MINUTE N°

N° RG 24/00874 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUR3

S.D.C. RESIDENCE DES 3 FORETS

C/

Madame [K] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES 3 FORETS, sise [Adresse 5], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Vrsailles sous le numéro B 311 915 342 – dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représenté par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat du barreau de PARIS, substituée par Maître Noelia CANEDO, avocat du barreau de PARIS, du même cabinet

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [J] – demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Pauline ROUSSEAU

1 copie certifiée conforme à : Madame [K] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], située [Adresse 3] BOUGIVAL (78380), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [K] [J] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

5.524,75 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 22 novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2024 ;204 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 22 novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2024 ;1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens.

L’assignation a été enrôlée le 23 décembre 2024 pour l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Citée par dépôt de l’acte à l’étude, Madame [K] [J] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation précisant qu’il y a une coquille dans le relevé du décompte repris dans l’assignation à la pièce n°5.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [J] a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice déposé à l’étude. L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [K] [J] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, la Résidence [11], située [Adresse 2] à [Localité 9], formant les lots 621 et 673,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 8 décembre 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 et approuvé le budget pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— le procès-verbal du 8 décembre 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 01/07/2022 au 30/06/2023 et approuvé le budget pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

— le procès-verbal du 7 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 01/07/2023 au 30/06/2024 et approuvé le budget pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— L’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— Le décompte des charges et frais de Madame [K] [J] arrêté au 22 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir assigné Madame [K] [J] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 9 juin 2021 afin de recouvrer les sommes de 2.099,87 euros de charges et 222 euros de frais de recouvrement, outre 3.000 euros de dommages et intérêts. L’instance ainsi introduite devant le tribunal de proximité a fait l’objet d’une décision de radiation en date du 7 décembre 2021 au motif que le conseil du demandeur a indiqué que les causes du litige avaient été réglées et au regard de l’absence du défendeur à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires justifie également avoir adressé une mise en demeure à Madame [K] [J], par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 19 septembre 2024, portant sur la somme principale de 4.495,49 euros arrêtée au 12 septembre 2024.

Le décompte arrêté au 22 novembre 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5.524,75 euros (après déduction des sommes correspondant aux frais) correspondant aux charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [K] [J], citée à l’étude, non comparante, n’a pas justifié d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [K] [J] pour la somme de 5.524,75 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Madame [K] [J] sera par conséquent condamnée à payer cette somme de 5.524,75 euros avec intérêts au taux légal. Les sommes réclamées ayant été actualisées dans l’assignation, depuis la mise en demeure du 19 septembre 2024, les intérêts au taux légal seront ordonnés à compter de l’assignation du 17 décembre 2024.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 204 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

30 euros correspondant à la mise en demeure du 16 novembre 2023,30 euros correspondant à la mise en demeure du 12 février 2024,144 euros correspondant à la mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 19 septembre 2024.

Il est justifié des factures correspondant à chacun de ces frais de recouvrement.

En conséquence, Madame [K] [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 204 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Il est constant que l’indemnité due au titre d’une résistance abusive correspond aux dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation.

La carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges dont il est redevable fait nécessairement subir à l’ensemble du syndicat un préjudice propre puisque ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des fonds nécessaires à équilibrer le budget de la copropriété, de sorte qu’un préjudice est établi.

En l’espèce, la demande en dommages et intérêts est justifiée par le préjudice résultant pour la copropriété des retards de paiement de Madame [K] [J], laquelle persiste à ne pas s’acquitter des charges de manière régulière, ayant déjà fait l’objet d’une précédente procédure en paiement des charges de copropriété, qui s’est soldée par une radiation car les causes du litige ont été réglées en cours de procédure.

Il convient ainsi de condamner Madame [K] [J], compte tenu des circonstances de l’espèce, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [J] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], située [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, les sommes suivantes :

—  5.524,75 € (CINQ MILLE CINQ CENTS VINGT QUATRE EUROS SOIXANTE QUINZE CENTIMES) correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 décembre 2024 ;

—  204 € (DEUX CENTS QUATRE EUROS) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.000 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

—  300 € (TROIS CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [K] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge