TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01343 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLWO

Code NAC : 70E

AFFAIRE : [K] [W], [L] [X] C/ Société 3 R, [S] [Y] [C] [P] [R]

DEMANDEURS

Monsieur [K] [W]

né le 10 juin 1983 à [Localité 28], de nationalité française, ingénieur, résidant au [Adresse 18],

représenté par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

Madame [L] [X]

née le 16 octobre 1984 à [Localité 28], de nationalité française, docteur en pharmacie, résidant au [Adresse 18],

représentée par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

DEFENDEURS

SOCIETE 3 R, SCI immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 824 783 096, dont le siège est situé [Adresse 22], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège,

représentée par M^e Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183, M^e Albert ANSTETT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1201

Monsieur [S] [Y] [C] [P] [R]

né le 09 Mai 1967 au PORTUGAL, demeurant [Adresse 21]

représenté par M^e Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183, M^e Albert ANSTETT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1201

Débats tenus à l’audience du : 10 Juillet 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier à l’audience, et Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] et Mme [X] sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 17] à [Localité 27] [Adresse 24] [Localité 26][Adresse 25] [Localité 1], cadastrée section [23] n°[Cadastre 11], acquise le 25 juillet 2019.

La maison voisine située au [Adresse 20], cadastrée section AK n°[Cadastre 12], appartient à la SCI 3 R et occupée par Monsieur [S] [P] [R], gérant associé, et son épouse.

En 2020, la SCI 3 R a implanté une clôture séparative entre les deux propriétés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 septembre 2024, M. [K] [W] et Mme [L] [X] ont assigné la SCI 3 R et M. [S] [P] [R] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— condamner in solidum la société 3 R et M. [P] [R] à supprimer l’empiètement évoqué en retirant la clôture et muret dépassant les limites de propriété, et plus généralement tous éléments situés sur la propriété de ces derniers dont les câbles internet et évacuations du cabanon se trouvant sous ces clôtures, et à remplacer le clou d’arpentage,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 48h suivant la signification de la décision à intervenir,

— juger que la société 3 R et M. [P] [R] devront les informer 48h au moins avant d’entreprendre ces travaux et leur communiquer le devis et l’attestation d’assurance de toute entreprise mandatée à cet effet,

— condamner in solidum la société 3 R et M. [P] [R] à leur payer la somme

provisionnelle de 500 euros correspondant aux frais de géomètre et aux frais d’huissier exposés,

— condamner in solidum la société 3 R et M. [P] [R] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, et aux entiers dépens.

Ils expliquent que fin juillet 2020, M. [P] [R] a fait ériger un muret et une clôture entre les deux parcelles mais en dehors de la limite de sa propriété et donc sur leur propriété ; il a également fait passer des câbles internet et l’évacuation de son cabanon de jardin sur leur terrain ; ils ont alors missionné un géomètre expert afin de procéder au rétablissement des limites de propriété, au contradictoire de la SCI 3 R représentée par M. [P] [R].

Ils indiquent que le géomètre a conclu que la position des limites et des sommets avait pu être repérée sans ambiguité et a constaté l’empiètement des éléments sus cités (rapport de FONCIER EXPERTS du 8 novembre 2023); ils ont donc mis en demeure leur voisin de retirer toutes ses installations (muret, clôture, câble internet, évacuation du cabanon) et de cesser de pénétrer sur leur propriété ; leur courrier étant demeuré sans effet, ils ont fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 18 avril 2024. Ils ajoutent que depuis le constat d’avril 2024, M. [P] [R] a encore déplacé sa clôture vers leur terrain et a même retiré le clou d’arpentage constaté par le géomètre en 2023.

Ils précisent que M. [P] [R] a contesté les faits reprochés, arguant que sa clôture respectait la limite de propriété et l’arpentage établis par le géomètre expert en 2018, et que les évacuations traversant le chemin des requérants étaient signalées dans le cadastre et actes de vente.

Ils soutiennent que ses objections sont inexactes rappelant que, s’agissant de la clôture, le demier rapport de géomètre du 8 novembre 2023, lequel fait référence au plan de division et d’arpentage de 2018 évoqué par M. [P] [R], constate que la clôture de celui-ci ne respecte pas les bornes et empiète sur le terrain des requérants, étant précisé que la clôture en question a été édifiée en 2020 et que le procès-verbal de constat d’huissier dressé en 2019 à leur demande au contradictoire de M. [P] [R], à titre préventif et avant la réalisation des travaux, démontre que la clôture ancienne de leur voisin était posée en limite de propriété et que la nouvelle n’a pas respecté les mêmes limites (procès-verbal de constat d’huissier des 6 et 27 septembre 2019) ; s’agissant des canalisations, s’il existe une servitude de canalisation pour la canalisation d’écoulement des eaux pluviales de la maison dans l’acte de propriété, il s’agit uniquement des canalisations de la maison et non d’une évacuation en provenance du cabanon de jardin, et au demeurant, cette servitude n’autorise pas non plus son bénéficiaire à installer toute nouvelle canalisation ou évacuation sur le fond servant ni a pénétrer sur ledit fond à son gré sans autorisation.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— mettre M. [P] [R] hors de cause,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, les débouter de leur demande d’astreinte,

— condamner les demandeurs à régler à la SCI 3R la somme de 6418,75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 395,28 euros au titre de l’article 699 du même code.

Ils font valoir que M. [P] [R] doit être mis hors de cause car les demandes portent sur un bien dont la SCI 3R est propriétaire, et dès lors si la réalité du préjudice allégué était démontrée, ce serait la SCI 3R qui serait le seul auteur du dommage ayant causé de préjudice ; M. [P] [R] n’a que la qualité de gérant de la SCI 3R et n’a pas contribué personnellement aux dommages, sous réserve de leur existence.

Ils contestent les allégations des demandeurs, qui ne justifient d’aucun empiètement.

Ils expliquent en premier lieu que les blocs de béton jouxtant la clôture (muret) constituent une semelle (margelle) située sur le fond des demandeurs et ne sauraient donc constituer une situation d’empiètement engageant la responsabilité de la SCI 3R.

De manière générale, ils contestent tout empiètement, relevant que le rapport du géomètre Foncia Expert du 8 novembre 2023 est un procès-verbal de rétablissement de limites, qui a pour seul objet de définir la localisation exacte de la limite séparative entre les fonds des parties, de même que le procès-verbal de rétablissement de limites établi en mai 2025. Ils soutiennent également qu’aucune clôture n’était présente en 2019 entre le fonds de la SCI 3R et celui des demandeurs.

Ils soulignent à l’inverse que la SCI 3R a fait constater par un procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 2025 que la clôture qu’elle a érigée se trouve intégralement sur son terrain, et que tout empiètement est ainsi exclu. Ils contestent également avoir enfoui sous le terrain des demandeurs des tuyaux d’évacuation des eaux de pluie du cabanon et avoir fait passer un câble internet

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Une audience de règlement amiable a été ordonnée et n’a pas abouti.

A l’audience du 10 juillet 2025, les demandeurs répondent aux conclusions des défendeurs comme

suit :

— ils renoncent à leur demande de retrait des câbles internet et des évacuations d’eau du cabanon et du clou d’arpentage ;

— ils rappellement qu’ils ont assigné le propriétaire (la SCI) et l’occupant des lieux (M. [P] [R]) ;

— ils relèvent qu’il existe un nouveau procès-verbal dressé en 2025 ainsi qu’un mail du géomètre, démontrant ainsi l’empiètement (pièces 14 et 15) ;

— ils ajoutent que les défendeurs ne démontrent pas que la clôture a bien été démontée, le PV du 30 juin ne démontrant rien ;

— ils précisent que la clôture est posée sur le muret ; qu’en 2019, cela n’existait pas et que cela a été installé en 2024 ; le muret n’est pas celui des demandeurs ;

— ils soutiennent que concernant la mitoyenneté de la clôture, ils ont des actes de vente distincts et qu’en l’absence d’accord, ils ne peuvent pas clôturer leur terrain.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action à l’égard de Monsieur [P] [R]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’acion est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la parcelle litigieuse AK n°[Cadastre 12] appartient à la SCI 3 R et est occupée par Monsieur [S] [P] [R], gérant associé de ladite SCI. Dès lors, en sa qualité d’occupant, il dispose d’un intérêt à la présente action.

La demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande de suppression de la clôture et du muret

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Il est nécessaire de rappeler que l’illicéité du trouble doit être manifeste.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est établi que le caractère exclusif et absolu du droit de propriété rend légitime tout propriétaire à s’opposer à ce que quiconque empîète sur son fond. Toutefois, l’empiètement n’est pas défini par les textes et s’entend de manière générale du fait pour un voisin de déborder sur le fond contigu au sien. Il s’agit d’une emprise matérielle sur la propriété d’aurtui.

L’appréciation d’un empiètement relève du pouvoir souverain du juge.

En l’espèce, un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites de la propriété sise [Adresse 20] cadastrée AK n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], contigue aux parcelles cadastrées AK [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ([Adresse 19]), [Cadastre 7] ([Adresse 14]), [Cadastre 8] ([Adresse 15]), [Cadastre 9] ([Adresse 16]) et [Cadastre 10] ([Adresse 2]), a été dressé le 7 mai 2018 par la société FONCIER EXPERTS, géomètres-expert, à l’issue d’un débat contradictoire et de l’analyse des titres de propriétés communiqués, du plan des lieux établi par FONCIER EXPERTS, du plan cadastral, des signes de possession constatés et des usages locaux.

Un nouveau procès-verbal de rétablissement de limites de propriété sise [Adresse 19] (cadastrée AK n°[Cadastre 11]) est établi le 8 novembre 2023 par la société FONCIER EXPERTS, à la demande des époux [W], propriété contigue avec la propriété cadastrée AK n°[Cadastre 12] ([Adresse 20]), appartenant désormais à la SCI 3R.

Le 12 mai 2025, un troisième procès-verbal de rétablissement de limites de propriété cadastrée AK [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sise [Adresse 20], a été établi par la société GEOFIT, géomètre-expert, à la demande de M. [P] [R], gérant de la SCI 3R.

Un procès-verbal de constat de Commissaire de justice a été par ailleurs dressé le 18 avril 2024, à la demande des époux [W], dont il résulte que le long de l’allée menant à la maison de ces derniers, une clôture est présente, matérialisant la limite de propriété avec le fond voisin ; la clôture est maintenue sur une semelle en béton.

Toutefois, il ne ressort pas de ces trois procès-verbaux, dont les termes et constats techniques requièrent une connaissance approndie, ni du constat de Commissaire de justice, que la clôture et le muret litigieux installés par la SCI 3 R en limite séparative de sa propriété, empiètent de manière évidente sur celle des époux [W]. Le trouble manifestement illicite n’est ainsi pas caractérisé.

Il convient de rejeter la présente demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner les demandeurs, partie succombante, à payer aux défendeurs la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons la demande de mise hors de cause de Monsieur [S] [P] [R],

Rejetons la demande de suppression de la clôture et du muret,

Condamnons M. [K] [W] et Mme [L] [X] à payer à la SCI 3 R et à M. [S] [P] [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [K] [W] et Mme [L] [X] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY