MINUTE N°

N° RG 24/00160 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCYS

Monsieur [Z] [D]

C/

Monsieur [S] [H] [T] [L]

Madame [G], [O], [E] [L], née [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 1], non-comparant, représenté par Maître Katia DEBAY, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H] [T] [L], né le 02 avril 1957 à [Localité 8] (Meurthe-et-Moselle – 54), demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [G], [O], [E] [L], née [W], née le 03 juin 1971 à [Localité 9] (Hauts-de-Seine – 92), demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier présent lors des débats : Victor ANTONY

Greffier présent lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Katia DEBAY

1 copie certifiée conforme à Monsieur [S] [H] [T] [L] et à Madame [G], [O], [E] [L], née [W]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat du 3 avril 2014, pour un loyer mensuel de 2 000 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 novembre 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], le 11 avril 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— juger qu’en l’absence de règlement de l’intégralité des loyers, la clause de résiliation de plein droit doit produire ses effets ;

— juger acquise la clause résolutoire ;

— condamner Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 11 689,50 € au titre des loyers impayés, sauf à parfaire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [L] et des occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent indûment, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la séquestration sur place ou en tout autre endroit au choix du bailleur des meubles et objets garnissant les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [L] ;

— condamner Monsieur et Madame [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 € par mois ;

— condamner Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur et Madame [L] aux dépens dont les frais du commandement de payer.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [Z] [D] a été représenté par son Conseil. Il a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 10 189,50 €, échéance du mois septembre 2024 incluse. Monsieur [D] a rappelé que ses locataires ont cessé de payer leurs loyers en février 2023. Il a déclaré qu’il est âgé, a besoin de percevoir les loyers du bien qu’il loue à Monsieur et Madame [L] pour vivre et qu’il est donc opposé à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [D] a maintenu toutes les demandes formulées dans son assignation.

Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], ont comparu en personne.

Monsieur [L] a expliqué qu’il a eu des problèmes de santé en 2020 et un rappel d’impôt, qu’il était au chômage et qu’en novembre 2023, FRANCE TRAVAIL a cessé de lui payer les allocations de chômage en considérant qu’il pouvait faire valoir ses droits à la retraite, mais sans faire les démarches nécessaires pour qu’il puisse toucher sa retraite. Monsieur [L] a indiqué que la situation est désormais régularisée et que depuis ce mois-ci, il perçoit une retraite de 5 000 € par mois contre 3 500 € auparavant. Il a ajouté qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers courants depuis avril 2024 et ont réglé 1 000 € supplémentaire au début du mois. Il a précisé qu’ils ont fait une demande de logement social en mars 2024 et qu’ils n’ont pas informé leur bailleur de leurs difficultés financières.

Madame [L] a exposé qu’elle ne travaille pas car elle s’occupe de sa fille qui est atteinte d’une maladie génétique.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 7 novembre 2024.

Un diagnostice social et financier est parvenu au Greffe postérieurement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate s’agissant de dispositions d’ordre public concernant les effets légaux du contrat.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [D] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par la voie électronique le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate s’agissant de dispositions d’ordre public concernant les effets légaux du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 avril 2014 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 8 000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 novembre 2023.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], et des occupants de leur chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur et Madame [L] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Les locataires occupent désormais les lieux sans droit ni titre et cause, de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal au loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de octobre 2024, la dette locative incluant les montants dus jusqu’au mois de septembre 2024.

Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], seront donc condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal au loyer qui aurait été dû, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision du loyer par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance, le 1er de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [D] produit un décompte, arrêté au 6 septembre 2024, démontrant que Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], restent devoir la somme de 10 189,50 €, échéance de septembre 2024 incluse.

Monsieur et Madame [L] n’ont contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, ils seront condamnés à payer la somme de 10 189,50 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Monsieur [Z] [D] sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que Monsieur et Madame [L], malgré ses tentatives pour les joindre, n’ont pas régularisé leurs impayés.

S’il ne peut être mis en doute que Monsieur [D] a tenté le recouvrement des loyers impayés par Monsieur et Madame [L], en revanche, il n’est pas établi que ces tentatives aient été telles qu’il puisse être considéré que Monsieur et Madame [L] ont fait preuve de résistance abusive en ne régularisant pas leurs impayés qui, au vu des explications fournies par les défendeurs, s’expliquent par une insuffisance de leurs ressources financières au moment où ils se sont produits.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [D], Monsieur et Madame [L] seront condamnés à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [Z] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2014 entre Monsieur [Z] [D] et Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 2 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], à verser à Monsieur [Z] [D] la somme de 10 189,50 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], à verser à Monsieur [Z] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] et Madame [G] [L], née [W], à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 7 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,