TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e FABIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2025

à Mme [G] épouse [T]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02917 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45KU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [G] épouse [T]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 03 novembre 1998, la SA Provence Logis a donné à bail à Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initialement fixé à 1001,90 francs, outre 726 francs et de provision sur charges.

Suivant acte de mariage du 21 novembre 2011, Monsieur [T] [K] a épousé Madame [M] [G] entraînant ainsi une solidarité au titre des dettes locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA venant aux droits de la SA Provence Logis a fait signifier à Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023 un commandement de payer la somme de 5 272,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024 pour Monsieur [K] et du 19 avril pour Madame [M] [G] épouse [K], la SA ERILIA venant aux droits de la SA Provence Logis a fait assigner Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T],

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] ainsi que celle de tous occupants de son leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin, avec le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des Procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer le montant des loyers et des charges à hauteur de la somme de 6 469,56 euros,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer au requérant une somme de 360 euros en application de l’article 700 du CPC,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à la procédure,

— étant précisé qu’il n’y a pas lieu à recourir aux diligences de l’article 750-1 du CPC au seul motif que la demande principale qui est d’appliquer la clause résolutoire et donc d’obtenir la résiliation du bail est une demande indéterminée. De plus, l’article 750-1 3èmement précise que les parties sont dispensés de ces diligences quand cela est justifié par un motif légitime tenant à l’urgence manifeste, ce qui est le cas en l’espèce.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA venant aux droits de la SA Provence Logis expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 août 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la SA ERILIA venant aux droits de la SA Provence Logis, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 070,56 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Bien qu’assignés à étude, seule Madame [M] [G] épouse [T] comparait. Elle indique effectuer des versements à hauteur de 800 euros par mois, elle sollicite des délais et souhaite demeurer dans les lieux,

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date des 5 et 19 avril 2024 a été dénoncée le 22 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de la SA ERILIA n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen du bail produit.

Par conséquent, la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié aux locataires le 30 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5 272.07 euros en principal, et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 698,13? euros au total tous frais déduits et de condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer ladite indemnité.

Il apparait que la SA ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de sa créance à la somme de 7 666,56 euros au 25 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7 666,56 euros au 25 novembre 2024, Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] seront condamnés à payer à titre provisionnel cette somme.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] sollicitent des délais de paiement et il apparait qu’ils se trouvent éligibles à l’octroi d’une telle mesure au regard des efforts faits, de leur ancienneté dans les lieux, et de la qualité de la bailleresse, qui par ailleurs ne s’oppose pas à ce que des délais soient accordées.

Cette situation justifie l’octroi des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 698,13? euros correspondant au loyer et charges sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la requérante qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la SA ERILIA recevable en ses demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 7 666,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire présente au bail sont réunies au 30 octobre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 30 octobre 2023 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] pourront se libérer de ladite somme de 7 666,56 euros sur une durée de 36 mois par 35 mensualités de 215 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 3], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 698,13? euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [K] et Madame [M] [G] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT