MINUTE N°

N° RG 24/00361 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHXU

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 3]

C/

S.C.I. SCI MJ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représentée par son représentant syndic la société par actions simplifiée FONCIA MANSART, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 490 205 184 – dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son établissement FONCIA SAINT [Localité 9], situé [Adresse 2]

Représentée par Maître Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société civile immobilière SCI MJ, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 811 514 363 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Non représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à : S.C.I. SCI MJ

EXPOSE DU LITIGE

La Société SCI MJ est copropriétaire du lot numéro 34 du règlement de copropriété d’un immeuble sis à [Adresse 12], composé d’une réserve représentant les 388/100000 tantièmes des parties communes.

Ayant cessé de régler le montant des charges de copropriété y afférentes, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , lui a adressé différentes relances par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 3 novembre 2021 et 2 février 2022 distribuées les 6 novembre 2021 et 4 février 2022.

Puis, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] lui a notifié une sommation de payer par exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, commissaires de justice en date du 5 juillet 2022 portant sur la somme principale de 1.666,65 euros.

Puis, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART a notifié à la Société SCI MJ, par exploit introductif d’instance en date du 8 juillet 2024, une assignation à comparaitre devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment sa condamnation à lui verser les sommes de :

—  2.760,03 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 4 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer ,

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 1240 du code civil,

—  1.229,27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Outre sa condamnation aux entiers dépens

L’affaire appelée à l’audience du 21 janvier 2025 a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son avocat a soutenu oralement les demandes formulées dans son assignation.

La Société SCI MJ, bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025 a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges générales de copropriété, des travaux et du fonds de travaux Loi ALUR :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de I’ utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 1'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1 ou du I de 1'article 14 2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1° du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 2.760,03 euros correspondant aux charges de copropriété qu’il estime dues par la Société SCI MJ à la date du 1er avril 2024, sur la base d’un décompte qu’il verse aux débats.

Au cas particulier, il est constant que ce dernier est propriétaire du lot numéro 34 du règlement de copropriété d’un immeuble sis à [Adresse 11], représentant 388/100000 tantièmes des parties communes, comme cela résulte du relevé de propriété produit.

La Société SCI MJ, non comparante ne donne, par hypothèse, au Tribunal, aucun élément d’information qui permettrait de contester le nombre de tantièmes qu’il détient au sein de la copropriété pas plus qu’il n’est en mesure de donner au Tribunal la preuve de règlements qu’il aurait pu effectuer depuis l’assignation qui lui a été délivrée le 8 juillet 2024.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 mai 2023, approuvant notamment les comptes sur l’année 2022, l’ajustement du budget sur l’année 2023 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 juin 2022 approuvant notamment les comptes sur l’année 2021, l’ajustement du budget prévisionnel sur l’année 2022, ainsi que le vote du budget prévisionnel sur l’exercice 2022.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 9 juillet 2021 approuvant notamment les comptes des exercices 2019 et 2020 et l’ajustement du budget prévisionnel 2021 ainsi que le budget de l’exercice 2025 et approuvant les travaux de mise en conformité des réseaux d’assainissement.

— Un certificat de non-recours des assemblées générales susvisées.

Le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit également les appels de fonds et de travaux du quatrième trimestre 2021 et la régularisation des charges 2021, les appels de fonds et de travaux sur l’année 2022 ainsi que la régularisation de charges 2022, et les appels de fonds et de travaux sur l’année 2023 ainsi que le bilan annuel des charges sur l’année 2023.

Le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit également un relevé de comptes depuis le 7 juillet 2021jusqu’au 1ER avril 2024.

Les charges appelées au titre des travaux de réfection du nez des balcons et des joints de balcons ont, par ailleurs été régulièrement votées au terme de l’assemblées générale du 14 juin 2022 susvisées et appelées, de même que les fonds de travaux appelés au titre de la Loi ALUR. Les charges appelées au titre de l’entretien courant des parties communes de l’immeuble que le syndic peut engager seul sont également justifiées par la production des factures correspondantes.

Le Syndicat des Copropriétaires demandeur justifie ainsi de sa créance à l’encontre de la Société SCI MJ d’un montant de 2.760,03 euros, selon décompte arrêté au 4 juin 2024 au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de l’appel de fonds travaux de l’immeuble et de l’appel de fonds de travaux Loi Alur.

Il s’ensuit que la Société SCI MJ sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2.760,03 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte arrêté au 4 juin 2024, charges du 2me trimestre 2024 incluses, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1666,65 euros à compter du 5 juillet 2022, date de la sommation de payer et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1236-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la Société SCI MJ de ses obligations à concurrence de la somme de 1.500 euros.

Toutefois, le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas d’une autre condamnation de la Société SCI MJ à payer des arriérés de charges antérieurement.

En conséquence, la demande indemnitaire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement:

Selon les dispositions de l’article de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1.229,27 euros au titre des qui correspond à des frais de :

Frais de relance et de mise en demeure et relance de mise en demeure : 150 €Constitution du dossier à l’huissier : 271,58 €Sommation huissier : 247,69 €Suivi de la procédure de recouvrement : 150,00 €Transmission du dossier à avocat : 410 €

Ces prestations de base du syndic pour laquelle le tarif énoncé au contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires, les factures y afférentes n’étant pas assortie de la preuve d’envoi en recommandé ; il en est de même pour les frais d’envoi du dossier à l’huissier et à l’avocat.

Quant aux frais exposés pour la délivrance des actes d’huissier, ces derniers sont compris dans les dépens.

La demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Société SCI MJ, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que le le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a dû accomplir, la Société SCI MJ NAGEOTTE sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DECLARE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART prise en la personne de son représentant légal, recevable en son action,

CONDAMNE la Société SCI MJ à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.760,03 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte arrêté au 4 juin 2024, charges du 2me trimestre 2024 incluses, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1666,65 euros à compter du 5 juillet 2022, date de la sommation de payer et à compter de la date de l’assignation pour le surplus jusqu’au complet règlement

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART pris en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts.

DEBOUTE Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires,

CONDAMNE la Société SCI MJ aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer en date du 5 juillet 2022 et ceux de l’assignation en date du 8 juillet 2024.

CONDAMNE la Société SCI MJ à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,