MINUTE N°

N° RG 24/00349 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHLT

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [Y] [O]

Madame [N] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Michael SANKARA, avocat

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 5], non-comparant, ni représenté

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [S] [D] a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 23 janvier 2023, à effet au 31 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 1.106 euros outre 107 euros de provision sur charges.

Le 23 janvier 2023, Monsieur [S] [D] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ce contrat de cautionnement prévoit qu’en cas de paiement par l’organisme, ce dernier bénéficiera d’une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l’encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner le 20 juin 2024 Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13.212,81 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 4.471,85 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par actes d’huissier signifiés le 20 juin 2024 à personne physique, Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite « ETAT-UESL » pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 4.471,85 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] restent devoir, la somme de 13.212,81 euros à la date du 3 janvier 2025, et les quittances subrogatives concernant cette somme. Toutefois, il n’est pas justifié que ce décompte et les quittances subrogatives correspondantes aient été portés à la connaissance de Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] conformément au principe du contradictoire.

Dès lors, il convient de se limiter au décompte annexé à l’assignation, portant sur la somme de 5.152,73 euros arrêtée au 14 juin 2024, et aux quittances subrogatives afférentes.

Les défendeurs, non-comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.152,73 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.471,85 euros à compter du commandement de payer (2 février 2024) et à compter de l’assignation (20 juin 2024) pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité d’occupation sera due au bailleur ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES si et seulement si les paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de Monsieur [S] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 entre Monsieur [S] [D], d’une part, et Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [D] ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [S] [D], la somme de 5.152,73 euros (décompte arrêté au 14 juin 2024, incluant l’échéance du mois de mai 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.471,85 euros à compter du commandement de payer (2 février 2024) et à compter de l’assignation (20 juin 2024) pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] à verser à Monsieur [S] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE que les indemnités d’occupation devront être versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera à Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] des paiements et d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,