N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00502 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMKH

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[U]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un contrat conclu le 17 décembre 2022, la SCI ENIN, représentée par la société CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, donné à bail à M. [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 550€, outre 42€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS) s’est engagée le même jour à garantir le bon remboursement du loyer en qualité de caution et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Faisant valoir qu’elle a été contrainte d’exécuter son engagement, ALS a, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, délivré à M. [G] [U] un commandement de payer la somme de 2700,43€ au titre de l’arriéré locatif. Cet acte visait la clause résolutoire insérée dans le bail.

N’obtenant pas satisfaction, ALS a, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, assigné M. [G] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du tribunal de proximité de POISSY, aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [G] [U] ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— en toute hypothèse :

* condamner M. [G] [U] à payer à ALS la somme de 5949,94€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023 sur la somme de 2700,43€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

* condamner M. [G] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à ALS, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* condamner M. [G] [U] à payer à ALS la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

* condamner M. [G] [U] aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

ALS, représentée par son conseil, maintient sa demande en paiement, portant le montant de sa créance actualisée au 3 mars 2025 à la somme de 7735,72€, échéance de février 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au défendeur compte tenu de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis août 2023 et du faible montant de la somme qu’il propose de verser en sus du loyer courant.

M. [G] [U] comparait en personne et reconnait la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer, outre la somme de 70€. Il explique être intérimaire et avoir connu une période de chômage. Actuellement, il n’a plus de ressources, mais il a reçu une promesse d’embauche chez Picard. Il perçoit toutefois l’APL à hauteur de 330€. Enfin, il a effectué une demande de logement social depuis 2016, dont il attend toujours l’attribution.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, ALS, substituée dans les droits du bailleur, a fait commandement de payer la somme de 2700,43€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne ressort pas des décomptes produits que les causes du commandement ont été régularisées par M. [G] [U] entre les mains d’ALS dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

ALS produit un décompte en date du 3 mars 2025 et une quittance subrogative n°18 en date du 21 février 2025, laquelle laisse apparaître qu’elle a dû verser au mandataire du bailleur la somme de 8503,29€ en exécution de son engagement de caution à la date du 30 juillet 2024, au titre des loyers et charges impayés par M. [G] [U] entre les mois de mars 2023 et février 2025.

M. [G] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [G] [U] sera donc condamnée à rembourser à ASL la somme de 7735,72€ au titre des loyers et charges impayées (soit 8503,29€ – 767,57€ déjà encaissés par ALS), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2700,43€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné à compter de la résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux, sur présentation d’une quittance subrogative par ALS.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [G] [U] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

ALS s’y oppose.

M. [G] [U] propose de verser 70€ en sus du loyer courant, néanmoins ce montant ne lui permettrait pas de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Par ailleurs, il n’a pas repris le paiement intégral du loyer antérieurement à l’audience, la dernière mensualité compensée par ALS datant de février 2025 à hauteur de 290,26€ (le résiduel étant compensé par l’APL).

Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que M. [G] [U] a perdu son emploi d’intérimaire et se retrouve actuellement sans ressources, ses droits à l’aide au retour à l’emploi étant terminés depuis avril 2024. Il fait état d’une promesse d’embauche à l’audience, sans toutefois en justifier. Force est de constater qu’il n’apparait pas en l’état en mesure de régler sa dette locative, laquelle est élevée.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette du locataire et d’ordonner son expulsion.

M. [G] [U] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [G] [U], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’ALS au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [G] [U] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [G] [U] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une somme de 7735,72€ (sept-mille-sept-cent-trente-cinq euros et soixante-douze centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2700,43€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative pour chaque mensualité compensée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [G] [U] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge