TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04601 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IES5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/04/2026

Madame [E] [Y] [W]

Monsieur [Z] [W]

C/

Madame [C] [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL AD LITEM JURIS

— Maître Laurent PACCIONI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [E] [Y] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent PACCIONI, avocat au barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 mai 2014, Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] ont loué à Madame [C] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] (lot n°18) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 154 € sans provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 275,56 € au titre des loyers et charges échus impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 août 2025, Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] ont fait assigner Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner la locataire à payer la somme de 4 353,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] , représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, à l’exception de la demande de condamnation en paiement, précisant que la dette a été soldée en exécution d’un plan d’apurement amiable.

Madame [C] [V] est représentée par son conseil. Par conclusions oralement soutenues, elle sollicite le rejet des prétentions du bailleur, et à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi des plus larges délais de paiement, ainsi que la condamnation des demandeurs aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions oralement soutenues pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions exposées.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 5 mars 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 mai 2014 unissant les parties stipule en son article 2.10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies le 4 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, il est contraire à l’esprit de la loi que le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire place ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Dès lors, il convient de considérer que le respect du plan d’apurement conclu entre les parties le 5 septembre 2025 a suspendu l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’elle est réputée ne pas avoir joué, en application des dispositions susvisées

La demande des bailleurs tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion, et toutes les demandes subsidiaires, seront donc rejetées.

Sur la demande subsidiaire en résiliation de bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’irrégularité de paiement du loyer sur la période récente est liée à des difficultés personnelles établies par les justificatifs versés par la locataire. Elle a démontré sa bonne foi par l’apurement intégral de la dette avant l’audience.

Dès lors, ce manquement à l’obligation de paiement du loyer ne revêt pas un caractère de gravité suffisante justifiant la résiliation du bail.

Cette demande sera donc également rejetée,

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] pour obtenir paiement de leur créance, Madame [C] [V] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Madame [C] [V] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [Y] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.