TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00538 – N° Portalis DB22-W-B7I-R7NT

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [M] [C] C/ S.A.R.L. NIRAJAH EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE FRANPRIX

DEMANDERESSE

Madame [M] [C],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C184

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NIRAJAH exerçant sous l’enseigne FRANPRIX,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représentée par M^e Thomas YESIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 131

Débats tenus à l’audience du : 05 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mai 2007, M. [D] [C] et Mme [O] [C], aux droits desquels vient Mme [M] [C], ont donné à bail commercial à la société BRADIS, aux droits de laquelle vient la société NIRAJAH, les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3] (78).

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 avril 2024, Mme [M] [C] a fait assigner en référé la société NIRAJAH (sous l’enseigne FRANPRIX) devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 57 318 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er trimestre 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes.

Elle conteste la prétendue nullité du commandement alléguée par la défenderesse pour défaut de précision et pour erreur sur la somme visée pour le seul motif que le commandement n’aurait pas visé un ultime paiement le 30 octobre 2024 d’un loyer de 2500 euros, et rappelle que la SARL NIRAJAH est tenue par un loyer trimestriel à échoir de 9442 euros, ce qui est détaillé dans le commandement de payer.

Elle relève également l’absence de contestation sérieuse, rappelant, au regard des termes de l’article 1219 du Code civil, qu’un simple manquement par le bailleur de ses obligations ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers dus en vertu du bailleur par la locataire avant de lui opposer l’exception d’inexécution, étant précisé que la défenderesse engage sa responsabilité en ne signalant pas au bailleur l’existence d’un désordre. Elle indique enfin que le grief d’une simple fuite qui n’empêche aucune exploitation, n’est pas un élément permettant de justifier la suspension des paiements au point d’en arriver à un arriéré de plus de 101.111 euros ; pour ce qui relève des travaux publics, le bailleur n’est pas responsables de ces travaux.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— déclarer nulle l’assignation en raison de la nullité du commandement de payer du 18 janvier 2024,

— subsidiairement, débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes,

— très subsidiairement, octroyer les plus larges délais de paiement à la société NIRAJAH

— condanmer Madame [C] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, et aux dépens.

Elle soutient que le commandement de payer du 18 janvier 2024 est nul en raison des imprécisions et de l’erreur sur la somme visée, indiquant que ce commandement de payer visait une somme de 57 964,08 euros selon décompte annexé, lequel omet la somme de 2500 euros réglée le 30 octobre 2023, et pour laquelle le bailleur a fourni un reçu mentionnant “un reliquat de loyer 2022". Elle sollicite donc la nullité dudit acte et de l’assignation subséquente, et retient à tout le moins que cela constitue une contestation sérieuse.

Elle soulève également l’existence d’une contestation sérieuse relative aux manquements à l’obligation de délivrance : d’une part un défaut d’étanchéité du toit du local commercial et d’autre part la présence de chantiers entrepris dans le quartier ayant totalement condamné la zone de livraison du magasin.

A l’audience du 5 novembre 2024, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 101 111 euros arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus, et s’oppose à la demande de délais de paiement. La défenderesse ajoute qu’elle n’a pas alerté la bailleresse de ses difficultés d’exploitation résultant des désordres allégués du fait que les gérants du magasins ne parlent pas bien le français.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il convient au préalable de relever que la demande de “nullité de l’assignation en raison de la nullité du commandement de payer” ne constitue pas une exception de procédure mais une contestation sérieuse.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 18 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le présent commandement mentionne précisément les loyers impayés des 4 trimestres 2023 (9442 € x 4) et les impôts fonciers de 2022 et 2023 (16 486 € + 16 064 €), soit un total de 70 318 €, dont est déduit une somme au crédit de 13 000 €, soit une somme de 57 318 euros réclamée au titre de l’arriéré locatif sur cette période. Le commandement est précis et n’apparaît pas erroné, étant relevé que l’acompte de 2500 euros mentionné sur une quittance de loyer datée du 30 octobre 2023 signée de la bailleresse est relatif au paiement d’un reliquat de loyer 2022, et étant rappelé que le commandement ne vise aucun impayé de loyer de 2022.

Le non respect de l’obligation de délivrance conforme, reprochée à l’occasion de la présente instance à la bailleresse, laquelle n’a jamais été mise en demeure, n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé, étant par ailleurs rappelé que l’exception d’inexécution ne constitue pas un motif de suspension automatique du paiement des loyers.

Enfin, l’existence de travaux à proximité du local commercial, empêchant l’exploitation totale dudit local, n’est pas non plus démontrée, et ne ressort pas en tout état de cause de la responsabilité de la bailleresse.

En conséquence, en l’absence de contestations sérieuses, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 18 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société NIRAJAH à payer à Mme [M] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société NIRAJAH à payer à Mme [M] [C] la somme provisionnelle de 101 111 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, au regard de l’importance de la dette locative et de l’absence de garanties sérieuses de solvabilité de la défenderesse, cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 mai 2007 et la résiliation de ce bail à la date du 19 février 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 3] (78),

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société NIRAJAH à payer à Mme [M] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société NIRAJAH à payer à Mme [M] [C] la somme provisionnelle de 101 111 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Condamnons la société NIRAJAH à payer à Mme [M] [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société NIRAJAH au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY