TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

09 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00643 – N° Portalis DB22-W-B7I-R7NQ

Code NAC : 50D

AFFAIRE : [Z] [S], [G] [S] C/ [U] [T] [I] [V], [J] [W] [H]

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [S]

né le 25 Novembre 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claire ANGUILLAUME, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 14

Monsieur [G] [S]

né le 10 Novembre 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claire ANGUILLAUME, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 14

DEFENDEURS

Monsieur [U] [T] [I] [V]

né le 14 Novembre 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180, M^e Ophélie BOULOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J128

Monsieur [J] [W] [H]

né le 24 Juin 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180, M^e Ophélie BOULOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J128

Débats tenus à l’audience du : 23 Juillet 2024

Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 mai 2023, Monsieur [Z] [S] et son épouse Madame [G] [R] (ci-après dénommés les époux [S]), ont acquis auprès de Monsieur [U] [V] et de son épouse Madame [J] [H] (ci-après dénommés les époux [V]), une maison sise [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un prix de 720.000 euros.

Postérieurement à la vente, les époux [S] ont constaté l’existence de plusieurs désordres affectant la maison : défaut d’isolation dans les combles non aménagés, traces de condensation et de moisissures dans les combles aménagés, tâches d’humidité au niveau des plafonds et des murs de l’extension de la cuisine, infiltrations sur le toit-terrasse, fuite sur le mur mitoyen du salon, tuiles détériorées.

Considérant que ces désordres étaient constitutifs de vices cachés, les époux [S] ont mis en demeure les époux [V], par courrier du 2 février 2024, de leur transmettre les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien antérieurs à la vente et de leur payer la somme provisionnelle de 54.550 euros afin de réaliser les travaux de reprise.

En l’absence de solution amiable et après constat réalisé par un commissaire de justice le 7 mars 2024, les époux [S] ont, par acte extrajudiciaire du 26 avril 2024, fait assigner en référé les époux [V] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont régulièrement constitué avocat et après un premier renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juillet 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures visées par le greffier d’audience, les époux [S] maintiennent leur demande d’expertise judiciaire. A l’appui de leur demande ils versent aux débats plusieurs pièces, notamment un constat réalisé par un commissaire de justice et des devis d’entreprises de travaux attestant de la réalité des désordres. Ils soutiennent que les désordres allégués rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et constituent manifestement des vices cachés au sens de l’article 1641 du code de procédure civile. Ils ajoutent que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les désordres ne sont pas des vices apparents dont ils auraient pu se rendre compte en visitant le bien mais sont des vices cachés dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance au moment de la vente du bien. Ils demandent en outre la condamnation de leurs adversaires aux dépens et à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, les époux [V] s’opposent à la mesure d’expertise judiciaire à titre principal. Ils indiquent que les vices allégués, à les supposer démontrés, étaient apparents au moment de la vente ce qui exclut toute garantie de leur part, en application de l’article 1642 du code civil. Ils ajoutent que s’agissant des vices cachés, l’exonération de garantie prévue au contrat de vente ne s’applique pas si les vendeurs avaient eu connaissance des vices, ce qui n’est pas démontré en l’espèce par les acheteurs. Ils en concluent que toute action sur le fondement de la garantie des vices cachés initiée à leur encontre est vouée à l’échec, de sorte que l’expertise judiciaire sollicitée n’est ni justifiée, ni légitime. Ils demandent également la condamnation des époux [S] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie POULAIN et à leur verser à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, les défendeurs émettent protestations et réserves sur la mesure d’instruction et sollicitent de compléter la mission confiée à l’expert afin qu’il se prononce d’une part, sur la réalité des désordres allégués, et d’autre part, sur le caractère apparent ou caché desdits désordres et sur la connaissance qu’ont pu en avoir les acquéreurs et les vendeurs lors de la vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, qu’il suffit de constater que le procès est possible, qu’il a un objet ainsi qu’un fondement suffisamment déterminé et que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, dès lors que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge n’a pas à caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction au regard des fondements juridiques invoqués en demande et particulièrement en l’espèce dès lors que les vices cachés, apparaissent comme des moyens à invoquer devant le juge du fond, pas plus qu’il ne doit être procédé à l’examen de la recevabilité de l’action à engager et ses chances de succès.

En l’espèce, les époux [S] attestent de la réalité des désordres allégués sur le bien qu’ils ont acquis des époux [V]. Il ressort du constat du commissaire de justice du 7 mars 2024, des zones d’humidité, des cloques, des traces de coulure et des tâches noirâtres dans les combles aménagés ainsi que des traces d’humidité et des fissures au niveau des plafonds et des murs de l’extension de la cuisine. La société LVPE ayant visité le bien au mois de juin 2024 atteste des défauts d’étanchéité sur la toiture terrasse ainsi que des infiltrations sous-jacentes, ayant fait l’objet de tentatives de réparations par le passé. La société MSP expose que la fuite présente au niveau du faux-plafond du salon provient de l’entourage de la cheminée et non de la maison mitoyenne. S’agissant de l’absence d’isolation des combles non aménagés, les demandeurs communiquent des photos prises postérieurement à la vente du bien et soutiennent, sans être infirmés, que les combles n’étaient pas accessibles lors de leurs visites.

En revanche, aucune pièce ne vient étayer les désordres en toiture allégués par les demandeurs, les devis versés aux débats par ces derniers se contentant de proposer des travaux de couverture sans indiquer de désordres en particulier affectant la toiture.

Par ailleurs, si les époux [V] soutiennent que les désordres invoqués étaient apparents lors de la vente du bien, ils ne produisent aucun élément pour étayer leurs dires. Ils se contentent de se référer aux pièces versées par les demandeurs tel que le diagnostic de performance énergétique, document obligatoirement joint à tout acte de vente, indiquant notamment une isolation insuffisante et préconisant des travaux d’isolation des plafonds et des murs par l’extérieur pour permettre d’améliorer l’efficacité énergétique du bien et ainsi de faire des économies d’énergie, d’améliorer son confort, de le valoriser et de le rendre plus écologique. Cependant il n’est pas suffisamment précis pour démontrer l’état de l’isolation des combles au jour de la vente.

Ces défauts du bien, par leur nature, évoluent de manière inconnue et peuvent se révéler dans leur ampleur plusieurs mois après avoir été en germe, ce qui nécessite des investigations techniques.

Enfin, il convient de relever qu’aux termes de l’annonce de vente diffusée par l’agent immobilier responsable de la transaction, le bien immobilier objet du litige était désigné comme « en excellent état » dans lequel les futurs acquéreurs n’avaient plus qu’à poser leur valise. L’agent immobilier avait également indiqué aux acheteurs, lors des échanges antérieurs à la vente, que l’isolation des combles avait été réalisée dix ans auparavant.

Au regard de ces éléments, il apparaît un débat sur la teneur, la nature, l’origine, la date d’apparition des désordres dénoncés, sur leur caractère apparent ou caché et sur la connaissance qu’ont pu en avoir les acquéreurs au moment de la vente, un tel débat nécessitant l’intervention et l’éclairage d’un technicien du bâtiment avant un débat au fond.

En conséquence les défendeurs ne démontrent pas que le procès est manifestement voué à l’échec. Dès lors la mesure d’instruction demandée est légalement admissible et le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés. Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise dans les conditions qui seront détaillées dans le dispositif de la présente décision, en mettant à la charge des demandeurs, qui y ont intérêt, le paiement de la provision initiale et en prenant en compte les observations des époux [V] quant à la mission confiée à l’expert sur le caractère apparent ou caché des vices allégués et la connaissance qu’ont pu en avoir les acquéreurs et les vendeurs au moment de la vente.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de la nature et du sens de la présente décision, les dépens seront provisoirement mis à la charge des époux [S].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à leur bénéfice.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Commettons pour y procéder Madame [A] [K], inscrite sur la liste des experts de la cour d’appel de Versailles,

Disons qu’après acceptation, l’expert aura pour mission de :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertiseSe faire communiquer tout document et pièce qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 6], visiter les lieux ; Examiner les désordres mentionnés dans l’acte introductif d’instance, les localiser, décrire leur ampleur, les illustrer, Rechercher les causes et l’origine de ces désordres ainsi que leur date d’apparition ; Dire s’ils proviennent d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien, de travaux effectués ou d’une autre cause, Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destinationDire si les vendeurs pouvaient connaître ou ignorer l’existence desdits désordres au jour de la vente;Dire si les acquéreurs pouvaient, en raison notamment de leur caractère apparent, déceler les vices lors de la vente ; Fournir tout élément technique et/ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ; Evaluer et indiquer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état pour mettre fin aux désordres ;

Autorisons en cas d’urgence reconnue par l’expert, les époux [S] à faire exécuter à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

Disons que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’il pourra, conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, s’adjoindre d’initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que lors de sa première réunion, et dans un délai de DEUX MOIS maximum à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra en concertation avec les parties dresser un programme de ses investigations et proposer le plus précisément possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport ;

Disons que l’expert devra adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise qui rendra une ordonnance fixant le montant de la provision complémentaire et le délai prévu pour le dépôt du rapport ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert ou en l’absence de réponse de sa part passé un délai d’un mois suivant la présente décision, il pourra procéder à son remplacement par ordonnance d’office ou sur requête par le juge chargé du contrôle des expertises;

Fixons à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les époux [S] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de SIX SEMAINES à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagnée d’une copie de la présente décision ;

Disons que l’expert devra dresser rapport et le déposer au greffe en 2 exemplaires dans les HUIT MOIS de sa saisine par service du contrôle des expertises du tribunal sauf prorogation comme prévu ci-dessus ;

Laissons les dépens à la charge des époux [S] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Delphine DUMENY