TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/01824 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WM4

Minute : 25/549

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10]

Représenté par Monsieur [C] [D], muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Y] [P]

Copie exécutoire délivrée à :

— Monsieur [C] [D]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [Y] [P]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Décembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Décembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [C] [D], muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 29 juillet 2019, l’OPH MONTREUILLOIS aux droits duquel vient l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Madame [Y] [P], un appartement à usage d’habitation n°80 (logement conventionné) situé au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [P], par acte d’huissier en date du 31 août 2023, un commandement de payer la somme de 1.074,43 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 30 août 2023, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2025, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relative au paiement des loyers, et en conséquence, résilier le bail,Ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,Condamner Madame [Y] [P] à lui payer les sommes suivantes :

3.540,14 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025,Les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.797,49 euros, échéance du mois de septembre 2025 comprise, selon décompte en date du 10 octobre 2025.

Madame [Y] [P], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette locative, et expose sa situation financière. Elle indique avoir repris le paiement des loyers et avoir mis en place un plan d’apurement avec l’assistance sociale.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 11] par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CAF le 30 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2019 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 1.074,43 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 octobre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2019 à compter du 1er novembre 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux dossier que Madame [P] perçoit le RSA d’un montant de 801 euros. Le loyer mensuel est de l’ordre de 600 euros par mois. Dès lors, au regard du montant élevé de la dette, et des capacités financières de la locataire, il ne saurait être fait applications des dispositions susvisées.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

Madame [Y] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte démontrant que Madame [Y] [P] lui doit la somme de 6.797,49 euros, à la date du 10 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 10 octobre 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [Y] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.797,49 euros.

Madame [Y] [P] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 10 octobre 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH [Localité 10] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2019, entre l’OPHLM [Localité 10] et Madame [Y] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation n°80 situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 6.797,49 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection