N° RG 23/07212 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGRS

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG 23/07212 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGRS

AFFAIRE :

[P] [I], [J] [I], [O] [I], [G] [I]

C/

S.A.R.L. DESIGN ET CONCEPTION

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SARL GRANET AVOCATS

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Monsieur [P] [I]

né le 21 Janvier 1993 à Bordeaux (33000)

de nationalité Française

62 rue de l’Oustalet

33260 LA TESTE DE BUCH

représenté par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [J] [I]

née le 06 Juillet 1989 à Bordeaux (33000)

de nationalité Française

4 rue Auguste Bollée, Appt B B002

33530 BASSENS

N° RG 23/07212 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGRS

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [I]

née le 15 Mai 1948 à Bordeaux (33000)

de nationalité Française

14 rue Edmond Rostand

33510 ANDERNOS LES BAINS

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [I]

né le 14 Mars 1962 à Bordeaux (33000)

de nationalité Française

17 impasse Jolibois

33700 MERIGNAC

représenté par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DESIGN ET CONCEPTION Immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 512 334 038

95 avenue de la Marne

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Par acte sous seing privé en date du 09 avril 2013, l’indivision [I] (constituée de Monsieur [G] [I], Monsieur [W] [I], Madame [X] [I] et Madame [J] [I]) a donné à bail un local sis 95 avenue de la Marne 33700 Mérignac à la SARL Design et Conception, bail de courte durée, pour 23 mois du 07 avril 2014 jusqu’au 06 mars 2016.

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, l’indivision [I] a donné ledit local à bail commercial à la SARL Design et Conception, pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2016 jusqu’au 28 février 2025, étant rappelé au visa des articles L145-4 et L145-9 du Code de commerce la faculté du preneur de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale.

Par courrier en date du 30 mars 2023, la SARL Design et Conception a sollicité auprès de Monsieur [G] [I] une résiliation anticipée du bail, proposant un préavis de six mois. Elle a fait état de difficultés financières pour faire face au paiement des loyers, qu’elle mettait en lien avec une perte de visibilité du local commercial du fait de l’enlèvement d’une pancarte publicitaire.

Par courriers en date du 20 avril 2023 et du 15 mai 2023, l’indivision [I] a émis des réserves sur l’explication évoquée par la SARL au soutien de sa demande de résiliation anticipée, évoquant le fait que la SARL aurait acquis un immeuble et qu’elle souhaiterait par suite changer de local. L’indivision a proposé un préavis d’un an, outre conservation du dépôt de garantie et restitution des lieux en parfait état de réparation et de propreté.

Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Suivant procès verbal en date du 02 août 2023, l’indivision [I] a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la SARL détenus à la SA Banque CIC Sud Ouest, à hauteur de 8.962,89 € au titre des loyers et charges impayés de mars à août 2023.

Par acte en date du 31 août 2023, Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] ont assigné la SARL Design et Conception devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 28 février 2024, ils demandent au Tribunal de :

— condamner la SARL Design et Conception à leur payer solidairement la somme de 17.848,47 € TTC arrêtée au 29 février 2024 augmentée des intérêts au taux conventionnel de 10 %, lesdits intérêts produisant eux mêmes intérêts au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil, outre à leur payer les loyers à échoir entre le 1er mars 2024 et le mois de la date des débats,

— ordonner à la SARL Design et Conception de leur payer solidairement au fur et à mesure de leur échéance les loyers à échoir depuis le mois suivant la date des débats jusqu’au terme contractuel du bail soit le 28 février 2025, sous astreinte de 100 € par mois de retard,

— condamner la SARL Design et Conception à leur payer la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance en ce compris le coût de l’extrait Kbis de la SARL Design et Conception s’élevant à 3,37 €.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] font valoir, au visa de l’article 1221 du Code civil, être recevables à solliciter le paiement de l’ensemble des loyers, tant de ceux qui seront échus à la date de la décision à intervenir, que de ceux à échoir jusqu’au terme contractuel du bail sous astreinte. Sur le fondement de la force obligatoire des contrats, ils demandent la condamnation de la SARL Design et Conception à leur payer les loyers échus et à échoir, augmentés des intérêts de retard de 10 % conformément aux stipulations contractuelles s’agissant des loyers échus.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le preneur, en application des règles relatives à la responsabilité contractuelle, ils contestent tout trouble de jouissance leur incombant en leur qualité de bailleur. Ils font en effet valoir que le retrait du panneau publicitaire relatif au local commercial ne constitue pas un manquement à leurs obligations. Ils indiquent en effet que rien ne démontre que la présence de ce panneau serait entrée dans le champs contractuel, et soulignent qu’il incombait à l’entreprise exerçant l’activité de formuler une demande d’autorisation administrative préalable auprès de la commune pour permettre la présence de l’encart, puisque la commune est couverte par un règlement local de publicité. Ils précisent enfin qu’aux termes des stipulations contractuelles du bail, il incombait au preneur de prendre en charge l’ensemble des demandes d’autorisations nécessaires concernant la voirie ou l’affichage. Dès lors, aucun manquement à leurs obligations ne peut leur être selon eux reproché. Ils expliquent qu’en réalité, le vrai motif de la demande de résiliation anticipée formée par la SARL résidait dans le choix de cette dernière de s’installer dans un immeuble acquis par une SCI ayant le même gérant que celui de la SARL.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 24 septembre 2024, la SARL Design et Conception demande au Tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial en date du 1er mars 2016 à effet du 31 août 2023,

— condamner Monsieur [W] [I], Madame [J] [I], Madame [X] [I] et Monsieur [G] [I] à lui verser la somme de 5.000,00 € au titre du préjudice subi,

— les condamner à lui verser la somme de 4.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La S.A.R.L. Design et Conception soutient que la demande de l’indivision [I] est irrecevable, les loyers à échoir constituant des créances futures qui ne sont pas exigibles.

A titre reconventionnel, au visa des dispositions de l’article 1719 du Code civil, elle rappelle que le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des locaux durant la durée du bail, et que le contrat peut être résilié au visa de l’article 1227 du Code civil en cas de manquement grave d’une partie à ses obligations. Elle précise également, toujours au visa des mêmes articles, qu’un manquement du bailleur à ses obligations ouvre droit à l’octroi de dommages et intérêts.

La S.A.R.L. Design et Conception se prévaut d’un manquement du bailleur à l’obligation de garantir la jouissance paisible des locaux au preneur, expliquant que lors de la prise de possession des lieux, un encart publicitaire sur la voie publique assurait une forte visibilité au local commercial, de sorte qu’elle avait choisi cet emplacement commercial pour cette raison ; or, elle soutient que le bailleur a fait le choix de retirer au cours de l’année 2020 les encarts publicitaires, portant atteinte à sa jouissance paisible du local commercial, notamment à l’attractivité du local commercial ; elle précise que cela a impacté da capacité à s’acquitter des mensualités du bail. Dès lors, elle sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, de par ce manquement des bailleurs à leurs obligations, le retrait unilatéral des encarts ayant modifié l’équilibre de la convention. Elle demande que la résolution soit fixée au 31 août 2024, date de son départ des locaux.

Elle sollicite en outre 5.000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le trouble à la jouissance paisible du bail commercial.

Par ordonnance en date du 30 avril 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de dépôt du 13 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS

In limine litis, il sera observé que l’argument tiré de l’absence d’exigibilité des loyers à échoir constitue une défense au fond et non une fin de non recevoir ; en tout état de cause, la clôture des débats a été ordonnée le 30 avril 2025, alors que le dernier loyer exigible était en date de février 2025, de sorte que l’ensemble des loyers était exigible au jour où le Tribunal statue.

Sur la résiliation du contrat de bail commercial

Suivant les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

Il résulte de ces dispositions que le preneur peut solliciter la résolution du contrat en cas de manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux au preneur, sous réserve que ce manquement soit suffisamment grave pour justifier une telle résiliation.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un panneau publicitaire était présent initialement, et qu’il a été retiré à l’initiative du bailleur.

Toutefois, il faut constater qu’il n’est pas démontré que cet encart publicitaire était rentré dans le champs contractuel, et que par suite l’obligation du bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux comprenait le maintien de cet encart.

Il faut également observer qu’il n’est justifié aucune réclamation sur ce point de la part de la S.A.R.L. Design et Conception avant le courrier du 30 mars 2023, alors que le retrait de l’encart serait en date de 2020 et que la SCI ayant acquis les nouveaux locaux a été constituée par le gérant de la S.A.R.L. dès le 10 octobre 2022.

Au surplus, si tant est qu’un manquement du bailleur à l’obligation de garantir une jouissance paisible serait établi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il n’est en tout état de cause pas démontré que le retrait de l’encart a eu une quelconque incidence sur la situation financière de la S.A.R.L. Design et Conception ; en effet, celle-ci ne verse pas d’éléments relatifs à sa situation financière, alors que la seule absence de règlement des loyers est insuffisante à en faire la démonstration.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’un manquement des bailleurs à leurs obligations, la S.A.R.L. Design et Conception sera déboutée de sa demande tendant à ce que soit prononcé la résolution judiciaire du bail commercial à la date du 31 août 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’absence de démonstration d’un manquement des bailleurs à leurs obligations, ainsi que de l’existence d’un préjudice, la S.A.R.L. Design et Conception sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux loyers

Suivant les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant les dispositions de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il faut constater que l’intégralité des loyers sont échus et donc exigibles à la date de clôture des débats, le contrat de bail ayant pris fin au 28 février 2025.

Les loyers étant impayés depuis le mois de mars 2023, la S.A.R.L. Design et Conception sera condamnée à payer à Monsieur [G] [I], Monsieur [W] [I], Madame [X] [I] et Madame [J] [I] solidairement la somme de 17.848,47 € TTC arrêtée au 29 février 2024 augmentée des intérêts au taux conventionnel de 10 %, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée sur cette somme telle que sollicité.

La S.A.R.L. Design et Conception sera en outre condamnée à payer les loyers échus du 1er mars 2024 au 28 février 2025, à raison de 1.480,93 € par mois. Il sera constaté à la lecture du dispositif des écritures des demandeurs que la demande formée au titre des intérêts conventionnels et de la capitalisation annuelle des intérêts ne porte pas sur cette seconde somme.

La demande de condamnation sous astreinte est sans objet, puisque portant sur le paiement des loyers à échoir ; or, l’intégralité des loyers sont échus au jour de la clôture.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la S.A.R.L. Design et Conception perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris ceux de l’incident.

Le coût de l’extrait Kbis relève de la somme allouée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Compte la solution apportée au présent litige, la S.A.R.L. Design et Conception sera condamnée à payer la somme de 1.500 € à Monsieur [G] [I], Monsieur [P] [I], Madame [O] [I], et Madame [J] [I] solidairement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A.R.L. Design et Conception sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE la SARL Design et Conception de ses demandes tendant à ce que soit prononcée la résolution judiciaire du bail commercial à la date du 31 août 2023, ainsi que tendant à la condamnation de Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] à lui verser des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL Design et Conception à payer à Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] solidairement la somme de 17.848,47 € TTC arrêtée au 29 février 2024, outre intérêts au taux conventionnel de 10 %,

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts sur cette somme de de 17.848,47 € TTC arrêtée au 29 février 2024 outre intérêts au taux conventionnel de 10 %,

CONDAMNE la SARL Design et Conception à payer à Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] solidairement les loyers échus du 1er mars 2024 au 28 février 2025, soit 12 échéances de 1.480,93 € TTC chacune,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la SARL Design et Conception aux entiers dépens,

CONDAMNE la SARL Design et Conception à payer à Monsieur [P] [I], Madame [J] [I], Madame [O] [I] et Monsieur [G] [I] solidairement la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL Design et Conception de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ greffier,.

LE GREFFIER LE PRESIDENT