N° RG 23/06003 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YB3A

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 MARS 2025

50F

N° RG 23/06003

N° Portalis DBX6-W-B7H-YB3A

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[S] [C] [I] [P]

[E] [W] épouse [P]

[Z] [B]

[F] [D] [L] [G]

[V] [R] [X] épouse [G]

[T] [N] [A] [K]

[Y] [M] [H]

[O] [E] [YE]

C/

SCCV L’URBANIST

SCP JEAN DENIS SILVESTRI BERNARD [U] MANDATAIRES JUDICIAIRE À LA LIQUIDATION DES ENTREPRISES

[Adresse 21]

le :

à

M^e Sébastien [Localité 16]

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [S] [C] [I] [P]

né le 08 Avril 1957 à [Localité 11] ([Localité 24]-ATLANTIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [E] [W] épouse [P]

née le 20 Septembre 1956 à [Localité 17] (HAUTS DE SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [B]

née le 13 Mars 1975 à [Localité 29] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [F] [D] [L] [G]

né le 30 Mai 1956 à [Localité 19] (VENEZUELA)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [V] [R] [X] épouse [G]

née le 21 Janvier 1956 à [Localité 30] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [N] [A] [K]

né le 22 Avril 1947 à [Localité 25] (PYRÉNÉES-ATLANTIQUES)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 15]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [M] [H]

née le 22 Novembre 1946 à [Localité 26] (HAUTS-DE-SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 15]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [E] [YE]

née le 26 Novembre 1967 à [Localité 20] ([Localité 23])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SCCV L’URBANIST

[Adresse 7]

[Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP JEAN DENIS SILVESTRI-BERNARD [U] agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV L’URBANIST selon jugement rendu par le tribunal de commerce de BORDEAUX le 27 mars 2024

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

La SCCV L’URBANIST a entrepris de faire réaliser un projet immobilier situé [Adresse 10].

Par acte authentique en date du 02 novembre 2018, monsieur [S] [P] et madame [E] [W] se sont portés acquéreurs auprès de la SCCV L’URBANIST en l’état futur d’achèvement du lot de copropriété n°8 consistant en un appartement situé au deuxième étage de la Résidence et le lot 35 consistant en un parking. L’acte prévoyait un délai d’achèvement fixé au plus tard au 30 juin 2020.

Par acte authentique en date du 19 novembre 2018, monsieur [F] [G] et madame [V] [X] épouse [G] se sont portés acquéreurs auprès de la SCCV L’URBANIST en l’état futur d’achèvement des lots de copropriété n°15, 42 et 43 comprenant un appartement et deux parkings. L’acte prévoyait également un délai d’achèvement fixé au plus tard le 30 juin 2020.

Par acte authentique en date du 20 octobre 2020, madame [O] [YE], s’est portée acquéreur des lots de copropriété n°4 et 20 situés au premier étage de la Résidence. L’acte prévoyait un délai d’achèvement fixé au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2021, soit le 30 juin 2021.

Par acte authentique en date du 03 décembre 2018, monsieur [J] [K] et madame [Y] [H] épouse [K] se sont portés acquéreurs du lot de copropriété n°18 Bâtiment B, situé au deuxième étage de la Résidence ainsi que de deux parking lots 25 et 26. L’acte prévoyait un délai d’achèvement fixé au plus tard 30 juin 2020.

Par acte authentique en date du 13 mars 2021, madame [Z] [B] s’est portée acquéreur des lots de copropriété n°3 et 19 situés au rez-de-chaussée de la Résidence. La date de livraison prévue contractuellement était fixée au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2020.

Les lots ont finalement été livrés aux dates suivantes :

— à monsieur et madame [P] le 15 juin 2022,

— à monsieur et madame [G] le 23 mai 2022,

— à madame [YE] le 26 avril 2022,

— à monsieur et madame [K], le 06 mai 2022,

— à madame [Z] [B] le 26 avril 2022,

avec réserves.

Par actes en date du 13 juillet 2023, monsieur et madame [P], madame [YE], monsieur et madame [G], monsieur et madame [K] et madame [B] ont fait assigner au fond la SCCV L’URBANIST aux fins de la voir condamnée à les indemniser d’un préjudice lié au retard de livraison et à faire procéder à la levée de réserves.

Par jugement du Tribunal de Commerce en date du 27 mars 2024, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la SCCV L’URBANIST et la SCP SILVESTRI [U] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courriers du 24 avril 2024, monsieur et madame [P] ont déclaré une créance de 63.288,40 euros au passif de la liquidation judiciaire, monsieur et madame [G] une créance de 81.932 euros et madame [YE] une créance de 19.868 euros.

Suivant acte signifié le 21 juin 2024, monsieur et madame [P], madame [YE] et monsieur et madame [G], ont fait assigner au fond la SCP SILVESTRI [U], es qualité de liquidateur judiciaire, en intervention forcée.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 août 2024 et signifiées à la SCP SILVESTRI [U] le 08 novembre 2024, monsieur et madame [P], madame [YE], monsieur et madame [G], monsieur et madame [K] et madame [B] demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1104 du code civil, Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

PRENDRE ACTE du désistement d’instance de Madame [B] et des époux [K] ;

CONSTATER que la SCCV L’URBANIST a manqué à ses obligations contractuelles ;

En conséquence, CONDAMNER la SCCV L’URBANIST, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, à verser aux demandeurs les sommes suivantes sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

• Au profit de Monsieur et Madame [P] :

—  44.000 euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu de la perte de la valeur locative.

—  1.836.40 euros en exécution de son engagement de prendre en charge le coût du décalage de livraison.

• Au profit de Monsieur et Madame [G] :

—  41.952 € au titre du préjudice de jouissance compte tenu de la perte de la valeur locative.

—  6.210 € à des frais de garde-meuble pendant 23 mois pour un montant de 270 € par mois.

—  655 € au titre des frais de location d’un parking à la gare de [Localité 18].

—  23.075 € au titre de la perte de temps et des frais que des déplacements 23 mois.

• Au profit de Madame [YE] :

—  10.368 € euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu de la perte de la valeur locative.

DÉBOUTER la société L’URBANIST, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, de ses demandes contraires émises à l’encontre des demandeurs ;

CONDAMNER en outre la société L’URBANIST, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, à lever la réserve relative à la porte palière de Monsieur [P] qui ne ferme pas et qu’il faut changer et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la délivrance de la présente assignation ;

CONDAMNER la société URBANIST, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, à verser à chacun des demandeurs la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral et dégradation de la qualité de vie de chacun depuis la livraison des appartements et 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la SCCV L’URBANIST a demandé au Tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [S] [P], Madame [Z] [B], Monsieur [F] [G], Madame [V] [X] épouse [G], Monsieur [T] [K], Madame [Y] [H] et Madame [O] [YE] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [S] [P], Madame [Z] [B], Monsieur [F] [G], Madame [V] [X] épouse [G], Monsieur [T] [K], Madame [Y] [H] et Madame [O] [YE] à verser à la SCCV l’URBANIST la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par courrier reçu le 1er juillet 2024, la SCP SILVESTRI [U] a fait savoir qu’elle ne constituerait pas avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de monsieur et madame [K] et madame [B] :

En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, si la SCCV L’URBANIST a notifié des conclusions au fond le 18 janvier 2024, elle était déjà en liquidation judiciaire et elle n’a plus qualité pour accepter un désistement, défaut de qualité qui peut être relevé d’office en application de l’article 125 du code de procédure civile. S’agissant de la SCP SILVESTRI [U] es qualité de liquidateur judiciaire, elle n’a pas présenté de défense au fond et son acceptation du désistement n’est donc pas nécessaire pour qu’il soit parfait. En conséquence, il y a lieu de déclarer parfait le désistement d’instance de monsieur et madame [K] et madame [B] et de constater l’extinction de l’instance pour la partie qui les concerne.

Sur le fond :

En application de l’article L.622-21 du code de commerce auxquelles renvoient les dispositions de l’article L 641-3 du même code concernant la procédure de liquidation judiciaire :

I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L.622-22 du même code prévoit que sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.626-25, dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Aux termes de l’article L 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’ Etat (…). La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation.

En l’espèce, après l’assignation au fond délivrée à la SCCV L’URBANIST le 13 juillet 2023, est intervenue le 27 mars 2024 l’ouverture de la liquidation judiciaire.

Monsieur et madame [P], monsieur et madame [G] et madame [YE] ont régulièrement déclaré des créances le 24 avril 2024 et appelé en la cause le mandataire judiciaire.

A l’audience du 22 janvier 2025, le tribunal a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes de condamnations à l’encontre de la SCP SILVESTRI [U].

Par une note en délibéré communiquée le 22 janvier 2025, monsieur et madame [P], madame [YE] et monsieur et madame [G] sollicitent la requalification de leur demande de condamnation en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire.

Il convient alors de considérer que les dispositions susvisées ont été respectées et de requalifier tel que demandé les demandes de condamnation à l’encontre du mandataire judiciaire en demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire (Com., 4 avril 2006, n°05-10416).

Sur le retard :

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV L’URBANIST, vendeur professionnel, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

Les actes d’acquisition contiennent un article relatif au délai d’exécution des travaux qui stipule :

« Délai

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du DEUXIÈME TRIMESTRE 2020 (ou 2021 pour l’acte de vente concernant madame [YE]), sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison et sous réserve des stipulations particulières du présent acte.

Majoration du délai de livraison

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Le délai de livraison serait donc majoré en cas de retard résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’un des événements suivants, valablement justifiés par une attestation du maître d’œuvre ou par tout moyen équivalent :

— Les grèves affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs,

N° RG 23/06003 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YB3A

— Les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier,

— Les jours d’intempéries ou de grèves survenues en cours de chantier ; sont qualifiés de jours d’intempéries, les jours où les températures sont inférieures à 0°C, ou encore,

— Les jours où les vents sont supérieurs à 57km/h ou bien encore, les précipitations sont supérieures à 5 mm.

— La mise en redressement ou liquidation judiciaire, la faillite, la banqueroute des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux.

— Tout abandon de chantier d’une entreprise, ou toute résiliation de marché pour faute, constatée par lettre RAR du VENDEUR,

— Tout retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— Les injonctions judiciaires ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux,

— Retrait ou annulation de l’autorisation d’urbanisme accordée au VENDEUR,

— Les troubles résultant de mouvements séditieux ou accidents de chantier,

— les anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain, hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations particulières, découverte de sites archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— Les retards de paiement par le réservataire devenu ACQUÉREUR, les éventuels travaux modificatifs que le réservant aurait acceptés de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

L’existence d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison sera, le cas échéant, valablement justifié par une attestation du maître d’œuvre de l’opération. Le maître d’œuvre déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension du délai ci-dessus indiquées.

Observation particulière concernant les lots accessoires

Jusqu’à la fin du chantier, l’utilisation effective des lots accessoires tels que parkings, garages pourra éventuellement être perturbée temporairement à l’effet de respecter les règles de sécurité nécessaires à leur utilisation.

En outre, il est convenu que pour des raisons climatiques, les travaux de terrassement et d’engazonnement ne seront entrepris, s’il y a lieu, que pendant la période de mai à mi-octobre, et la plantation, s’il y a lieu, pendant la période de novembre à mars.

Ces dispositions ne nuiront pas à l’exigence des appels de fonds de l’avancement des travaux de construction ».

Les actes de vente ne prévoient pas de pénalités de retard.

Sur le retard :

Monsieur et madame [P], monsieur et madame [G] et madame [YE] font valoir que les courriers et l’attestation du maître d’œuvre dont la SCCV L’URBANIST s’est prévalue au cours de l’opération de construction ne permettent pas de retenir des causes de retard légitimes.

Dans une attestation sur l’honneur en date du 16 septembre 2020, le maître d’œuvre d’exécution de l’opération a indiqué que les travaux avaient subis à ce jour des retards-hors confinement sanitaire- pour des motifs liés à des retards d’exécution de la part de l’entreprise de gros œuvre (6 semaines), à l’indisponibilité de la grue pour cause de panne matériel (une semaine), à des retards d’exécution et/ou de diffusion de plans/détails d’exécution impactant notamment le lot gros œuvre de la part de l’entreprise du lot charpente-couverture (9 semaines), à des retards d’exécution de la part de l’entreprise titulaire du lot menuiseries extérieures, causés par des délais de fabrication et/ou disponibilités de pièces détachées rallongés du fait de l’épidémie de coronavirus (5 semaines) et à des retards d’exécution et/ou non diffusion de plans /détails d’exécution impactant les autres corps d’état de la part des entreprises des lots plomberie, ventilation et électricité (8 semaines).

Cependant, aucune de ces causes de retard ne correspond à l’une des causes contractuellement prévues et l’attestation du maître d’œuvre ne permet pas non plus de caractériser et de rapporter la preuve qu’elles constituent des causes étrangères constitutives de force majeure. Aucun retard légitime ne sera ainsi retenu à ce titre.

S’agissant des intempéries, le maître d’œuvre fait valoir dans l’attestation du 16 septembre 2020 que des intempéries cumulées sur l’année 2019 ont entraîné un retard de 23 jours ouvrés. Cependant, cette attestation ne satisfait pas aux exigences des causes légitimes de retard contractuellement prévues dans la mesure où il n’est pas justifié que ces intempéries correspondent à des jours où les températures ont été inférieures à 0°C, ou encore, les vents supérieurs à 57km/h ou encore les précipitations supérieures à 5 mm. En outre, dans son premier courrier du 17 mars 2020, dans lequel la SCCV L’URBANIST a informé monsieur et madame [K] de ce qu’elle ne pourrait respecter le délai de livraison initialement prévu, elle n’avait aucunement fait valoir des intempéries. Il en résulte qu’il n’est pas établi que celles-ci justifient un retard légitime de livraison.

Dans un courrier du 17 mars 2020, la SCCV L’URBANIST indique, après avoir annoncé un retard de livraison lié à un retard conséquent dans le démarrage des travaux de l’entreprise du lot charpente-couverture, que la situation pandémique « qui relève d’un cas de force majeure » ne permet pas d’avoir une « visibilité fiable sur une date de reprise des travaux et sur le planning d’exécution de l’ouvrage », puis, dans un courrier du 03 juin 2020, elle a indiqué qu’elle avait « poursuivi son activité dans les limites des restrictions imposées par la crise sanitaire actuelle » mais que, « pour autant, les entreprises qui, faute de moyens matériels (masques et/ou problématique d’approvisionnement en matériaux); ont été contraintes à la réduction, voire à l’arrêt total de leurs interventions » et qu’elle a « mis en œuvre les moyens nécessaires concourant à la reprise du chantier (…) et espère une reprise d’activité « totale sur le chantier au plus tard fin juin ». Alors qu’elle indique elle-même que les mesures sanitaires n’ont pas entraîné un arrêt total du chantier, elle ne démontre pas en tout état de cause que celles-ci ont constitué des causes étrangères revêtant le caractère de la force majeure justifiant un retard légitime de livraison.

Pour le surplus, dans ces courriers des 17 mars 2020, 18 septembre 2020 et 08 janvier 2021, la SCCV L’URBANIST fait valoir des difficultés avec les entreprises intervenantes, mais aucune qui ne répond aux exigences des clauses contractuelles de retard légitime, notamment en l’absence de toute lettre recommandé avec accusé de réception concernant l’abandon de chantier invoqué, ni ne caractérisent la force majeure, ni pour les deux derniers courriers, ne permettent d’établir que les difficultés invoquées sont survenues avant le délai échu, alors que seuls peuvent être pris en considération les événements antérieurs à la date contractuelle de livraison, les causes de suspensions postérieures étant sans incidence sur un délai échu.

Enfin, le courrier du 17 février 2022 fait état d’un retard dû à des « conditions météorologiques de ces dernières semaines, notamment l’hygrométrie des bâtiments », conditions qui ne relèvent pas des causes contractuellement prévues, ne caractérisent pas la force majeure et sont intervenues après les délais échus.

Ainsi, aucun retard légitime de livraison n’est caractérisé et la SCCV L’URBANIST sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle.

Sur les demandes de Monsieur et Madame [P] :

Sur le préjudice :

L’acte authentique qu’ils ont signé prévoyant un délai d’achèvement fixé au plus tard le 30 juin 2020 et la livraison les concernant étant intervenue le 15 juin 2022, ils ont subi un retard de livraison indemnisable de 23 mois et 15 jours.

Monsieur et madame [P] font valoir qu’ils avaient prévu la vente d’une maison dont ils étaient propriétaires en EURE-ET-LOIR pour s’installer à [Localité 28] et d’acheter avec l’argent de la maison vendue un autre appartement destiné à la location pour faciliter la présente opération en VEFA, qu’ils ont alors acquis cet autre appartement avec retard en février 2023 alors qu’ils auraient dû le faire 2 ans plus tôt pour percevoir un loyer à hauteur de 1.100 euros par mois et réclament en indemnisation de leur préjudice une somme de 41.952 euros au titre de la privation de l’appartement acquis auprès de la SCCV L’URBANIST sur la base d’une valeur locative de 1.824 euros par mois, soit 41.952 euros pour une période de 23 mois.

Ils justifient de ce qu’ils ont mis à bail le 14 mai 2023 un logement pour un loyer mensuel de 1.100 euros. Cependant, ils ne justifient par aucun élément de ce qu’ils devaient antérieurement acquérir un bien qui aurait du être mis plus tôt en location ni qu’un report de cette acquisition serait dû au retard imputable à la SCCV L’URBANIST et ne sollicitent d’ailleurs pas le montant des loyers concernant ce bien sur la période de retard à titre de dommages et intérêts. Concernant la somme dont le paiement est sollicité en réparation d’un préjudice de jouissance, ils ne produisent aucun élément permettant d’établir la valeur locative qu’ils invoquent. En outre, ils sollicitent l’indemnisation d 'un préjudice de jouissance et non d’un préjudice locatif alors qu’ils ne prétendent d’ailleurs pas avoir souhaité mettre en location le bien acheté à SCCV L’URBANIST. Au final, ils ne démontrent pas avoir, du fait du retard de livraison intervenu, subi un préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Monsieur et madame [P] font de plus valoir que la SCCV L’URBANIST s’est engagée dans un mail du 12 mai 2022 à prendre en charge des frais d’hébergement supportés pour se rendre disponibles « pour la convocation initiale à votre livraison » et sollicitent à ce titre des dommages et intérêts à hauteur de 1.836,40 euros. Outre le mail du 12 mai 2022 dont il résulte effectivement qu’il y a eu report d’une date préalable de convocation à une livraison, ils produisent un document intitulé « protocole transactionnel » dans lequel la SCCV L’URBANIST s’engage à les indemniser à hauteur du remboursement de trois factures de 851,80 euros pour des frais d’hébergement, 801,60 euros pour un déménagement « exclusif en lieu et place d’un déménagement en groupage » et 183 euros correspondant à des frais de garde-meuble. Ce protocole d’accord n’a pas été signé par la SCCV L’URBANIST. Cependant, il résulte des pièces produites que monsieur et madame [P] se sont acquittés de frais d’hébergement du 25 avril au 06 mai 2022 à hauteur de 851 euros et de frais de garde-meuble d’un montant de 183 euros correspondant à une location d’un mois. Concernant des frais de déménagement exclusif en lieu et place d’un déménagement groupé, ils produisent un devis en date du 25 mars 2022 pour un chargement le 06 mai 2022 et une livraison le 12 mai 2022 d’un montant de 2.729,60 euros et une facture de déménagement en date du 14 juin 2022 pour un chargement le 20 mai 2022 et une livraison le 16 juin 2022 d’un montant de 3.002 euros, ce qui établit un surcoût de 272,40 euros pour le déménagement. Il convient ainsi de leur accorder en dédommagement des frais matériels liés au retard de livraison la somme de 1.306,40 euros (272,40 euros + 851 euros + 183 euros) qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire.

Monsieur et madame [P] ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont subi, du fait d’un retard pris dans la levée de réserves, une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération et ils seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

Sur la levée de réserve :

Monsieur et madame [P] sollicitent la condamnation de la SSCV L’URBANIST, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, à lever la réserve relative à la porte palière.

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution de prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Le procès-verbal de livraison mentionne à titre de réserve « porte ne plaque pas ». En outre, par un courrier du 08 juillet 2022, monsieur et madame [P] ont signalé que la porte d’entrée ne se verrouillait pas de l’intérieur. Dans un mail du 15 mars 2023, la SSCV L’URBANIST visant un compte rendu de visite du 09 mars 2023 indiquant notamment que cette réserve restait à lever, a mentionné qu’elle allait missionner les entreprises concernées pour procéder à la levée des réserves au plus vite. Finalement, la réserve n’a pas été levée.

En application de l’article L 622-23 du code de commerce , « les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative». Les dispositions du code de commerce relatives à la liquidation judiciaire n’excluent pas l’application de cet article. En principe, les actions tendant à une obligation de faire ne sont pas soumises à l’arrêt des poursuites (Com., 28 mars 1995, n° 92-18917) sauf si sous couvert d’une telle obligation, elles impliquent le paiement de sommes d’argent pour une cause antérieure au jugement d’ouverture (Com., 23 janvier 2001, n° 98-11072).

En l’espèce, le vice apparent pouvant faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent, la garantie à laquelle est tenue le vendeur en état futur d’achèvement sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil du code civil peut se résoudre en dommages et intérêts en cas d’inexécution du débiteur, ce pour une cause antérieure au jugement d’ouverture. En conséquence, la demande de condamnation de la SSCV L’URBANIST en liquidation judiciaire à lever une réserve sera rejetée.

Sur les demandes de Monsieur et Madame [G] :

L’acte authentique qu’ils ont signé prévoyant un délai d’achèvement fixé au plus tard le 30 juin 2020 et la livraison les concernant étant intervenue le 23 mai 2022, ils ont subi un retard de livraison indemnisable de 22 mois et 23 jours.

Monsieur et madame [G] font valoir qu’ils ont vendu leur maison fin 2018 et ont été contraints de se reloger dans l’attente de la livraison du bien dans « leur chalet d’été à [Localité 22] » et réclament en indemnisation de leur préjudice une somme de 41.952 euros au titre de la privation de l’appartement acquis auprès de la SCCV L’URBANIST sur la base d’une valeur locative de 1.824 euros par mois, soit 41.952 euros pour une période de 23 mois.

Ils ne justifient par aucun élément de ce qu’ils ont vendu un bien en prévision de leur achat en état futur d’achèvement et qu’ils se sont dans l’attente logés dans une résidence secondaire et ne sollicitent d’ailleurs aucun dommages et intérêts à ce titre en relation avec un retard de livraison. Concernant la somme dont le paiement est sollicité en réparation d’un préjudice de jouissance, ils ne produisent aucun élément permettant d’établir la valeur locative qu’ils invoquent. En outre, ils sollicitent l’indemnisation d 'un préjudice de jouissance et non d’un préjudice locatif alors qu’ils ne prétendent d’ailleurs pas avoir souhaité mettre en location le bien acheté à la SCCV L’URBANIST. Au final, ils ne démontrent pas avoir, du fait du retard de livraison intervenu, subi un préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Monsieur et madame [G] justifient avoir à partir du mois de septembre 2020 exposé des frais de location d’un garde meuble à hauteur de 170,40 euros par mois. Ces frais apparaissant en lien direct avec le retard de livraison, il y a lieu de leur accorder à titre de dommages et intérêts la somme de 3.578,40 euros (170,40 euros x 21 mois pour la période de septembre 2020 à mai 2022).

Ils font en outre valoir que monsieur [G] ayant une activité professionnelle qui le contraignait à des déplacements réguliers à [Localité 27], il a été obligé de louer un parking à la gare de [Localité 18] et effectuer de nombreux trajets. Ils ne justifient cependant par aucune pièce de ce que Monsieur [G] travaillait à [Localité 27] et de la réalité des dépenses exposées, sauf par un tableau qu’ils ont eux-mêmes établis et ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Enfin, monsieur et madame [G] ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont subi, du fait d’un retard pris dans la levée de réserves, une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération et ils seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

Sur la demande de Madame [YE] :

L’acte authentique qu’elle a signé prévoyait un délai d’achèvement fixé au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2021, soit le 30 juin 2021. La livraison la concernant étant intervenue le 26 avril 2022, elle a subi un retard de livraison indemnisable de 9 mois et 26 jours.

Madame [YE] fait valoir qu’elle a acquis le bien pour subvenir aux besoins de sa nièce durant ses études et qu’elle a dû en raison du retard de livraison louer un studio pour celle-ci jusqu’à livraison de l’appartement. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice équivalent à la « perte locative de l’appartement acheté pendant toute la durée du retard » et sollicite l’octroi d’une somme de « 10.368 euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu de la perte de la valeur locative ».

Néanmoins, alors qu’elle se prévaut en réalité d’un préjudice locatif lié à la nécessité de louer un autre bien pendant la durée du retard, elle ne justifie par aucune pièce de la réalité de cette location. A l’appui d’une demande qualifié réparation au titre d’un préjudice de jouissance, elle ne justifie pas non plus avoir subi un tel préjudice lié à la privation de l’usage du bien alors qu’elle indique que ce bien n’était pas destiné à son usage personnel.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.

S’agissant du préjudice moral, madame [YE] ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle a subi, du fait d 'un retard pris dans la levée de réserves, une atteinte psychologique, une atteinte à ses sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes annexes :

La SCCV BON AIR, partie perdante, sera tenue aux dépens qui seront fixés au passif de la liquidation judiciaire. Au titre de l’équité, il convient en outre d’accorder à monsieur et madame [P], monsieur et madame [G] chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à madame [YE], la somme de 2.000 euros à ce titre, sommes qui seront fixées au passif de la liquidation judiciaire.

L’exécution provisoire, de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [J] [K], de Madame [Y] [H] épouse [K] et de Madame [Z] [B] à l’encontre de la SCCV L’URBANIST et LE DÉCLARE parfait.

FIXE à la somme de 1.306,40 euros la créance de Monsieur [S] [P] et Madame [E] [W] épouse [P] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de livraison.

FIXE à la somme de 1.000 euros la créance de Monsieur [S] [P] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FIXE à la somme de 1.000 euros la créance de Madame [E] [W] épouse [P] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur [S] [P] et Madame [E] [W] épouse [P] du surplus de leurs demandes.

FIXE à la somme de 3.578,40 euros la créance de Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] épouse [G] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de livraison.

FIXE à la somme de 1.000 euros la créance de Monsieur [F] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FIXE à la somme de 1.000 euros la créance de Madame [V] [X] épouse [G] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur [F] [G] et Madame [V] [X] épouse [G] du surplus de leurs demandes.

DÉBOUTE madame [O] [YE] de sa demande de dommages et intérêts.

FIXE à la somme de 2.000 euros la créance de Madame [O] [YE] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST les dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT