N°Minute:25/636

N° RG 24/01640 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PD2G

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [X], [H] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [K] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bruno GUIRAUD

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [I] et Mme [M] [K] épouse [I] sont propriétaires d’un parking n°62 et d’un appartement de type T2 Duplex, situé au rez-de-chaussée de la [Adresse 2].

Selon acte sous-seing privé en date du 1er mars 2018, M. et Mme [O] [I] ont consenti un bail à M. [T] [R], portant sur ces biens, moyennant un loyer mensuel, hors charges de 570,00 euros, outre une provision sur charges de 40,00 euros mensuels, payable d’avance au domicile du bailleur le 5 de chaque mois pour une durée de trois ans, prenant effet le même jour.

Le locataire n’a plus justifié de son assurance depuis 4 ans, nonobstant les demandes du bailleur, qu’en outre, s’étant abstenu de payer son loyer et n’ayant régulariser pas son retard, M. et Mme [O] [I] ont fait délivrer le 15 avril 2024 à M. [T] [R] un commandement de justifier d’une assurance pour le bien qu’il occupe ainsi qu’un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 4945,00 euros en principal, outre le coût de l’acte d’huissier.

Ce commandement est demeuré vain et infructueux, M. [T] [R] n’a nullement déféré au commandement de justifier de son assurance multirisque habitation pour le bien objet du bail et n’a nullement réglé les causes du commandement.

Ledit commandement a été signifié aux prétendues cautions, qui ont immédiatement dénoncé un faux contestant avoir signé un acte de caution en 2018.

Le courriel adressé à l’huissier le 25 avril 2024 démontrent que les requérants ont été abusivement trompés par le requis.

Monsieur [T] [R] a reconnu le principe de sa dette et son quantum au 6 mars 2024, s’engageant à rembourser la somme de 4375,00 euros en ces termes « je m’engage à rembourser la somme de 4375 euros étalée sur chaque mois. Je m’engage à rajouter 150 euros chaque mois, soit 800 euros mensuels ».

Il n’a finalement respecté cet engagement que pendant deux mois, soit en avril et mai 2024, postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Depuis le mois de juin 2024, M. [T] [R] ne s’acquitte plus d’aucune somme entre les mains du bailleur requérant.

Au jour de l’assignation l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6044,92 euros.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, M. [O] et Mme [M] [I] demeurant tous deux [Adresse 1] ont, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 22 juillet 2024 fait assigner M. [T] [R] demeurant [Adresse 2] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 750 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 7 et suivants, 7a, 7g et 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le bail d’habitation et la clause résolutoire insérée audit bail d’habitation

Vu le commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance signifié le 15 avril 2024, demeuré vain et infructueux ;

EN CONSEQUENCE,

DECLARER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [O] [I] et de Madame [M] [K] ;

CONSTATER que par l’effet du commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance en date du 15 avril 2024 demeuré vain et infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail précité est acquise de plein droit et que le requis est occupant sans droit ni titre,

PRONONCER la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [R] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

CONDAMNER le requis à payer aux requérants la somme provisionnelle principale de 6044.92 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, et application de la règle de l’anatocisme ;

CONDAMNER le requis à payer aux requérants une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au dernier loyer d’habitation, charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, CONDAMNER le requis à payer aux requérant la somme de 1500,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER le requis à payer aux requérants la somme de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement ;

REJETER toute demande de délais comme irrecevable, et en tout cas injuste et mal fondée au regard des manquements graves du requis à ses obligations contractuelles et pour non-respect des dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISER le requérant à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques du défendeur, tous objets trouvés dans les lieux et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [O] et Mme [M] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au mois de décembre 2024 inclus pour un montant de 7719,57 euros.

A cette audience, M. [T] [R] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

M. [T] [R] ne s’est pas présenté devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

M. [O] et Mme [M] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’extrait de compte locataire du 6 décembre 2024 mis aux débats par les requérants que la dette de M. [T] [R] s’élève à la somme de 7719,57 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner M. [T] [R] au paiement de la somme de 7719,57 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 15 avril 2024, la M. [O] et Mme [M] [I] ont fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9\loch\f0 ance commandement" ~4945,00 euros au titre des loyers impayés et de présenter une assurance valide pour le logement. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement, par ailleurs le locataire n’a présenté aucune assurance.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

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Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [R] ne s’étant présenté ni à l’audience, ni devant l’enquêteur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [T] [R] et de tous occupants de son chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les requérants justifient dans leurs conclusions des dommages et intérêts qu’il ont subis notamment les échéances mensuelles du prêt qu’ils doivent assumer sans l’apport du loyer de leur locataire, que de ce fait il se sont retrouvés dans une situation financière délicate.

En conséquence de de quoi, il y a lieu de condamner M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] la somme de 500,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [T] [R] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la M. [O] et Mme [M] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 16 juin 2024 du logement situé [Adresse 2] ;

DÉCLARE en conséquence M. [T] [R] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 16 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] la somme de 7719,57 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4945,00 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par M. [T] [R] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [O] et Mme [M] [I] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à M. [O] et Mme [M] [I] la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,