TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LUNEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08372 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZMX

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître LUNEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0924

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [K],

demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08372 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZMX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mai 2019, l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 5] a donné en location une chambre meublée n°107 à Monsieur [I] [K] située dans la résidence des buttes [Localité 6] située [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 498 euros, charges incluses, pour un an, non renouvelable par tacite reconduction.

Suite à des redevances impayées, l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 5] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 la résiliation de la convention pour une libération des lieux au plus tard le 5 avril 2024.

L’association a mis en demeure le 10 avril 2024 Monsieur [I] [K] de payer la somme de 3441 euros, mois d’avril 2024 inclus, et ce dans le délai d’un mois, et à défaut la résiliation du contrat, au 10 mai 2024.

Après cette date, Monsieur [I] [K] ne s’est pas acquitté de ses redevances et s’est maintenu dans les lieux.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Localité 6] a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— prononcer la résiliation du contrat de résidence a pris fin au plus tard au 10 mai 2024 à la suite du congé signifié à Monsieur [I] [K] le 10 avril 2024 ;

— juger que Monsieur [I] [K] est déchu de tout titre d’occupation ;

En tout état de cause

Ordonner l’expulsion du défendeur, de tous occupants de son chef et de tous biens ;Ordonner qu’à défaut d’être enlevés spontanément par Monsieur [I] [K], les meubles et le matériel lui appartenant pout alors être soit vendus par l’association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Adresse 7], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par Monsieur [I] [K], soit détruits dans l’hypothèse où leur valeur s’avèrerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution ; Condamner Monsieur [I] [K] à payer à l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Localité 6] la somme de 3 441 euros au titre des redevances impayées jusqu’au 30 avril 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter du 10 avril 2024 ; Condamner Monsieur [I] [K] à payer à l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Localité 6] une indemnité d’occupation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés égale au double de la redevance mensuelle ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; Débouter Monsieur [I] [K] de l’ensemble de ses éventuelles prétentions et conclusions ; Condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;Rappeler que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

A l’audience du 15 octobre 2025, l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 5], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse n°2, a sollicité la somme de 3441 euros au titre des redevances impayées. Elle a actualisé à l’oral la dette locative à hauteur de 3 984 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Elle a maintenu pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 5] expose que le locataire n’a pas honoré ses redevances et ce depuis 2 années.

Monsieur [I] [K] comparait en personne à l’audience. Il reconnait le principe et le montant de la dette. Il expose qu’il a rencontré des problèmes au sein de la résidence et soutient qu’il a été victime d’un vol d’argent à hauteur de 5 000 euros en août 2022 par le directeur de la résidence, vol pour lequel il a porté plainte. Il se dit avoir été victime d’un chantage.

Il a arrêté de verser ses redevances à compter de cette période.

Concernant sa situation personnelle et financière, il précise qu’il est actuellement en recherche d’emploi et qu’il perçoit le RSA à hauteur de 550 euros par mois. Il n’a aucune personne à charge.

Il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette et souhaite se maintenir dans les lieux.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

Par note en délibéré, Monsieur [I] [K] a été autorisé à produire tous les justificatifs liés au vol.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [I] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6] plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour, en l’espèce un an. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement- l'[3] FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6] est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le règlement intérieur annexé au contrat de résidence conclu le 30 mai 2019 contient une mention sur la durée du contrat d’un an renouvelable, sous réserve du respect des obligations du locataire.

Une mise en demeure a été signifiée le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 3441 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [I] [K] n’a pas réglé la dette dans le délai d’un mois.

A l’audience il apparait que Monsieur [I] [K] est toujours redevable d’indemnité d’occupation de 3 984 euros au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Monsieur [I] [K], comparant en personne à l’audience, reconnait tant le principe que le quantum de la dette.

Il invoque des difficultés au sein de la résidence et transmet plusieurs documents par note en délibéré du 17 octobre 2025 reçu par courriel. Il fait notamment référence à un vol d’argent au sein de la résidence qui aurait été commis par le directeur, sans toutefois justifier de la plainte.

A contrario les parties produisent un document du tribunal judiciaire de Paris du juge d’instruction Olivier CORTES intitulé avis de fin d’information à avocat pour une instruction portant sur des faits d’escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux en écriture, et usurpation d’identité mettant en cause notamment Monsieur [I] [K].

Monsieur [I] [K] justifie de l’interruption du paiement des loyers par ce vol.

Il ne fournit aucun élément justifiant le vol, de même que l’issue d’une procédure judiciaire à ce titre.

En toute état de cause, il n’est pas contesté que Monsieur [I] [K] ne s’est pas acquitté de ses redevances, et ce depuis deux ans, et qu’en dépit de la mise en demeure délivrée, il n’a pas repris le paiement, même partiel, de ses loyers.

Il s’ensuit que Monsieur [I] [K] a contrevenu à une de ses obligations essentielles de la convention d’occupation précaire.

En ces conditions, il convient d’accueillir la demande de l’association FOYER RESIDENCE des [Adresse 5] et de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 10 mai 2024.

Monsieur [I] [K] étant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [K] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6], produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [K] reste lui devoir la somme de 3985 euros à la date du 30 août 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [K] a reconnu la dette en audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 985 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [K] sollicite des délais de paiement. Il fait valoir à l’audience qu’il est sans emploi et perçoit au titre du revenu de solidarité active la somme de 550 euros par mois, sans toutefois en justifier.

En ces conditions, Monsieur [I] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 30 mai 2019 entre l'[3] FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6] et Monsieur [I] [K] concernant la chambre meublée n°107 au sein de la résidence [Adresse 8], située [Adresse 2], par l’effet du de la mise en demeure du 10 avril 2024, et ce à compter du 10 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à l’Association FOYER RESIDENCE DES [Adresse 4] [Localité 6] la somme de 3441 euros (décompte arrêté au 30 août 2025 incluant la mensualité d’août 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [I] [K] à s’acquitter des sommes susvisées en 19 mensualités de 150 euros, et une 20ème permettant de solder la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à l’Association FOYER RESIDENCE DES BUTTES [Localité 6] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 9], le 8 janvier 2026.

Le greffier La juge des contentieux de la protection