TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/00629 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXB2

Minute : 25/00038

Monsieur [J] [D]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Madame [R] [S] [C] [P] épouse [D]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [G] [X]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame [W] [M], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [S] [C] [P] épouse [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [X],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 01/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2020, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] ont donné à bail à Madame [G] [X] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 800,00 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] ont fait signifier à Madame [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1344,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 13 juillet 2023 Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] ont fait assigner Madame [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement graves et répétés à ses obligations de paiement et de jouissance paisible des lieux,

«  ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [G] [X] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1758.99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2023 sur le montant de 1344.91 euros, de l’assignation pour le surplus,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 novembre 2023.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l''audience du 18 novembre 2024.

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3.302,32 euros arrêtée au 14 novembre 2024. Ils sont opposés à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 juin 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre les nombreuses nuisances qui contreviennent à l’obligation de jouissance paisible des lieux. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Concernant le trouble de jouissance dénoncé, ils indiquent avoir multiplié les courriers à l’attention de Madame [X] en vue d’accéder au logement pour déterminer et chiffrer les travaux à réaliser en vain.

Madame [G] [X], représentée, sollicite du juge :

— les délais les plus larges et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

— A titre reconventionnelle la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— Le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [X] indique travailler en qualité d’animatrice dans le cadre d’un CDD et avoir de faibles ressources. Elle ajoute percevoir 2229 euros au titre ds aides sociales avec trois enfants à charge. Elle fait état d’un logement impropre à la location ayant des répercutions sur la santé de ses enfants. Elle denie toutes nuisances de sa part.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2020, du commandement de payer délivré le 15 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2024 que Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [X] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] la somme de 3.302.32 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des versements effectués depuis le commandement de payer et l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 juin 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 janvier 2020 à compter du 16 août 2023.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, Madame [G] [X] n’a pas repris le paiement du loyer, condition préalable obligatoire.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 août 2023, Madame [G] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [X] à son paiement à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 , 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué et de délivrer la chose louée en bon état d’usage et de réparations ; qu’il est également tenu d’entretenir le logement loué en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s’ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [X] ne produit à l’appui de ses prétentions que des photographies non datées qui ne permettant pas d’être associées à l’appartement litigieux.

En outre, il n’est pas communiqué d’autres documents relatifs à la nature et l’ampleur des désordres affectant le logement.

Ainsi, le locataire, à qui incombe la charge de la preuve du mauvais état de réparation du logement, ne démontre pas que l’apparition des désordres qui relèveraient de l’obligation d’entretien du bailleur.

D’autre part, les baileurs justifient de quatre courriers sollicitant l’accès au logement afin de chiffrer d’éventuels travaux à prévoir.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [G] [X] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 janvier 2020 entre Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] d’une part, et Madame [G] [X] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 16 août 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [X] à compter du 16 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] la somme de 3.302.32 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2024, échéance de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

CONDAMNE Madame [G] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [J] [D] et Madame [R] [P] épouse [D] de leurs autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE