REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Février 2025

MINUTE N° : 173

Références : R.G N° N° RG 24/00191 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMWI

DEMANDERESSE:

S.C.I. CHRISMAR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Décembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 28 Février 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à me CHOUMER FROGER

+ 1CCC à M. [P] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 31 décembre 2020, la S.C.I. CHRISMAR a donné en location à Monsieur [O] [R] [P], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 730,00 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 808,13 €.

Un premier commandement de payer a été adressé au locataire le 26 juin 2023 visant expressément la clause résolutoire prévue au bail, lequel a été soldé dans les délais.

Le 3 juillet 2024, la S.C.I. CHRISMAR a fait délivrer à Monsieur [O] [R] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 747,20 € selon décompte arrêté au 2 juillet 2024.

Par courrier du 4 juillet 2024, la S.C.I. CHRISMAR a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 19 septembre 2024, la S.C.I. CHRISMAR a attrait Monsieur [O] [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. CHRISMAR sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] [P] ainsi que de tous occupants de son chef,d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [R] [P] ;de condamner par provision Monsieur [O] [R] [P] au paiement des sommes suivantes :3 837,47 € au titre de l’arriéré locatif et 314,88 € de frais d’huissier arrêtés au 9 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), outre intérêts à compter du 3 juillet 2024;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation.

Le 20 septembre 2024, la S.C.I. CHRISMAR a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 décembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.C.I. CHRISMAR, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 332,00 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [O] [R] [P].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [O] [R] [P] a comparu. Il déclare percevoir une somme versée par France Travail et percevait auparavant 3 000 € en vertu de son contrat à durée indéterminée. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler mensuellement une somme de 50,00 €.

Le demandeur déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 3 décembre 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. CHRISMAR verse aux débats un décompte arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 332,00 €.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun des justificatifs relatifs aux frais d’eau, la dette justifiée s’élève donc à la somme de 1 327,69 € au titre des loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [R] [P] à verser à la S.C.I. CHRISMAR la somme de 1 327,69 € actualisée au 3 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 747,20 € à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [O] [R] [P] demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant. La S.C.I. CHRISMAR s’y oppose.

Il ressort des débats que Monsieur [O] [R] [P] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [O] [R] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [O] [R] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 4 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [R] [P] le 3 juillet 2024, pour un montant principal de 1 747,20 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [O] [R] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. La S.C.I. CHRISMAR s’y oppose.

Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [O] [R] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [O] [R] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [O] [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la S.C.I. CHRISMAR sera en droit d’exiger de Monsieur [O] [R] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [R] [P] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [O] [R] [P], la demande de frais irrépétibles sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] [P] à verser à la S.C.I. CHRISMAR la somme provisionnelle de 1 327,69 € en deniers et quittances, actualisée au 3 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [O] [R] [P] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 24 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

REJETTONS la demande de paiement des frais d’huissier ;

***

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.C.I. CHRISMAR ;

CONSTATONS que le contrat à effet du 31 décembre 2020 entre la S.C.I. CHRISMAR et Monsieur [O] [R] [P] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Monsieur [O] [R] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la S.C.I. CHRISMAR, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 septembre 2024;

Monsieur [O] [R] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [O] [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la S.C.I. CHRISMAR sera en droit d’exiger de Monsieur [O] [R] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [R] [P] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [O] [R] [P] à verser à la S.C.I. CHRISMAR ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE