Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EF2

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

S.C.I. KOKOPELLI

C/

[M] [W]

[S] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, et déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. KOKOPELLI, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e François DOOGHE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [W]

né le 08 Septembre 1981 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [S] [C]

née le 12 Juin 1984 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EF2 et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 05 mai 2023, la S.C.I. Kokopelli a donné à bail à Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] un logement, situé [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 935,00 euros outre 25,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la S.C.I. Kokopelli a fait signifier à Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2993,46 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 22 août 2024, la S.C.I. Kokopelli a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la S.C.I. Kokopelli a fait assigner Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] au paiement des sommes suivantes:

5197,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 24 février 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 8].

A l’audience du 05 juin 2025, la S.C.I. Kokopelli, représentée, s’en est référée oralement à son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6.089,66 euros.

Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C], respectivement assignés à domicile et à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C], respectivement assignés à domicile et à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 24 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.C.I. Kokopelli justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 mai 2023, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que la S.C.I. Kokopelli rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] à payer à la S.C.I. Kokopelli la somme de 6.089,66 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2025 sur la somme de 5197,78 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] le 21 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 05 mai 2023 à compter du 22 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024, Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 22 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.C.I. Kokopelli aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 mai 2023 entre la S.C.I. Kokopelli d’une part, et Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] réunies à la date du 22 octobre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1.006,28 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] à payer à la S.C.I. Kokopelli la somme de 6.089,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 05 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 25 sur la somme de 5197,78 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] à verser à la S.C.I. Kokopelli l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.C.I. Kokopelli de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [S] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION