TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00535 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5MS

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [S] [I] [C]

né le 11 Juillet 1973 à [Localité 17] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [O] [W] épouse [C]

née le 03 Septembre 1985 à [Localité 8] (92),

demeurant [Adresse 5],

bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N78646-2024-005324 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18],

Non comparante, représentée par Maître Gaëlle SOULARD, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [C] et Mme [O] [W], son épouse, sont propriétaires des lots n°62 et 135 de la Résidence MOZART [Localité 11], sise [Adresse 3] à [Localité 12].

Par jugement en date du 17 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné solidairement M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à [Localité 11] les sommes

suivantes :

2.720,74 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021,961,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème et 3ème trimestres 2021,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- autorisé M. et Mme [C] à s’acquitter de ces condamnations en deux versements d’égal montant, en plus des charges courantes, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification du présent jugement et le second versement le 1er du mois suivant,

— dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] [Adresse 10] à [Localité 11] du surplus de ses demandes,

— condamné solidairement M. et Mme [C] aux dépens,

— rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision.

Faisant grief à M. [C] et Mme [W] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 12 janvier 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 17 janvier 2024 d’avoir à payer lesdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 16] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a par actes de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, fait assigner Mme [W] et M. [C] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet.1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] à payer au [Adresse 16] la somme de 19.109,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/01/2024,

— condamner solidairement M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11] la somme de 1.063,12 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner solidairement M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11] la somme de 211,27 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner in solidum M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] à payer au [Adresse 16] la somme de 1.900,77 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [C] et son épouse, Mme [O] [W] aux entiers dépens.

A l’audience du 10 juin 2024, le président a soulevé d’office la question de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires. Le dossier a été renvoyé au 10 mars 2025.

A l’audience du 10 mars 2025, le dossier a à nouveau été renvoyé au 16 juin 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires, pour éventuelles conclusions en réplique de sa part.

A l’audience du 16 juin 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité un nouveau renvoi du dossier au motif qu’il n’avait pas eu les informations du syndicat des copropriétaires sur l’actualisation du dossier. Cette demande a été rejetée par le président du tribunal et le dossier a été plaidé.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a été autorisé à déposer son dossier de plaidoirie postérieurement à l’audience.

Mme [W] n’a pas comparu et a été représentée par son conseil. Elle a sollicité que le syndicat des copropriétaires soit débouté et subsidiairement qu’il lui soit accordé un report du règlement de la condamnation prononcée à son encontre à un délai de 6 mois courant à compter de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation du demandeur et aux conclusions de la défenderesse notifiées par la voie électronique le 10 mars 2025, conformément à leurs déclarations à l’audience .

M. [C], régulièrement assigné par acte remis à domicile le 11 avril 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la note en délibéré du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 445 du code de procédure civile qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, à l’audience du 16 juin 2025, la demande de renvoi formulée par le syndicat des copropriétaires a été rejetée et aucune note en délibéré n’a été autorisée.

Dans ces conditions, la note en délibéré notifiée par la voie électronique le

18 juillet 2025 par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Les pièces non visées dans le bordereau de communication de pièces joint à l’assignation du syndicat des copropriétaires seront également rejetées pour le même motif.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [W] et M. [C] pour les lots n°62 et 135,

— le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 17 mai 2021 à l’encontre des défendeurs,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 11 janvier 2022 pour un montant de 11.908,67 euros dont 180,27 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 12 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 17 janvier 2024, pour un montant de 24.190,88 euros, dont 1.063,12 euros au titre des provisions sur charges du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— un document intitulé “Comptes de charges dossier [C]” mentionnant un total de 20.708,48 euros après appels de fonds et travaux du 1er janvier 2024,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2024,

— la répartition individuelle de charges pour l’exercice 2021/2022, 2022/2023,

— les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des

29 mars 2021, 29 mars 2022, 5 octobre 2022, 9 mars 2023 ayant approuvé

les comptes des exercices clos au 30 septembre 2020, 30 septembre 2021

et 30 septembre 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 29 mars 2021, prenant effet le 29 mars 2021 et prenant fin le 30 juin 2022,

— le contrat de syndic conclu le 29 mars 2022, prenant effet le 29 mars 2022 et prenant fin le 30 juin 2023,

— le contrat de syndic conclu le 9 mars 2023, prenant effet le 9 mars 2023 et prenant fin le 30 juin 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [C] et Mme [W] une mise en demeure datée du 12 janvier 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 17 janvier 2024.

Cette mise en demeure indique notamment : “Votre dette s’élève à ce jour à la somme de 24.190,88 euros au titre des charges, provisions sur charges échues de l’exercice en cours et frais.

Je précise qu’au titre des provisions sur charges du budget prévisionnel de l’exercice en cours vous devez la somme de 1.063,12 euros correspondant à deux trimestres.

En conséquence et par la présente, je vous mets en demeure de régler cette somme de 24.190,88 euros sous un délai de trente jours”.

Mme [W] soutient que cette mise en demeure est irrégulière, le décompte joint à celle-ci comprenant des sommes qui ont d’ores et déjà fait l’objet d’une condamnation au titre du jugement rendu le 17 mai 2021 et d’autres qui ne sont pas détaillées à hauteur de 6.039,25 euros. Elle ajoute que le décompte des charges dues pour la période du 30 septembre 2021 au 30 septembre 2023 est erroné.

Force est de constater que, si le courrier du 12 janvier 2024 fait état d’une somme de 1.063,12 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, elle ne met pas en demeure M. [C] et Mme [W] de régler cette somme dans un délai de trente jours, mais l’intégralité de leur dette.

Il en résulte que les défendeurs ne pouvaient, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivis selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Par ailleurs, il convient de relever que le décompte joint à la mise en demeure comporte effectivement des sommes ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une condamnation dans le jugement du 17 mai 2021, de sorte que la somme réclamée aux défendeurs à qui il était enjoint de la régler dans un délai de trente jours excédait la somme pouvant leur être réclamée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la mise en demeure du 12 janvier 2024 ne répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la note en délibéré notifiée par la voie électronique le 18 juillet 2025 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11], sise [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, ainsi que les pièces versées par le syndicat des copropriétaires qui ne sont pas visées dans le bordereau de communication de pièces joint à son assignation,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11], sise [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11], sise [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence MOZART [Localité 11], sise [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE