TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° RG 23/09427 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y73M

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20, avenue Henri Regnault 92310 SEVRES représenté par son syndic :

C/

[C] [Z], [U] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20, avenue Henri Regnault 92310 SEVRES représenté par son syndic :

Société FONCIA AGENCE CENTRALE

40 rue Gabriel Péri

92120 MONTROUGE

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Z]

7 rue Foury

92310 SEVRES

défaillant

Madame [U] [Z]

7 rue Foury

92310 SEVRES

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 20 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 18-20 avenue Henri -Regnault à SEVRES (92310) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 novembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] [T] au paiement de la somme de 8.385,38 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20, avenue Henri Regnault – 92310 SEVRES, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] [T] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20, avenue Henri Regnault – 92310 SEVRES, à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] [T] au paiement de la somme de 3.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20, avenue Henri Regnault – 92310 SEVRES, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile est de droit.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [Z] [T] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet Elbaz et Associés, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ladite assignation pour un exposé détaillé des moyens et prétentions.

M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T] (ci-après M. et Mme [Z]), assignés respectivement par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 8.385,38 euros au titre des charges arrêtées au 10 octobre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 7.485,38 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 900,00 euros (450,00 + 450,00), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.485,38 euros au titre des charges arrêtées au 10 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. et Mme [Z] pour la période du 1er Juillet 2021 au 10 octobre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 1er juin 2021, 24 novembre 2021, 5 octobre 2022 et 14 juin 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [Z] sont propriétaires du lot n°102 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 7.485,38 euros au 10 octobre 2023, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er juin 2021, 24 novembre 2021, 5 octobre 2022 et 14 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7.485,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er Juillet 2021 au 10 octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.485,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er Juillet 2021 au 10 octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 900,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. et Mme [Z] pour la période du 1er Juillet 2021 au 10 octobre 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, respectivement pour la constitution du dossier auprès de l’avocat et du commissaire de justice instrumentaire (450,00 + 450,00 = 900,00 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 900,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. et Mme [Z].

Débouté de sa demande du chef des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires verra sa demande d’intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date d’envoi de l’assignation, rejetée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. et Mme [Z] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. et Mme [Z] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires, qui n’invoque pas l’article 220 du code civil, de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la selarl Cabinet Elbaz et Associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [Z] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18-20 avenue Henri-Regnault à SEVRES (92310) représenté par son syndic les sommes de :

7.485,38 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er Juillet 2021 au 10 octobre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2023,500,00 euros à titre de dommages et intérêts,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (900,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T],

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z] et Mme [U] [Z] [T] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la selarl Cabinet Elbaz et Associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT