Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

19 DÉCEMBRE 2024

N° RG 24/01368 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBRE

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le Syndicat Coopératif des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 4] (SCCR [Adresse 4]), représenté par son Président-syndic, Monsieur [D] [T], domicilié [Adresse 1],

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [I]

née le 02 Mai 1988 à [Localité 3] (MAROC),

demeurant [Adresse 2],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 21 OCTOBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [I] est copropriétaire des lots n°462 et 2744 de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4] sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par un jugement rendu le 13 décembre 2019, le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye a condamné Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  3.758,96 euros au titre des charges de copropriété pour la période du

31 décembre 2017 au 2 juillet 2019, provision du 3ème trimestre 2019 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  152,41 euros au titre du coût du commandement de payer du 27 mars 2019,

—  350 euros à titre de dommages et intérêts,

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant grief à Mme [I] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer plusieurs sommations de payer et mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 17 juillet 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Président-syndic, M. [D] [T], a, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, fait assigner Mme [I] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5.809,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 septembre 2024,

—  1.148,82 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  424,69 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.035 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [I], régulièrement assignée le 27 septembre 2024 par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [I] pour les lots n°462 et 2744,

— la notification au syndicat des copropriétaires en date du 18 mai 2018 du transfert de propriété desdits lots le 15 mai 2018 au profit de Mme [I],

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 13 décembre 2021 pour un montant de 368,23 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 14 mars 2022 pour un montant de 923,09 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires

à la défenderesse en date du 26 septembre 2022 pour un montant de

1.048,16 euros,

— une sommation de payer délivrée à la défenderesse le 13 décembre 2022 pour un montant de 2.465,16 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 13 mars 2023 pour un montant de 1.000,71 euros,

— une sommation de payer délivrée à la défenderesse le 28 juin 2023 pour un montant de 2.061,01 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 17 janvier 2024 pour un montant de 4.457,78 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 17 juillet 2024 pour un montant de 6.174,30 euros,

— un extrait de compte propriétaire portant sur la période courant du 2 janvier 2022 au 6 septembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 6.174,30 euros à cette date,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 24 novembre 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024, ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025, ainsi que le montant de la cotisation du fonds de travaux et voté divers travaux,

— les répartitions individuelles des charges pour les exercices 2021 et 2022,

— les appels de fonds provisionnels et appels de fonds travaux pour la période courant du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024,

— des factures de frais de commissaire de justice et d’avocat.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi avoir adressé à Mme [I] le

17 juillet 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 19 juillet 2024 et non réclamée, d’avoir à payer les provisions sur charges de l’exercice en cours en précisant que la somme de 2.975,88 euros n’avait pas été payée au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que les appels de fonds et travaux des exercices 2022 et 2023 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [I] est redevable de la somme de 5.809,61 euros au titre des charges de copropriété et des cotisations du fonds de travaux suivant décompte arrêté au 6 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 5.809,61 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie en l’espèce de ce que ces provisions s’élèvent à 1.148,82 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l’exercice sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [I] de la somme de 1.148,82 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux à échoir devenus exigibles .

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 424,69 euros correspondant aux sommations de payer des 13 décembre 2022 et 28 juin 2023 et aux mises en demeure des 13 décembre 2021, 14 mars 2022, 26 septembre 2022, 13 mars 2023, 17 janvier 2024 et 17 juillet 2024.

Il produit à l’appui de sa demande lesdites sommations de payer et mises en demeure mais ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de sommations de payer et de mises en demeure avant d’assigner la défenderesse.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

191,25 euros, correspondant à la sommation de payer du 28 juin 2023 et aux mises en demeure des 17 janvier et 17 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [I] sera condamnée à lui payer la somme de 1.035 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond ;

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

CONDAMNE Mme [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  5.809,61 euros au titre des charges de copropriété et cotisations du fonds de travaux suivant décompte arrêté au 6 septembre 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus,

—  1.148,82 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux à échoir au jour de l’assignation devenus exigibles,

—  191,25 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Mme [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.035 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2024 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY