RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00439 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6FT

MINUTE N° : 161

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF LA [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un logement n°174758, sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 463,27 euros et 113,6 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [U] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 510,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024.

Par lettre recommandée du 2 décembre 2024, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles désigné, et ce en garantie des sommes dues ;

— condamner Monsieur [U] [R] au paiement des sommes suivantes :

* 10 271,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 ainsi que 164,69 euros au titre du commandement de payer du 5 décembre 2024, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 14 octobre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 067,94 euros arrêtée au 30 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM ICF LA [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024.

Monsieur [U] [R], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire, outre des paiements ponctuels de 1 000 € en moyenne tous les deux mois.

À l’appui de sa prétention, Monsieur [U] [R] indique que son père ne réside plus à son domicile, mais qu’il s’est engagé à l’aider à régler sa dette. Il précise que son père va lui verser la somme de 1 000 euros tous les deux mois et qu’une attestation a été rédigée en ce sens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025, que la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [R] à payer à la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] la somme de 9 067,94 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, pour un montant de 6 510,71 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du 6 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, selon laquelle il est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [R] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois, et a effectué des paiements permettant la diminution de la dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [U] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, s’il est nécessaire de prolonger ces délais à l’issue de cette période, de le faire par accord conventionnel.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 février 2025, de sorte que Monsieur [U] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [R] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 9 067,94 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 février 2025 au 30 novembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 5 décembre 2024 à hauteur de 164,69 euros, telle que taxée.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [R] à payer à la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF LA [Adresse 4] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 janvier 2023 entre la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] d’une part, et Monsieur [U] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] la somme de 9 067,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [R] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 6 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 9 067,94 euros susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 6 février au 30 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2024 à hauteur de 164,69 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à la SA d’HLM ICF LA [Localité 1] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION