TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06378 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPV5

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES EXPLORATEURS situé [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002818 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12]

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [H] [S] [G]

née le 12 Août 1955,

demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2024 reçu au greffe le 28 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Juin 2025 Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 et 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [S] [G] est propriétaire de deux lots dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] (78), soumis au statut de la copropriété.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, fait assigner Madame [Z] [S] [G] devant le tribunal de céans aux fins de voir :

— Condamner Madame [Z] [S] [G] à payer à [Adresse 11] la somme de

20.768,97 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 septembre 2024,

— Condamner Madame [Z] [S] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Ia Résidence LES EXPLORATEURS la somme de

358,54 € au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner Madame [Z] [S] [G] à payer à [Adresse 11] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêtspour résistance abusive,

— Condamner Madame [Z] [S] [G] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Madame [Z] [S] [G], régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— Relevé de propriété

— Règlement de copropriété

— Modificatif du règlement de copropriété 2008

— Décompte au 27 /09 /2024

— Contrat de syndic du 18104/2024

— Procès-verbaux des assemblées générales

— Appels de provisions

— Relevés généraux des dépenses des exercices 2016 à 2021

— Arrêté de plan de sauvegarde

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 20.768,97 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 septembre 2024.

Madame [Z] [S] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 358,54 € au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Il est justifié à ce titre d’une mise en demeure du 22 août 2022, pour un coût de 54,38 euros et d’une sommation de payer du 30 novembre 2022 pour un montant de 72,48 euros.

Il n’est en revanche pas justifié que la demande de renseignement pour un montant de 14 euros et la demande de documents pour un montant de 17 euros entrent dans le cadre de l’article 10-1 précité.

S’agissant de note de frais et honoraires de 106,80 euros, celle-ci ne relève pas des frais nécessaires au recouvrement mais de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [Z] [S] [G] sera condamné à lui payer la somme de 126,86 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste s’agissant d’une copropriété se trouvant dans une situation financière telle qu’un plan de sauvegarde a dû être mise en œuvre.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [Z] [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [S] [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 8] [Localité 7][Adresse 5]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [W] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Madame [Z] [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 1]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [W], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 20.768,97 euros euros au titre des charges de copropriété échues au 4 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamne Madame [Z] [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 1]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [W], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 126,86 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Madame [Z] [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 8] [Localité 7][Adresse 5]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [W], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [Z] [S] [G] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 8] [Localité 7][Adresse 5]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [W], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT