TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 23/00084 – N° Portalis DB22-W-B7H-RBOB

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 061 015 dont le siège social est situé [Adresse 6] et en son agence située [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI SYCOMORE, société civile de construction vente immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 498 412 873 dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Victor EDOU de la SELARL EDOU DE BUHREN HONORE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 29 Décembre 2022 reçu au greffe le 04 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Janvier 2025, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé au 28 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI SYCOMORE est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble

situé [Adresse 3] [Localité 8] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant la carence de la SCI SYCOMORE dans le paiement de ses charges

de copropriété, par acte de commissaires de justice du 29 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice a fait assigner la SCI SYCOMORE devant ce tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 11 avril 2024, les syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Juger recevables et bien fondées les présentes conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT (Agence [Adresse 1]) ;

En conséquence,

Débouter la SCI SYCOMORE de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la SCI SYCOMORE au paiement des sommes suivantes :

—  5.396,06 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2023) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.208,44 €, à compter des conclusions signifiées le 25 septembre 2023 sur la somme de 4.792,18 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

—  5.176,73 € au titre des frais de contentieux ;

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner la SCI SYCOMORE aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Natacha MAREST-CHAVENON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 13 mai 2024, la SCI LE SYCOMORE demande au Tribunal de :

A titre principal :

— CONSTATER l’existence de faute de gestion du syndic ;

— CONSTATER l’absence de démarche amiable avant la saisine de la juridiction ;

— CONSTATER que les demandes au titre des frais contentieux ne sont pas justifiées

— CONSTATER l’absence de démonstration d’un préjudice

Par conséquent :

— DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement d’une indemnité de dommages et intérêts à hauteur de 3000 € ;

— LIMITER la condamnation de la SCI SYCOMORE à la somme de 716.73 € TTC au titre des frais contentieux

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement d’une indemnité de dommages et intérêts à hauteur de 3000 € ;

— LIMITER la condamnation de la SCI SYCOMORE à la somme de 949.23 € TTC au titre des frais contentieux

En tout état de cause :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande d’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement d’un indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens donc distraction au profit de la SELARL EDOU DE BUHREN HONORE sur le fondement de l’article 699 du CPC

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observation liminaire

Il ne sera pas statué sur les demandes de constater, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les appels de fonds ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, voté le budget prévisionnel et voté divers travaux,

Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande apparaît recevable et bien fondée. A cet égard, si la SCI SYCOMORE indique qu’il est erroné de prétendre qu’elle ne contesterait pas les appels de fonds, force est de constater qu’elle ne développe pas de moyens de contestation spécifiques.

Dès lors, il convient de condamner la SCI SYCOMORE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.396,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.208,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont “nécessaires” au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui n’est pas démontré.

Les sommes décomptées sous la rubrique “frais ouverture contentieux” et réclamées à ce titre ne seront donc pas retenues, de même que les frais “état daté”.

Par ailleurs, la SCI SYCOMORE fait valoir que :

— certaines des sommes réclamées ne sont étayées par aucun justificatifs ;

— de nombreuses lettres de mise en demeure et la totalité des lettres de relance ne sont pas accompagnées de lettres d’envoi de sorte que rien ne permet de considérer qu’elles ont été adressées.

— pour certaines mises en demeure, la preuve de la réception n’est pas apportée par le syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires résiste à ces arguments en faisant valoir notamment que la défenderesse ne peut sérieusement prétendre ne pas avoir reçu les lettres de rappel et de mise en demeure.

En tout état de cause, il sera retenu par le Tribunal que seules certaines lettres de mise en demeure comportent un accusé de réception et que celui-ci constitue la preuve de l’envoi en dépit des contestations sur la signature émises par la défenderesse.

Par ailleurs, l’envoi systématique d’un rappel un mois après la mise en demeure ne présente aucune utilité réelle pour le recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais imputés de ce chef ne seront donc pas pris en compte.

Au vu des documents produits, les frais des mises en demeure dont les AR en date des 02/05/2018, 31/01/2019, 04/05/2019, 09/11/2019, 04/03/2020, 06/05/2020 (avocat), 07/08/2020,02/02/2021, 29/04/2021, 25/08/2021, 02/11/2021, 31/01/2022 et 28/04/2022 sont produits peuvent être légitimement retenus, soit la somme de 586,50 euros.

S’y ajoutent le coût de la sommation de payer , soit la somme de 178,73 euros.

La SCI SYCOMORE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 765,73 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La SCI SYCOMORE ne justifie pas du bien fondé de ses allégations selon lesquelles ses défauts de paiement seraient imputables à des fautes de gestion du syndic

Les manquements systématiques et répétés de la SCI SYCOMORE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI SYCOMORE, en tant que partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La SCI SYCOMORE sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI SYCOMORE à payer au syndicat des copropriétaires du

[Adresse 5] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  5.396,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.208,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

—  765,73 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  600 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI SYCOMORE aux dépens dont distraction au profit de Maître MAREST-CHAVENON,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT