Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 14 novembre 2024, n° 21/03133

TJ Versailles 14 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, justifiant ainsi la condamnation de la SCI Celle Jonchère au paiement des charges.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice aux autres copropriétaires, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a accordé la somme demandée au titre de l'article 700, considérant que le syndicat avait dû engager des frais pour faire valoir ses droits.
Accepté
Absence de fondement de la demande reconventionnelle
La cour a jugé que la SCI Celle Jonchère ne justifiait pas le bien-fondé de sa demande reconventionnelle, entraînant son déboutement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 14 nov. 2024, n° 21/03133
Numéro(s) :	21/03133
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel SZULMANAdrien PELON
Cabinet(s) :	SCP REYNAUD LAFONT GAUDRIOT
Parties :	son syndic, Le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence « [ 7 ] » situé [ Adresse 3 ] c/ La SOCIETE CIVILE CELLE JONCHERE

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03133 – N° Portalis DB22-W-B7F-QA4H

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence «[7]» situé [Adresse 3] représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Adrien PELON, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE CELLE JONCHERE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 342 577 608 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Michel SZULMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 26 Mai 2021 reçu au greffe le 02 Juin 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 25 Avril 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 27 Juin 2024 prorogé au 20 Septembre 2024 et au 14 Novembre 2024 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la 9ème tranche de la résidence [6] située [Adresse 2] à [Localité 10] (78) est composé de plusieurs corps de bâtiments comportant notamment un centre commercial, un immeuble de bureaux, un pavillon et des emplacements de stationnement.

La SCI CELLE JONCHERE est propriétaire des lots à usage de bureaux N°4459 et 4467 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à La Celle Saint cloud (78).

Par acte du 26 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant ce Tribunal la SCI CELLE JONCHERE pour obtenir principalement sa condamnation à lui payer la somme de 21.681,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à l’exercice 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice demande au Tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Il est demandé au Tribunal de :

Condamner la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54.533,56 €, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021 sur la somme de 21.681,18 € et de la signification des présentes sur le surplus.

Vu l’article 1343-2 Du code civil,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Vu l’article 1240 Du code civil,

Condamner la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat secondaire de la 9ème Tranche de la Résidence [9] Celle-Saint-Cloud, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Exclure la SCI CELLE JONCHERE de la répartition des condamnations prononcées au profit du syndicat secondaire de la 9ème Tranche de la Résidence [9] Celle-Saint-Cloud à titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des intérêts légaux et capitalisés, et des dépens.

En tout état de cause,

Condamner la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat secondaire de la 9ème Tranche de la Résidence [9] Celle-Saint-Cloud une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter la SCI CELLE JONCHERE de sa demande reconventionnelle et d’article 700 CPC.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Condamner la SCI CELLE JONCHERE aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat aux offres de droit, dans les termes des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux temes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2022, la SCI CELLE JONCHERE demande au Tribunal de :

• DEBOUTER le Syndicat secondaire de la 9e tranche de la résidence

«[Adresse 8]» de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• A TITRE RECONVENTIONNEL, condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI CELLE JONCHERE la somme de 50.731,94 € au titre des sommes dues sur les redevances des antennes relais pour la période 2010 à 2016,

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 5] au versement de la somme de 5.000 euros à la SCI Celle Jonchère au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• DISPENSER la SCI Celle Jonchère de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la charge sera répartie entre la SNC Foncière du Chêne Vert et la SCI Dinard ;

• ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur la demande

principale du Syndicat des copropriétaires.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 24 juin 2015,

8 décembre 2015, 4 juillet 2016, 2 mars 2017 et 14 septembre 2020, approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux,

— les appels de provision pour charges et pour travaux,

— un décompte des sommes dues pour la période du 1er octobre 2013 au

2 mars 2017 faisant apparaître un solde débiteur de 21.681,18 euros.

— une lettre de mise en demeure du 22 avril 2021, pour un montant de 114.105,70 euros échéance du 1er avril 2021 incluse, précisant que la somme de 21.681,18 euros apparaît incontestable,

— un extrait de compte consolidé faisant apparaître un solde débiteur de 54.533,56 euros au 1er octobre 2017,

— un tableau intitulé remboursement désordres faisant apparaître la somme de 17.480,68 euros reversée à la SCI CELLE JONCHERE,

— un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 26 avril 2022 prononçant l’annulation des résolutions 17 à 84 votées lors de l’assemblée générale du

17 décembre 2018 et 24-1 à 24-4 votées lors de l’assemblée générale

du 14 septembre 2020.

La SCI CELLE JONCHERE affirme qu’elle était à jour de ses paiements à la fin de l’année 2015 et que le décompte du syndicat des copropriétaires est nécessairement erroné. Les pièces qu’elle produit au soutien de cette allégation (extrait du grand livre au 26 juin 2012 et courriel concernant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2012) ne sont toutefois pas probantes dès lors que la réclamation du syndicat des copropriétaires porte sur des charges impayées depuis le

1er octobre 2016. Il en est de même de l’existence d’un chèque de remboursement de 17.480,68 euros dont le fondement est contesté par le demandeur mais qui, en tout état de cause, n’apparaît pas de nature à remettre en cause les appels de fonds et relevés individuels versés aux débats. Les remarques sur les anomalies dans les comptes ne sont pas non plus opérants étant relevé que les comptes ont été définitivement adoptés.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc du caractère certain, liquide et exigible de sa créance pour un montant de 54.533,56 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2017.

La SCI CELLE JONCHERE sera donc condamnée au paiement de la somme de 54.533,56 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal sur la somme de 21.681,18 euros à compter du 22 avril 2021, date de la mise en demeure, et à compter du 17 juin 2022, date des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour le solde.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI CELLE JONCHERE

La SCI CELLE JONCHERE estime qu’elle n’a pas reçu la totalité des redevances au titre des antennes relais pour les années 2010 à 2016.

Cependant, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, la résolution N°10 de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 modifiant la clé de répartition des redevances antennes relais ne prévoyait pas d’application rétroactive. Il s’ensuit que la SCI CELLE JONCHERE, qui avait voté pour ce motif contre la résolution, ne justifie pas du bien fondé de sa demande.

Elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

La SCI CELLE JONCHERE sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Danielle ABITAN-BESSIS et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et le SCI CELLE JONCHERE, qui se limite à invoquer l’importance des enjeux et la nature de l’affaire, ne justifie pas en quoi il y aurait lieu de l’écarter.

Enfin il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’exclure la SCI CELLE JONCHERE de la répartition des condamnations prononcées à son profit.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence [7], immeuble sis [Adresse 2] à La Celle Saint Cloud (78) représenté par son syndic en exercice la somme de :

—  54.533,56 euros au titre des charges dus pour la période du

1er octobre 2013 au 1er octobre 2017, avec intérêts au taux légal sur la somme de 21.681,18 euros à compter du 22 avril 2021 et à compter du 17 juin 2022 pour le solde, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit que la SCI CELLE JONCHERE sera exclue de la répartition des condamnations prononcées,

Condamne la SCI CELLE JONCHERE aux dépens dont distraction au profit de Maître Danielle ABITAN-BESSIS,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires en ce compris la demande reconventionnelle de la SCI CELLE JONCHERE,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY