TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00101 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYOS

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

Société LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

C/

[H] [U]

expédition exécutoire

délivrée le

à SELARL SALLARD CATTONI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A LES RESIDENCES

venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [H] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2018, la société d’HLM LES RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [U] portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel principal de 261,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1243,17 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [H] [U] le 30 mai 2022.

Par assignation du 28 novembre 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,844,30 euros au titre de l’arriéré locatif,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024 et un diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, la société d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2025, s’élève désormais à la somme de 988,55 euros, terme de mai 2025 inclus, indiquant en outre qu’un dernier versement d’un montant de 60 euros est intervenu le 14 mai 2025. Elle indique que la dette court depuis 2022, de sorte qu’elle s’oppose à des délais de paiement ainsi qu’au maintien de la locataire dans les lieux.

Madame [L] [V] comparait en personne en précisant qu’elle reconnait le montant de la dette et explique avoir eu des problèmes d’APL, et ne perçoit que le RSA. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois, ainsi que son maintien dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocation familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1243,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [H] [U] s’est acquittée du versement du dernier loyer courant avant la date de l’audience en procédant à un virement de 60 euros le 14 mai 2025, somme supérieure au montant de son loyer résiduel. Si le dernier loyer n’a pas été versé, il convient de constater que l’aide au logement dont bénéficie habituellement la défenderesse n’a pas été versée de sorte qu’il y a lieu de considérer que le loyer courant a été repris avant la date de l’audience, les précédentes échéances ayant été reprises sur les mois précédents.

Dans ces conditions, nonobstant l’opposition de la bailleresse formulée lors de l’audience, et compte tenu du faible montant de la dette, de la situation matérielle, familiale et sociale exposée à l’audience, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Madame [H] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de favoriser son maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, Madame [H] [U] lui devait la somme de 889,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [H] [U] qui ne conteste pas le principe des impayés et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 889,78 euros, correspondant à la dette locative.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [H] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] [U] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2018, entre la société d’HLM LES RESIDENCES, d’une part, et Madame [H] [U] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 28 août 2023,

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 889,78 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus,

AUTORISE Madame [H] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [H] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [H] [U] sera condamnée à verser à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [U] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE