COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] c/ [Z] [T], [S] [L] épouse [T]

N° 25/

Du 28 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00976 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQUS

Grosse délivrée à

M^e Pascale BAILET

expédition délivrée à

le 28 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice, le CABINET PASCAL DEVAUX, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 434 876 132, dont le siège social se situe [Adresse 5], lui-même représenté par son gérant en exercice, domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascale BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

Madame [S] [L] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] sont propriétaires du lot n°101 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Pascal Devaux.

Par jugement rendu le 4 juin 2019, le tribunal d’instance de Nice a condamné M. [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 1.984,55 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2019, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a mis en demeure les consorts [T] de payer la somme de 2.343,19 euros de charges, arrêtée au 1er novembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » les a de nouveau mis en demeure de payer la somme de 2.154,26 euros de charges, arrêtée le 17 juin 2020, par lettre de la même date.

Par jugement rendu le 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » les sommes de 2.546,02 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 3 août 2020, de 36 euros de frais nécessaires, de 250 euros de dommages et intérêts et de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui n’a obtenu des titres exécutoires qu’à l’encontre de l’époux n’a pas pu entreprendre de procédure de saisie immobilière du bien, ayant constaté après démarches auprès du service de la publicité foncière que M. [Z] [T] l’avait acquis, suivant acte authentique du 26 janvier 2018, pour le compte de la communauté.

Par acte du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a fait assigner M. [Z] [T] et Mme [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir :

la condamnation de Mme [S] [L] épouse [T] à lui payer, solidairement avec son époux M. [Z] [T], les sommes suivantes :

1.984,55 euros de charges de copropriété et frais arrêtés au 8 mars 2019 conformément au jugement du 4 juin 2019,

2.546,02 euros de charges de copropriété et frais arrêtés au 3 août 2020 conformément au jugement du 18 février 2021,

36 euros de frais nécessaires conformément au jugement du 18 février 2021,

la condamnation solidaire de M. [Z] [T] et de Mme [S] [L] épouse [T] à lui payer les sommes suivantes :

5.519,75 euros de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant sommation de payer,

4.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du code de commerce.

Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

Condamné Mme [S] [L] épouse [T] à payer, solidairement avec M. [Z] [T], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

1.984,55 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2019,

2.546,02 euros et 36 euros de charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 3 août 2020,

Sursis à statuer sur le surplus des demandes,

Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 27 novembre 2024 à 9 heures et invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 2] à produire, avant cette date, un décompte de sa créance pour la période du 1er août 2020 au 1er février 2024 expurgé des précédentes condamnations intervenues et des frais d’exécution,

Réservé les dépens en fin de cause.

Dans ses dernières écritures notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation Mme [S] [L] épouse [T] à lui payer, solidairement avec M. [Z] [T], les sommes suivantes :

1.984,55 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 8 mars 2019, conformément au jugement en date du 4 juin 2019,

2.546,02 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 3 août 2020, conformément au jugement du 18 février 2021,

36 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, conformément au jugement du 18 février 2021,

Ainsi que la condamnation solidaire des consorts [T] à lui payer les sommes suivantes :

6.214,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant sommation de payer,

4.000 euros de dommages et intérêts,

2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier par l’article A444-32 du code de commerce.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en rappelant que tout copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges dès que les comptes ont été approuvés par une décision de l’assemblée générale. Il expose que les copropriétaires n’ont jamais réglé leurs charges depuis l’acquisition de leur lot et que s’il a obtenu des titres exécutoires à l’encontre de l’époux, devenus définitifs, il a constaté que ce dernier avait acquis le lot pour le compte de la communauté qu’il formait avec son épouse si bien qu’il ne peut entreprendre de saisie immobilière. Il expose que c’est la raison pour laquelle il sollicite la condamnation de l’épouse à régler les charges conformément aux jugements déjà intervenus en faisant valoir qu’il ne peut y avoir de contrariété de titres. Il fonde sa demande de condamnation solidaire sur l’article 220 du code civil en soutenant que les charges sont des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage obligeant solidairement les époux, mais également sur le règlement de copropriété dont l’article 61 contient une clause de solidarité des indivisaires quelle que soit l’origine de l’indivision.

Il fait également valoir qu’aucune charge n’a été réglée depuis 5 ans, charges dont il explique justifier le principe et le montant par la production des procès-verbaux d’assemblées générales devenues définitives en l’absence de contestation dans le délai de deux mois, des décomptes

de charges et des appels de fonds. Il demande donc la condamnation solidaire des copropriétaires défendeurs à lui régler la somme de 6.214,89 euros, arrêtée au 1er février 2024.

Il ajoute qu’en s’abstenant de régler leurs charges depuis plus de cinq années, les défendeurs, qui bénéficient des services et éléments d’équipement sans en régler la contrepartie, lui causent un préjudice dont il sollicite réparation à hauteur de 4.000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés tous deux par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 4 mars 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement dirigée à l’encontre de Mme [S] [L] épouse [T].

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Les charges communes de l’immeuble sont attachées au droit de copropriété de chaque lot. Les débiteurs de ces charges sont donc par définition les copropriétaires, personnes physiques ou morales et chacun d’eux doit y contribuer au prorata des tantièmes affectés à son lot par l’état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.

Si le lot est la propriété personnelle de l’un des époux, lui seul est normalement le débiteur des charges afférentes. Toutefois, s’il constitue le logement de la famille, les charges sont dues in solidum par les deux époux en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil relatives aux dépenses du ménage. Si le lot est un bien de communauté, les époux sont solidairement redevables des charges, tant que dure cette communauté.

En l’espèce, selon l’acte authentique dressé le 26 janvier 2018 par maître [M] [U], notaire à [Localité 7], M. [Z] [T], époux de Mme [S] [L] avec laquelle il est marié sous le régime tunisien de la communauté légale, a acquis le lot de copropriété « pour le compte de la communauté existant avec son conjoint ».

Le lot de copropriété n° 101 de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » est dès lors un bien de la communauté des consorts [T] qui sont solidairement redevables des charges tant que dure cette communauté, d’autant que les actes de signification de l’assignation révèlent qu’il constitue le logement de la famille.

Dans un premier temps, seul M. [Z] [T] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » les sommes de :

1.984,55 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2019, par le jugement du tribunal d’instance de Nice rendu le 4 juin 2019,

2.546,02 euros représentant les charges de copropriété arrêtées au 3 août 2020 et de 36 euros de frais nécessaires par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 18 février 2021.

Ces décisions sont devenues définitives puisque signifiées à M. [Z] [T] qui n’a pas formé de recours.

Dans un second temps, par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 25 juin 2024, Mme [S] [L] épouse [T] a été condamnée à payer, solidairement avec M. [Z] [T], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » les sommes suivantes :

1.984,55 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2019,

2.546,02 euros et 36 euros de charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 3 août 2020.

Il convient dès lors de constater qu’il a déjà été statué sur ces demandes concernant des charges et frais impayés antérieurs au 3 août 2020 d’un montant total de 4.566,57 euros (1.984,55 + 2.546,02 + 36).

Sur la demande de paiement des charges dues au 1er février 2024.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [Z] [T] et Mme [S] [T] sont propriétaires du lot de copropriété n° 101,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2017 au 31/07/2018,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2018 au 31/07/2019,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2019 au 31/07/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2019 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2018 au 31/07/2019,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2019 au 31/07/2020,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 31/07/2020 au 01/08/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 mai 2022 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2021au 31/07/2022,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2022 au 31/07/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2021au 31/07/2021,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2022 au 31/07/2023,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2023 au 31/07/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2023 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2020 au 31/07/2021,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2022 au 31/07/2023,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2023 au 31/07/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 :

* approuvant les comptes de l’exercice du 01/08/2022 au 31/07/2023,

* ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2023 au 31/07/2024,

* approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/08/2024 au 31/07/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/07/2019, le 31/07/2021 et le 31/07/2022,

les appels de charges, fonds et provisions adressés aux consorts [T],

une lettre de mise en demeure envoyée aux consorts [T] le 18 novembre 2019 pour la somme principale de 2.343,19 euros,

une lettre de mise en demeure envoyée aux consorts [T] le 17 juin 2020 pour la somme principale de 2.154,26 euros,

un relevé de compte débiteur de la somme de 6.214,69 euros au 1er février 2024.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 6.214,69 euros, arrêtée au 1er février 2024, que les consorts [T] seront solidairement condamnés à lui payer sur le fondement de l’article 220 alinéa 1er du code civil et de l’article 61 du règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre les propriétaires indivis, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que les consorts [T] n’ont plus réglé aucune somme au titre de leurs charges de copropriété depuis 5 ans.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] imposent à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement sont, selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] la somme de 6.214,69 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 2] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et Mme [S] [L] épouse [T] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT