TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 22/01904 – N° Portalis DB22-W-B7G-QRBL

Code NAC : 72B

DEMANDERESSE :

Madame [R] [M]

née le 02 Janvier 1961 à [Localité 5] (74),

domiciliée : chez M.et Mme [K] [S]

[Adresse 7],

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Véronique PRÉVÔT-LEYGONIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSES :

1/ L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GOLF DE [Localité 8] (ASLG) ayant son siège [Adresse 4] représentée par Monsieur [Z] [H], en sa qualité de Président demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La SCP [F] [Y], société civile professionnelle d’Huissiers de Justice associés immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille sous le numéro 437 740 848 dont le siège social est situé

[Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Franck LAFON, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 01 Avril 2022 reçu au greffe le 04 Avril 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu les 31 mai et 5 juin 2006 complété par acte du

28 juillet 2006, Madame [R] [M] s’est portée acquéreur de 1000 parts dans la SCI des Rosiers auxquelles étaient affectés :

— la jouissance exclusive et privative du terrain formant le 3ème lot du règlement particulier régissant le terrain de la SCI LES ROSIERS, situé sur la commune de SAINT NOM LA BRETECHE, [Adresse 3] ; le droit réel de superficie attaché aux parts cédées, lui conférant un droit de propriété sur la maison d’habitation édifiée sur ce lot, ses dépendances et ses abords,

— le cinquième des « parties communes » appartenant à la SCI DES ROSIERS, au sein du domaine du golf de Saint-Nom la Bretèche et des constructions édifiées sur l’aire de construction du 3ème lot, dans le périmètre de l’assiette foncière de l’Association Syndicale Libre du Golf de St Nom la Bretèche, ci-après dénommé l’association syndicale, dont la SCI LES ROSIERS est membre.

Par acte du 20 décembre 2021, Madame [R] [M] a cédé ses parts dans la SCI DES ROSIERS ainsi que les constructions édifiées sur l’aire de construction du 3ème lot situé sur la commune de SAINT NOM LA BRETECHE, [Adresse 3].

Par acte d’huissier délivré le 5 janvier 2022 par la SCP [W], [F] et [Y], l’association syndicale a formé opposition au prix de vente aux fins de garantir le paiement d’une somme de 25.926,66 euros.

Par actes d’huissier des 31 mars et 1er avril 2022, Madame [R] [M] a assigné l’association syndicale et la SCP [W], [F] et [Y] devenue la SCP [F] [Y] devant la présente juridiction aux fins principalement de faire juger nulle l’opposition régularisée.

Le 1er juillet 2022, la SCP [W], [F] et [Y] a signifié à Madame [R] [M] pour le compte de l’association syndicale une mainlevée d’opposition.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, Madame [R] [M] demande au tribunal de :

Vu l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil, l’article 2224 du code civil,

— condamner solidairement l’Association Syndicale Libre du Golf de Saint-Nom la Bretèche et la SCP [W] [F] [Y], huissiers de justice associés à LILLE, à payer à Mme [R] [M] une indemnité de 8000 euros, sauf à parfaire, en réparation de son préjudice ;

— condamner solidairement l’Association Syndicale Libre du Golf de Saint-Nom la Bretèche et la SCP [W] [F] [Y], huissiers de justice associés à LILLE, à payer à Mme [R] [M] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 CPC

Elle fait valoir que :

— l’opposition formée par l’ASLG sur la vente des parts sociales de Mme [M] était entachée de multiples vices de forme et de fond, et de nullité,

— elle était de surcroît dénuée de tout fondement et formée de mauvaise foi,

— S’agissant des vices de forme :

— l’opposition indique en tête porter sur la vente d’un lot de copropriété, alors qu’il n’existe aucune copropriété et que la vente concernée porte sur des parts de SCI,

— l’opposition est signifiée au nom de l’ASLG élisant domicile en l’étude de Mes [W], [F] et [Y], huissier de justice à Lille, alors que l’article 20 de la loi exige que l’opposition contienne élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble, et donc dans les Yvelines,

— l’opposition est signifiée à Monsieur [A] [G], acquéreur des parts et non à Mme [M], venderesse des parts,

— l’opposition est signifiée en l’étude de Me [B], notaire à [Localité 6], affirmant que M. [A] [G] y a élu domicile, alors qu’il n’en est rien,

— l’opposition indique être exécutée conformément à l’article L. 141-14 du code de commerce, qui concerne les cessions de fonds de commerce, alors qu’aucun fonds de commerce n’est l’objet de la vente,

— l’opposition indique être opérée au nom de l’ASLG au profit du « syndic » et vise également le « syndicat des copropriétaires », et non au profit de l’ASLG,

— S’agissant des vices de fond :

— l’article 20 précité de la loi sur la copropriété exige que l’opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance,

— il est jugé en application de ce texte que l’opposition doit notamment comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature,

— l’opposition que l’ASLG a fait délivrer se bornait à indiquer à ce titre

« différentes charges de copropriété », ce qui n’est pas une énonciation des sommes réclamées selon leur nature, et n’a ni cause ni fondement dès lors qu’il n’existe aucune copropriété régissant le domaine du golf de [Localité 9],

— l’acte mentionnait par ailleurs deux factures et trois devis sans que ceux-ci aient été joints par l’huissier, et sans qu’il soit possible de discerner à quoi ils correspondaient et s’ils correspondaient à des charges effectives de l’ASLG,

— il n’existait de surcroît aucune créance certaine, liquide et exigible de l’ASLG contre Mme [M]. La condition requise par la jurisprudence pour que l’opposition puisse être valablement formée faisait défaut,

— S’agissant des trois devis, ils ne sauraient en toute hypothèse, faute de justification de leur acceptation par l’ASLG, comme de tout appel de fonds opéré auprès des porteurs de parts de SCI du domaine du golf en général, et de Mme [M] en particulier, constituer une créance certaine, liquide et exigible de l’ASLG contre Mme [M] à la date de la vente de ses parts,

— s’agissant des deux factures, non jointes, n’était pas davantage justifiée la preuve qu’elles avaient été payées par l’ASLG, ni la proportion dans laquelle Mme [M] aurait dû contribuer à leur paiement, ni l’appel de fonds correspondant,

— l’opposition a été formée par l’ASLG de mauvaise foi et uniquement pour nuire à Mme [M], en la privant par surprise de la possibilité de percevoir l’intégralité du prix de la vente de ses parts comme elle aurait dû. Cette opposition visait en outre à lui faire dépenser des frais pour en obtenir la mainlevée,

— son préjudice est caractérisé par :

— la privation sans fondement de la perception de 25.926,66 € sur le prix attendu de la vente de ses biens, entre le 20 décembre 2021 et le 22 juillet 2022 dès lors qu’elle aurait pu placer cet argent sur un compte rémunéré,

— perte du temps consacré à gérer la situation avec son notaire et son avocat (environ 20 heures du temps de Mme [U]) ;

— dégradation de l’image de Mme [M] vis-à-vis de ses acquéreurs ;

— contrariétés (préjudice moral) compte tenu de l’obligation pour Mme [M] d’avoir été contrainte d’engager une procédure judiciaire pour obtenir la reconnaissance de ses droits, face à un représentant de l’ASLG qui ne cherchait manifestement qu’à lui nuire ainsi qu’à nuire à sa réputation ;

— l’étude d’huissiers [W] [F] [Y] mandataire de l’ASLG pour délivrer l’acte d’opposition a engagé également sa responsabilité envers Mme [M],

— la multiplication des erreurs grossières dans son acte, la mention de

« différentes charges de copropriété » totalement inexistantes au titre du montant et des causes de la créance , et donc par hypothèse non vérifiées par ses soins, l’indication dans l’acte de devis et factures non communiqués ne pouvant justifier une quelconque créance de l’ASLG contre Mme [M], rendent l’étude d’huissier complice de l’abus et de la mauvaise foi de l’ASLG.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2024, l’association syndicale demande au tribunal de :

— donner acte à l’Association Syndicale Libre du Golf de [Localité 9] de ce qu’elle a donné mainlevée le 22 juillet 2022 de l’opposition à prix de vente en date du 5 janvier 2022 ;

— débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de l’ASLG ;

subsidiairement,

— déclarer que la SCP [W] [F] [Y], commissaires de justice associés à LILLE a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard de l’ASLG ;

— condamner en conséquence la SCP [W] [F] [Y] à garantir l’ASLG de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que :

— les demandes principales sont donc dénuées de tout objet depuis plus de

2 ans, mais Madame [M] n’a toujours pas cru devoir en prendre acte,

— l’argument de Madame [M] comme quoi l’opposition aurait été formée de mauvaise foi uniquement pour lui nuire, en l’absence de tout fondement, n’est pas démontrée,

— la responsabilité professionnelle de la SCP [W] [F] [Y] est engagée, celle-ci ayant omis de procéder aux diligences nécessaires de nature à assurer l’efficacité de l’acte requis, au besoin en vérifiant les informations fournies par l’ASLG,

— toutes les décisions les ayant opposés avec la demanderesse, ont condamné Madame [M] de sorte qu’il est difficilement d’entendre les accusations d’abus et de mauvaise foi qu’elle croit pouvoir articuler à l’encontre de l’ASGL.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, la SCP [F] [Y] demande au tribunal de :

Vu l’article 20 de la loi de 1965,

Vu la mainlevée de l’opposition réalisée le 22/072022,

— déclarer irrecevable la demande de mainlevée de l’opposition faute d’objet,

— débouter Madame [U] de sa demande de nullité de l’opposition … faute de justifier de moyens de nullité,

— juger que Madame [U] ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation et la débouter, en conséquence, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement :

— condamner l’ASLG à garantir la SCP [F] [Y] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.

— débouter l’ASLG de ses demandes ,et notamment de sa demande de garantie.

— condamner Madame [U] ou, à défaut, l’ASLG au paiement d’une somme de 3 500.00 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Elle fait valoir que :

— la mainlevée de l’opposition a été réalisée le 22 juillet 2022,

— la nullité alléguée sur l’élection de domicile ne concerne pas l’élection de domicile mais le montant et les causes de la créance,

— pour les autres moyens, il appartient à Madame [U] de justifier d’un grief,

— l’huissier de justice n’a ni le pouvoir ni l’obligation de vérifier si les charges sont effectivement dues,

— l’huissier de justice s’est assuré auprès du gérant de l’ASLG, son mandant, que les factures étaient dues et devaient être incluses dans l’opposition en adressant d’ailleurs un projet d’opposition,

— aucune faute n’était rapportée à son encontre, et partant que sa responsabilité qu’elle soit contractuelle ou délictuelle ne pouvait être retenue.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que Madame [R] [M] formule en page 9 et 10 de ses conclusions différents moyens de nullité concernant l’acte d’opposition du 5 janvier 2022. Toutefois, aux termes de ses dernières conclusions, elle ne formule plus de prétentions à ce titre. Dès lors, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les moyens ainsi énoncés.

Réciproquement, il faut constater que l’irrecevabilité de la demande de mainlevée de l’opposition soulevée par la SCP [F] [Y] est elle-même sans objet.

1. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

1.1. Sur la responsabilité de l’association syndicale

Pour établir une faute de la part de l’association syndicale, Madame [R] [M] produit le questionnaire adressé au notaire en charge de la vente des parts sociales rempli le 14 décembre 2021 par le président de l’association syndicale où celui-ci déclarait que Madame [R] [M] était redevable de la somme de 3.647,10 euros.

Pour autant, l’association syndicale a fait délivrer le 5 janvier 2022 l’opposition objet du litige pour un montant de 25.926,66 euros.

Or, le 22 mars 2022, Monsieur [O], président de l’association syndicale, a écrit un message électronique à Madame [R] [M] soumettant la mainlevée de son opposition à la réalisation de travaux par celle-ci.

Il reconnaît dans ce document que les factures de 2015 figurant dans l’acte d’opposition seraient probablement prescrites mais elles constitueraient « un élément révélateur pour les juges à n’en pas douter ».

Il résulte tant de ce document que de la déclaration du 14 décembre 2021 que l’acte d’opposition du 5 janvier 2022 n’a pas été délivré pour obtenir sincèrement le recouvrement des sommes y figurant et qui auraient été dues par Madame [R] [M] mais uniquement pour exercer une forme de pression voire de chantage sur celle-ci pour obtenir la taille de la moitié de haies mitoyennes, litige manifestement sans rapport avec l’existence d’un reliquat de charges qui aurait été dû à l’association syndicale.

Il en ressort l’acte d’opposition a été délivré de mauvaise foi et que l’association syndicale, par le biais de son représentant, a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité.

1.2. sur la responsabilité de la SCP [F] [Y]

L’article 10 de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 dispose que les commissaires de justice sont responsables de la rédaction de leurs actes, sauf lorsque l’acte a été préparé par un autre officier ministériel, pour les indications matérielles qu’ils n’ont pas pu eux-mêmes vérifier.

Le devoir de conseil auquel est tenu le rédacteur d’actes s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé ; que si le professionnel doit veiller, dans ses activités de conseil et de rédaction d’actes, à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, il n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés (C. cass., Civ. 1re, 25 mars 2010, n° 09-12.294).

En l’espèce, la SCP [F] [Y] justifie que par message du 31 décembre 2021, Monsieur [O] lui a transmis les documents nécessaires à l’établissement de l’acte d’opposition litigieux et notamment les factures et devis réclamés. En l’absence de tout élément de nature à remettre en cause la véracité des documents transmis, le commissaire de justice qui n’est pas juge du bien-fondé des créances ainsi réclamées n’étant pas tenu de les écarter ou de refuser de prêter son concours.

Au demeurant, la SCP [F] [Y] justifie avoir, au titre de son devoir de conseil, attirer l’attention de Monsieur [O] sur les factures datées de 2015. Pour autant, celui-ci a confirmé le 4 janvier 2022 qu’il souhaitait qu’elles soient intégrées à l’opposition. Le commissaire de justice n’étant juge de la prescription ou de la recevabilité des créances sollicitées par le biais de son ministère a respecté ses obligations au titre du devoir de conseil en attirant l’attention du requérant sur ses factures.

Il en résulte que la SCP [F] [Y] n’a pas commis de faute à l’encontre de Madame [R] [M] ou de l’association syndicale et ceux-ci seront déboutés de l’intégralité des prétentions formées à son encontre.

1.3. Sur le préjudice de Madame [R] [M]

Madame [R] [M] formule une demande globale au titre de son préjudice dont il ressort qu’elle regroupe préjudice financier et préjudice moral.

Sur le premier, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le préjudice lié au retard dans le paiement d’une somme d’argent est constitué par l’intérêt au taux légal.

Aucune demande n’étant présentée sur ce point, le préjudice financier forfaitaire présenté par Madame [R] [M] sera écarté.

Pour le surplus, la réception d’un acte délivré de mauvaise foi ayant bloqué le paiement de l’intégralité du prix de vente pendant plus de six mois a nécessairement causé un préjudice moral à Madame [R] [M].

Il convient donc de condamner l’association syndicale à lui payer une somme de 1.000 euros à ce titre à titre de dommages-intérêts.

2. Sur les autres demandes

L’association syndicale qui succombe, au principal, supportera la charge des dépens à l’exception de l’assignation et de tout autre frais et dépens engagés à l’encontre de la SCP [F] [Y] qui resteront à la charge de Madame [R] [M].

Par ailleurs, l’association syndicale devra verser à Madame [R] [M] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le surplus, Madame [R] [M] sera condamnée à payer une somme de 2.000 euros à la SCP [F] [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Constate que l’irrecevabilité de la demande de mainlevée de l’opposition soulevée par la SCP [F] [Y] est sans objet ;

Condamne L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GOLF DE [Localité 8] à payer une somme de 1.000 euros à Madame [R] [M] à titre de dommages-intérêts ;

Déboute Madame [R] [M] et L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GOLF DE SAINT NOM LA BRETECHE de l’intégralité de leurs prétentions à l’encontre de la SCP [F] [Y] ;

Condamne L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GOLF DE SAINT NOM LA BRETECHE aux dépens à l’exception de l’assignation et de tout autre frais et dépens engagés à l’encontre de la SCP [F] [Y] qui resteront à la charge de Madame [R] [M] avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Franck LAFON ;

Condamne L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU GOLF DE [Localité 8] à payer à Madame [R] [M] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [R] [M] à payer à la SCP [F] [Y] une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT