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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00182 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEVC

JUGEMENT

DU : 14 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SCI MAXAN- LIMETZ

DEFENDEUR(S) :

[X] [D], [R] [I]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 14 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le QUATORZE MARS

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 17 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MAXAN- LIMETZ, représentée par M. [E] [U] [N], en qualité de gérant,

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant, assistée de M^e Camélia HENTEA, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Mme [R] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 juin 2021, la société SCI MAXAN-LIMETZ a donné à bail à [X] [D] et [R] [I] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Un état des lieux d’entrée a été établi amiablement le même jour.

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, la société SCI MAXAN-LIMETZ a fait signifier le 25 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1709,57 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas d’absence de paiement du loyer, ce commandement étant demeuré infructueux.

La société SCI MAXAN-LIMETZ a, par acte signifié le 31 mai 2024, fait assigner [X] [D] et [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en constat de résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement d’une dette locative, mais [X] [D] et [R] [I] ont restitué les clefs du local le 2 juin 2024, un état des lieux de sortie ayant été établi amiablement le même jour.

Par conclusions signifiées par acte du 7 janvier 2025, la SCI MAXAN-LIMETZ a demandé la condamnation solidaire d'[X] [D] et [R] [I] à lui payer la somme de 1830,45 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 3740 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives, celle de 498,05 € au titre du coût des actes de commissaire de justice, celle de 4000 € au titre de la résistance abusive, celle de 4606,20 € en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers durant la durée d’exécution des travaux de réparation, outre celle de 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représentée par son gérant et assistée de son avocat, la société SCI MAXAN-LIMETZ a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par eux, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Bien qu'[X] [D] et [R] [I] ont été initialement cités à étude, la signification des conclusions susmentionnées a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal en application de l’article 659 du code de procédure civile, et ceux-ci n’ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décompte communiqué par la société SCI MAXAN-LIMETZ démontrant que les sommes dues en exécution du bail n’ont pas été intégralement payées, il y a lieu de condamner solidairement [X] [D] et [R] [I] à lui payer la somme de 1830,45 €, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

La société SCI MAXAN-LIMETZ verse ensuite aux débats un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties dans les conditions prévues par l’article 3-2 de la loi susmentionnée, un état des lieux de sortie établi dans les mêmes conditions le 2 juin 2024, outre un devis établi par la société Cribélia pour un montant de 5500 € et une facture des travaux effectués par la société Diap bâtiment pour un montant de 3740 €. Ces deux pièces portent sur des travaux de réparation de l’escalier, du parquet et des plinthes de l’entrée, du salon, de la cuisine et de la chambre, fortement dégradés ; du mur de l’entrée, du salon et de la chambre, dont le papier-peint est manquant et qui comportent par endroits des trous et traces de griffures ; de la porte de la salle de bains, trouée ; alors que l’ensemble était en bon état lors de l’entrée des défendeurs. La demande d’indemnisation présentée à ce titre par la société SCI MAXAN-LIMETZ est bien fondée compte tenu des dommages mis en évidence par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, outre que la nature et l’ampleur de ces dommages exclut qu’ils puissent résulter de l’usure normale. Il convient donc de faire droit à la demande à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des conclusions.

Les actes de commissaire de justice visés par la société SCI MAXAN-LIMETZ pour fonder sa demande en paiement à ce titre participant des dépens, il en est tenu compte dans ce cadre.

Le droit d’agir en justice ne dégénère ensuite en abus engageant la responsabilité extra-contractuelle de son auteur que lorsque, allant au-delà de la simple revendication de prétentions que celui-ci s’estime en droit d’avancer, il est exercé dans des circonstances caractérisant une faute.

L’article 1231-6 du code civil prévoit en outre que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, et [X] [D] et [R] [I] n’a soulevé aucune irrégularité de fond ni fin de non-recevoir.

Le seul défaut de paiement du loyer et des charges n’est ensuite à lui seul et dans les circonstances de l’espèce pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi exigée par l’article 1231-6 du code civil et la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement réparé par l’intérêt légal qu’elle est d’ailleurs fondée à solliciter.

La demande en paiement de la somme de 4000 € ne peut donc qu’être rejetée.

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que toute perte de chance qui implique la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable ouvre droit à réparation. L’indemnisation de ce préjudice de perte de chance ne peut correspondre à l’intégralité de la somme due mais doit être appréciée au regard de la probabilité de survenance de cette potentialité.

L’état des lieux de sortie établi le 2 juin 2024 et la facture de la société Diap bâtiment du 7 novembre 2024 démontrent que le local anciennement occupé par les défendeurs n’a pu être reloué durant le temps écoulé entre ces deux dates.

La société SCI MAXAN-LIMETZ n’a pas communiqué d’éléments de preuve relatifs au laps de temps lui ayant été nécessaire afin de trouver un nouveau locataire présentant des garanties suffisantes, mais, s’agissant d’un logement situé à Saint-Martin-la-Garenne, commune ne faisant pas partie de celles mentionnées au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai peut être estimé à trois mois, durant lequel cette potentialité était inexistante. La nature et l’ampleur des travaux de réparation des dégradations locative permettaient leur exécution durant ce délai, de sorte que le local considéré pouvait être proposé à la location dès le 2 septembre 2024.

À compter de cette date et jusqu’à celle du 7 novembre 2024, terme de la période invoquée par la demanderesse, cette potentialité était bien plus forte et la probabilité qu’elle se réalise peut être estimée à 80 %, de sorte que, compte tenu du montant mensuel du loyer fixé à 730 €, il convient de condamner in solidum [X] [D] et [R] [I] à lui payer la somme de 1581,66 €.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [D] et [R] [I] doivent être condamnés in solidum aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer.

Tenus aux dépens, [X] [D] et [R] [I] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société SCI MAXAN-LIMETZ la somme de 2000 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [X] [D] et [R] [I] à payer à la société SCI MAXAN-LIMETZ la somme de 1 830,45 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement [X] [D] et [R] [I] à payer à la société SCI MAXAN-LIMETZ la somme de 3740 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE in solidum [X] [D] et [R] [I] à payer à la société SCI MAXAN-LIMETZ la somme de 1 581,66 € en réparation du préjudice né de la perte de chance de percevoir des loyers du local anciennement loué ;

CONDAMNE in solidum [X] [D] et [R] [I] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum [X] [D] et [R] [I] à payer à la société SCI MAXAN-LIMETZ la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la société SCI MAXAN-LIMETZ ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurélie BOUIN Christian SOUROU