TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES-IMMOBILIERES

JUGEMENT DE REOUVERTURE DES DEBATS

DU 20 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00095 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFQA

Code NAC : 78A

ENTRE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLEYBEN, société coopérative de crédit à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de QUIMPER sous le numéro D 309 410 181, dont le siège social est situé [Adresse 7] à PLEYBEN (29190), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Alain COROLLER-BEQUET de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de QUIMPER et par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617.

ET

Monsieur [T] [O], né le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 6] à [Localité 10].

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

TRESOR PUBLIC agissant par le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 16], dont les bureaux sont situés [Adresse 4] à [Localité 11].

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLEYBEN, société coopérative de crédit à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de QUIMPER sous le numéro D 309 410 181, dont le siège social est situé [Adresse 8] PLEYBEN [Adresse 1]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Alain COROLLER-BEQUET de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de QUIMPER et par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12] [Adresse 2]), représenté son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 3]

à [Localité 13], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 20 novembre 2024, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 04 avril 2024 réalisé par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 15] à Monsieur [T] [O] en recouvrement de la somme de 81.629,91 euros arrêtée au 14 décembre 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 24 avril 2024 au service de la publicité foncière [Localité 18] 2 (volume 2024 S numéro 70),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 19 juin 2024 pour l’audience du 18 septembre 2024, renvoyée d’office au 25 septembre 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 21 juin 2024 au greffe de la juridiction, complété par dire le 24 juillet 2024,

Vu l’acte de dénonciation du commandement de payer aux créanciers inscrits des 20 et 21 juin 2024 valant assignation à comparaître à l’audience d’orientation,

Monsieur [T] [O], bien que régulièrement convoqué selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté lors de l’audience du 25 septembre 2024,

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 septembre 2024 et mis en délibéré au 25 octobre 2024.

Dans le temps du délibéré, le juge de l’exécution a soulevé d’office la question du caractère abusif de la déchéance du terme, a rouvert les débats et a renvoyé l’affaire au 20 novembre 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, Monsieur [T] [O] n’a pas comparu.

Le créancier poursuivant a déposé des conclusions indiquant que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 15] n’a pas appliqué la clause de déchéance du terme mais a seulement résilié de manière unilatérale le contrat en raison du manquement grave de Monsieur [T] [O].

La décision a été mise en délibéré en 20 décembre 2024.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 15] poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur les communes d'[Localité 9] de [Localité 14], dans un ensemble immobilier dénommé « La Grenouillère ».

Sur le titre exécutoire

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Par ailleurs, il ressort de l’article 1184 du Code civil, version en vigueur au 17 juillet 2012, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte notarié, revêtu de la formule exécutoire à concurrence de la somme principale de 119.000 euros établi le 17 juillet 2012, contenant la vente des biens et droits immobiliers, objet de la saisie immobilière, et le prêt par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 15] à Monsieur [T] [O] d’un montant de 119.000 euros remboursable selon 240 échéances mensuelles au taux d’intérêt annuel fixe de 4,37 % du 15 août 2012 au 15 octobre 2033.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 04 septembre 2023 à Monsieur [T] [O] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 5.695,66 euros dans un délai de 8 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2023 étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 81.463,56 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié indique que : « toutes les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles en capital, intérêts, frais et accessoires par la survenance de l’un des évènements ci-après » et notamment « en cas de non-paiement à son échéance de toutes sommes en capital, intérêts, frais et accessoires ».

Le créancier poursuivant indique qu’il n’a pas appliqué la clause de déchéance du terme prévue dans le contrat, expliquant que dans les courriers envoyés à Monsieur [T] [O], il n’était pas formellement référé à la clause de déchéance du terme et elle ne l’a pas non plus mise en œuvre suivant les modalités énoncées. Elle avance avoir prononcé la déchéance du terme en appliquant le principe de la résiliation unilatérale du contrat prévue par l’article 1184 du Code civil en raison des manquements graves de Monsieur [T] [O] découlant du non-paiement de plusieurs de ces échéances.

Toutefois, contrairement à ce qu’invoque le créancier, il ressort des différentes pièces rapportées en procédure que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 15] s’est bel et bien fondé sur la clause de déchéance du terme contenu dans le contrat de prêt notarié afin de mettre en demeure Monsieur [T] [O] de régler ses échéances impayées et de prononcer la déchéance du terme et ce sous un délai de huit jours.

En effet, il ressort du courrier de mise en demeure du 04 septembre 2023 que le créancier indique « à défaut, nous nous réservons la possibilité de prononcer, par un prochain courrier, la déchéance du terme du crédit susmentionné de telle sorte que l’intégralité des sommes dues à ce titre deviendra exigible et que vous serez tenu de rembourser la totalité de ces dernières » mention faisant expressément référence à la clause d’exigibilité contenue dans le contrat de prêt. Dans son courrier en date du 14 novembre 2024, le créancier indique « nous vous notifions que la déchéance du terme du crédit visé ci-dessous est prononcée ».

En outre, le créancier a clairement reconnu avoir appliqué la clause d’exigibilité du contrat dans son assignation à l’audience d’orientation ce qui interroge sur sa bonne foi quant aux moyens soulevés dans ses dernières conclusions. En effet, il indique « la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 15] a donc dû constater la déchéance du terme à effet au 14 novembre 2023 ainsi que le prévoit l’article 7 du contrat, ce qui a rendu exigible la totalité des sommes prêtées ».

En tout état de cause, l’application de l’article 1184 du Code civil par le créancier aurait entraîné la résolution du contrat dans son intégralité, et non simplement l’exigibilité de la totalité des sommes prêtées, ce qui n’est en aucun cas invoqué par ce dernier dans ses différents courriers adressés au débiteur.

Dès lors, il en ressort que le prononcé de la déchéance du terme résulte bien de l’application d’exigibilité prévue au contrat. Or, il apparait que la clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la mise en demeure ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparait abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance de Monsieur [T] [O] ainsi que les intérêts s’y afférant, qui doivent nécessairement être recalculés.

Dès lors, faute pour le créancier d’avoir réalisé ces calculs malgré la réouverture des débats, il conviendra de rouvrir de nouveau avant dire droit les débats afin de permettre au créancier de produire un décompte actualisé de sa créance en tenant compte de la présente décision.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REPUTE NON ÉCRITE comme étant abusive la clause d’exigibilité (article VIII paragraphe 7) du contrat de prêt immobilier inclus dans l’acte notarié du 17 juillet 2012 ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du MERCREDI 12 FEVRIER 2025 à 10H30 ;

INVITE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 15] à remettre, un mois avant l’audience, un nouveau décompte conforme à la présente décision et en réalisant un nouveau calcul des intérêts au regard du nouveau montant de la créance ;

SURSOIT, dans l’attente, à statuer sur les demandes et réserve les dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 18], le 20 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË