TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/00277 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZR3

Minute : 24/00180

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître [L] [E] de la SELARL [L] [E], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [Z] [O]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [L] [E]

Copie délivrée à :

Monsieur [Z] [O]

Le

AUDIENCE CIVILE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, dont le siège social est [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 octobre 2018, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 319, 22 € et 119, 52 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* de la somme actualisée de 3. 411, 30 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, majoré de 50%, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— outre une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA 1001 VIES HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire si des délais de paiement étaient accordés.

La SA 1001 VIES HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 13 février 2024 pour un montant de 479, 87 €.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 24 janvier 2024, Monsieur [Z] [O] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Aux termes de celui-ci, le défendeur propose la mise en place d’un plan d’apurement de 100 euros par mois. Il explique dans ce document qu’il ne pourra être présent le jour de l’audience, ne pouvant prendre de jour de congé.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O], assigné à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 23 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article titre XV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2023, pour la somme en principal de 2. 093, 86 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [O] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3. 053, 75 € à la date du 20 mars 2024.

En effet, il convient de retrancher au décompte la somme de 132, 78 + 125, 71 = 258, 49 euros au titre des frais d’huissier. Il convient également de retrancher 7, 62 X 13 = 99, 06 euros au titre des frais de pénalités d’enquêtes sociales, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [Z] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 13 août 2023, Monsieur [Z] [O] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3. 053, 75 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 20 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 093, 86 € à compter du commandement de payer (12 juin 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 octobre 2018 ne contient pas de clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances et en tout état de cause celle-ci s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande de majoration.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, aux termes du diagnostic social et financier, Monsieur [Z] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière via le diagnostic social et financier. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées dans le diagnostic et de l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi tant de délai de paiement à l’audience que de la suspension de la clause résolutoire, Monsieur [Z] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 13 août 2023 ;

— que Monsieur [Z] [O] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [O] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 1001 VIES HABITAT, Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2018 entre la SA 1001 VIES HABITAT et Monsieur [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 août 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 3. 053, 75 € (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 sur la somme de 2. 093, 86 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le dernier jour du mois de chaque mois et pour la première fois avant le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [O] ;

* que Monsieur [Z] [O] soit condamné à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par la SA 1001 VIES HABITAT ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,