par le Preneur, sans exception ni réserve, ce dernier déclarant parfaitement les connaître pour les avoir exploités dès avant ce jour et reconnaît que ces derniers sont parfaitement adaptés à son activité.

Le Preneur s’engage à déposer son dossier d’aménagement au plus tard le 20 juillet 2018.”

Il résulte de ces éléments que le bailleur et le preneur s’étaient mis d’accord sur le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur et sur la charge des travaux à entreprendre étant précisé que l’activité prévue pour le Preneur est : “Vente à emporter de boissons, sandwichs, pâtisseries, desserts, salades, crêpes, glaces”.

En outre, le demandeur, sur lequel pèse la charge de la preuve de cette délivrance non conforme, ne produit aucun élément en ce sens, aucun justificatif, alors même qu’il exploite le local depuis 2018 sans aucune réclamation de sa part. Au contraire, les termes du bail signé par ses soins sont très clairs sur ce point. Il en va de même des termes de l’état des lieux d’entrée signé entre les parties le 28 juin 2018 et précisant : “Après avoir procédé à l’examen du local, le BAILLEUR et le PRENEUR conviennent de la livraison de celui-ci en l’état à la date du présent document.” ainsi qu’au niveau des observations “local en bon état – rideaux et luminaires fonctionnels. Moquette en bon état, peinture en bon état. Local livré en l’état sans bouche d’extraction non demandée par le preneur.” Les photos produites, sans date, ne justifient en rien d’une inadaptation des locaux ni d’une vétusté flagrante. Elles sont en adéquation avec l’état des lieux signé par les parties, ces dernières s’étant mises d’accord.

Le Preneur ne démontre ni ne prouve avoir été contraint de signer un contrat dont les conditions lui seraient défavorables.

En conséquence, et sans qu’il ne soit besoin de rentrer dans le détail des argumentations des parties, le Bailleur a respecté son obligation de délivrance du local, de manière conforme à ce qui a été convenu entre les parties et le Preneur n’est donc pas fondé à soulever l’exception d’inexécution pour ne pas régler ses loyers et charges et pour solliciter la nullité du commandement de payer du 4 novembre 2022 sur ce fondement.

****

Ensuite, le même article 1729 du code civil impose au bailleur l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, mais non celle de lui assurer en outre, pour l’exercice de son commerce, dans le silence du bail et à défaut de circonstances particulières, le bénéfice d’une exclusivité dans l’immeuble.

Au surplus, le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 28 juin 2018 prévoit en page 9, l’article 3.4 : “Absence d’exclusivité

Le Preneur ne peut se prévaloir d’aucune garantie d’exclusivité ou de non concurrence, le Bailleur se réservant expressément la faculté de louer ou de céder les autres locaux de l’Ensemble Commercial pour toutes activités, fussent-elles concurrentes.

Le Bailleur ne sera en aucun cas responsable de la concurrence que les autres personnes physiques ou morales exerçant leurs activités dans les diverses parties de l’Ensemble Commercial pourraient faire au Preneur. “

En conséquence, le bailleur n’est pas tenu d’assurer une exclusivité à son preneur quant à son activité.

En outre, l’article 19 du contrat de bail interdit au Preneur “de se plaindre ou de formuler aucune réclamation auprès du Bailleur qui ne consent aucune garantie : (…) Sur l’état de commercialité de l’Ensemble Commercial”.

Par ailleurs, l’installation d’un concurrent ne démontre pas, en elle-même la mauvaise foi ou la déloyauté du bailleur dans son obligation de délivrance, étant rappelé qu’il s’agit d’un ensemble commercial dont les règles propres sont prévues et énoncées au contrat de bail, le Preneur et le Bailleur ayant des engagements définis.

De manière surabondante, les travaux effectués au sein du centre commercial ont fait l’objet de clauses du contrat et jusqu’alors, le preneur n’avait émis aucune contestation ou aucune réclamation sur cet élément.

Sur ce second point également, la société HUNICK n’est fondée ni à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de s’acquitter de ses contre parties financières, ni à se prévaloir de la nullité du commandement de payer délivré.

— sur la notion d’imprévision et de perte de la chose louée en raison de la crise sanitaire et des changements d’habitude :

Sans qu’il ne soit besoin de rentrer dans l’argumentaire des parties, il sera seulement rappelé que les différents textes législatifs ou réglementaires relatifs à la crise sanitaire n’ont pas suspendus l’exigibilité des loyers, prévoyant uniquement un éventuel report (ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, et décret n° 2021-1488 du 16 novembre 2021). Par ailleurs, la jurisprudence stable s’étant développé sur ces points a dénié que les notions de perte de la chose louée, de force majeure ou d’imprévision ne puissent s’appliquer à ces périodes. Ceci est clairement établi et réaffirmé par la Cour de cassation de sorte que les développements du preneur sur ces points sont parfaitement inopérants et non pertinents.

En outre, la société HAMMERSON a, par courrier du 21 avril 2021, tenu compte de cette période particulière pour accorder un abandon partiel et forfaitaire de la dette locative à hauteur de 8 646,35 euros TTC et un échéancier sur deux mois pour le solde s’élevant à 92 206,65 euros TTC.

Au surplus, la société HUNICK [Localité 4] ne produit aucun élément sur le recours au télétravail par ses clients habituels ni aucun élément sur l’éventuel impact de cette pratique -qui disparait- sur son chiffre d’affaires ; elle ne justifie pas, étant rappelé que son activité concerne de la vente à emporter, d’un effet sur la commercialité de son fonds. En outre, avant la présente procédure, elle n’avait jamais évoqué ce point avec son bailleur ni demandé de renégociation du contrat sur cet élément. Elle ne fournit d’ailleurs aucun élément comptable sur les années d’exploitation du fonds.

En conséquence, les demandes de nullité du commandement de payer ou de renégociation soulevées à ce titre par le Preneur ne peuvent prospérer et seront rejetées.

Ainsi, le commandement de payer du 4 novembre 2022 visant la clause résolutoire n’est entaché d’aucune des causes de nullité avancées par le Preneur et a tout effet.

B. Sur la demande de report de paiement ou d’échelonnement des paiements :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le débiteur ne conteste pas le montant dû s’élevant à 139 604,54 euros TTC. Il ne justifie aucunement, par la production notamment de ses bilans ou autres éléments comptables, être en capacité de s’en acquitter d’ici deux ans ou en deux ans. Il n’établit aucunement la nécessité et la pertinence de ce délai ou de ce report, sa capacité à honorer sa dette locative dans ce délai. En outre, le commandement de payer n’étant pas entaché de nullité, il a produit ses effets et le bail est résolu. En conséquence, accorder un tel délai ou un tel report alors que le preneur ne pourra plus exploiter le local n’a pas de sens.

Il s’est par ailleurs, dispensé pendant plusieurs années de régler les loyers et charges tout en continuant d’exploiter le local, ce qui a généré des pertes pour le bailleur pendant de nombreuses années.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes du Preneur sur des délais ou report de paiement.

C. Sur les demandes reconventionnelles du bailleur :

* En raison de l’absence de nullité du commandement de payer délivré le 4 novembre 2022 par la SAS HAMMERSON à la société HUNICK, et de l’absence de tout versement par le preneur pendant le délai d’un mois, la clause résolutoire visée audit commandement est acquise et produit ses pleins effets un mois après sa délivrance. Ainsi, le bail conclu est résilié depuis le 5 décembre 2022.

Pour rappel, ladite clause prévoit : “22.1 Clause résolutoire

A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard, le montant de la clause pénale, les coûts des commandements de payer, le montant de l’indemnité d’occupation, tous arriérés de loyer résultant de la fixation judiciaire, notamment en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés de loyer, le complément de dépôt de garantie, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures.

Dans tous les cas, si le Preneur se refuse à quitter les lieux, bien que le bail soit résilié de plein droit, son expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance, qui sera exécutoire sur minute par provision”.

* En application de ladite clause susvisée, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société HUNICK [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier du local occupé en raison du bail ainsi résilié.

En revanche, il n’est pas nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique et à un serrurier en cas de difficultés d’exécution étant suffisant pour assurer l’effectivité de cette obligation.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à la demande du bailleur de procéder lui-même à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux.

Le preneur étant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2022, à compter de cette date, il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges en cours.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au double du montant du loyer, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. L’indemnité d’occupation due par la société HUNICK à la société HAMMERSON à compter du 5 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il aurait résulté de la poursuite du bail, le doublement de cette somme apparaissant excessif et le préjudice subi par le bailleur étant réparé par l’allocation de la majoration des intérêts tel que prévu ci-après.

* concernant les sommes sollicitées par le bailleur au titre de l’arriéré locatif mais aussi à titre d’indemnités prévues au contrat de bail :

— au titre de l’arriéré de loyers et charges : il résulte du relevé de compte arrêté au 06 mai 2024, que la société HUNICK a réglé son dépôt de garantie, mais, dès le départ, les règlements des loyers, droit d’entrée et appels de charges, ont été irréguliers, laissant un solde débiteur quasi constant jusqu’en mai 2021, la situation se dégradant à nouveau à compter de novembre 2021, les prélèvements revenant impayés et la dette s’accroissant. Au 06 mai 2024, l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme, non contestée par le preneur tant dans son principe que dans son quantum, de 139 604,54 euros. Le bailleur a continué à imputer les loyers et charges à compter du 5 décembre 2022, ce qui correspond depuis cette date à l’indemnité d’occupation et les charges afférentes, ce dernier ne pouvant solliciter à nouveau leur paiement pour la période du 5 décembre 2022 au 6 mai 2024.

Il convient en conséquence de condamner le preneur à verser cette somme au bailleur, somme à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés.

En page 15, l’article 4.4.3., le contrat de bail prévoit : “En cas de non-respect de ses engagements, ayant pour conséquence de laisser une somme impayée à son échénace normale, le montant des sommes dues portera intérêt au taux contractuel des intérêts de retard défini à l’article 23.

Tous les frais de recouvrement forcé seront à la charge du Preneur comme il est dit à l’article 22.2.1.

L’imputation des paiements effectués par le Preneur sera faite par le Bailleur dans l’ordre suivant, ce qui est accepté par le Preneur :

— frais de recouvrement et de procédure,

— dommages et intérêts,

— pénalités,

— intérêts,

— coût des commandements de payer,

— dépôt de garantie, réajustement du dépôt de garantie,

— créances de loyers ou indemnités d’occupation : concernant ces postes, l’imputation sera faite par priorité par le Bailleur sur les sommes n’ayant pas fait l’objet d’un contentieux,

— provisions sur charges communes.

A l’intérieur de chacun de ces postes, priorités sera donnée aux locaux accessoires ou annexes par préférence au local principal.”

Il y a donc lieu d’assortir à titre forfaitaire, cette somme du taux d’intérêts de retard contractuellement prévu, soit une majoration de 5% (article 23 du contrat de bail).

En revanche, l’imputation des sommes dues se fera selon les règles légales (principal puis intérêts) notamment parce que les frais de recouvrement de procédure et de commandement de payer sont régis par les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

— La stipulation du bail selon laquelle une indemnité forfaitaire et irréductible de 10% du montant des sommes dues, indépendamment du préjudice subi par le bailleur, s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1235-1 du code civil.

En l’espèce, la majoration de 5% des intérêts de retard sur la somme due est suffisante pour indemniser le bailleur de son préjudice effectif et lui accorder, en sus, le montant de cette indemnité forfaitaire, nonobstant la rédaction de la clause 22.2.3 du contrat, reviendrait à une indemnisation excessive et non justifiée.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

— Concernant la demande de paiement de l’indemnité dite de relocation équivalent à 6 mois du dernier loyer prévue au même article 22.2.3 du contrat, outre qu’elle s’analyse également en une clause pénale, elle ne correspond ni à un préjudice actuel, ni à un préjudice certain mais à un simple préjudice éventuel qui ne peut donner lieu à indemnisation et encore moins forfaitaire. Cette demande ne trouve aucune justification ni dans son principe ni dans son quantum et sera donc rejetée.

— concernant la demande d’acquisition du dépôt de garantie par le bailleur : il résulte de l’article 5 du contrat de bail, que ce montant peut être conservé par le bailleur en cas de résiliation du bail suite à l’inexécution par le preneur de ses engagement “à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres”. Si le statut des baux commerciaux n’intervient pas sur la faculté des parties de fixer un dépôt de garantie et son montant, ce dernier constitue un gage, c’est-à-dire une sûreté réelle régie par les articles 2333 et suivants du code civil. Par une clause large, les parties peuvent étendre la couverture du dépôt de garantie à toute somme due par le locataire à son départ, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, cette somme restera acquise au bailleur mais à charge pour lui de la compenser avec les sommes dues par le preneur s’agissant d’un gage.

3. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société HUNICK [Localité 4] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 4 novembre 2022, dont distraction au profit de Maître Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau du VAL D’OISE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS HUNICK [Localité 4] sera condamnée à verser à la SAS HAMMERSON la somme de 4.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer signifié par la SAS HAMMERSON à la SAS HUNICK [Localité 4] le 4 novembre 2022, ce dernier étant régulier dans la forme et valable ; aucun versement n’étant intervenu dans le délai d’un mois.

RAPPELLE que le bail est donc résilié entre les parties depuis le 5 décembre 2022.

ORDONNE l’expulsion de la SAS HUNICK [Localité 4] du local à usage commercial n° 7031 situé dans le Centre Commercial “[Adresse 7], exploité sous l’enseigne JIL’S, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

CONDAMNE la SAS HUNICK [Localité 4] à payer à la SAS HAMMERSON, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés, une somme égale aux loyers et charges dus étant précisé que les sommes dues à ce titre du 5 décembre 2022 au 6 mai 2024 sont déjà prises en compte dans l’arriéré locatif ci-après déterminé et ne peuvent être répétées.

CONDAMNE la SAS HUNICK [Localité 4] à verser à la SAS HAMMERSON la somme de 139 604,54 euros TTC arrêtée au 6 mai 2024, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5% (article 23 du bail commercial).

DIT que le montant du dépôt de garantie versé par la SAS HUNICK à la SAS HAMMERSON et réévalué à la somme de 22 129,73 euros reste acquis à la SAS HAMMERSON.

ORDONNE la compensation de cette somme avec les sommes dues par la SAS HUNICK [Localité 4] à la SAS HAMMERSON.

DÉBOUTE la SAS HAMMERSON de ses autres demandes financières.

DÉBOUTE la SAS HUNICK [Localité 4] de sa demande de délais ou de report des paiements.

CONDAMNE la SAS HUNICK [Localité 4] à verser à la SAS HAMMERSON la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SAS HUNICK [Localité 4] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 4 novembre 2022 et dont distraction au profit de Maître Mathieu LAGILLIERE, avocat au barreau du VAL D’OISE, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 6 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY