TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB22-W-B7J-SX62

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [N] [D], [L] [S] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], [Z] [W], [O] [U] épouse [W], [A] [T], [H] [G] épouse [T]

DEMANDEURS

Monsieur [N] [D], né le 15 juin 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] à [Localité 12]

représenté par M^e Corinne Roux, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 419

Madame [L] [S], née le 7 juin 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] à [Localité 12]

représentée par M^e Corinne Roux, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 419

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 2] à [Localité 12]

défaillant

Monsieur [Z] [W], né le 5 janvier 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] à [Localité 5]

représenté par M^e Cédric Parillaud, avocat au barreau de Brive, M^e Sophie Weisgerber, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 290

Madame [O] [U] épouse [W], née le 22 septembre 1978 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4] à [Localité 5]

représentée par M^e Cédric Parillaud, avocat au barreau de Brive, M^e Sophie Weisgerber, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 290

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 2] à [Localité 12]

défaillant

Madame [H] [G] épouse [T], demeurant [Adresse 2] à [Localité 12]

défaillante

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

L’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 12] (Yvelines) est soumis au régime de la copropriété.

Monsieur [A] [T] et Madame [H] [G] épouse [T] sont propriétaires d’un appartement situé au troisième étage de cet immeuble.

Par acte notarié reçu le 14 février 2024, Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] ont acquis auprès de Monsieur [Z] [W] et Madame [O] [U] épouse [W] la propriété d’un appartement en duplex situé au quatrième étage, au dessus de celui des époux [T].

Des infiltrations d’eau ayant occasionné des désordres au sein de ces deux appartements ont donné lieu à des recherches de fuites entre février et avril 2024 de la part des société AFD Groupe, devenue Les Gars des eaux, et Repartim.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] ont fait assigner Monsieur [Z] [W] et Madame [O] [U] épouse [W], Monsieur [A] [T] et Madame [H] [G] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à Versailles (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] maintiennent leurs demandes.

Ils soutiennent en substance que les désordres dénoncés persistent et que des incertitudes demeurent tant quant à leur origine, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, qu’à la nature et l’étendue des réparations à pratiquer, alors que les époux [W] avaient connaissance de ces vices avant la vente.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [Z] [W] et Madame [O] [U] épouse [W] sollicitent le rejet de la mesure d’expertise sollicitée et la condamnation solidaire des demandeurs à leur payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Ils estiment en substance que l’origine des désordres et les solutions pour y remédier son connus et que le litige ne porte que sur leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, qui relève du juge du fond, de sorte qu’aucun motif légitime ne justifie la nomination d’un expert.

Monsieur [A] [T] et Madame [H] [G] épouse [T], cités à personnes, n’ont pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 12] (Yvelines), représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [K], cité à domicile, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, si l’existence des infiltrations dans l’immeuble litigieux est reconnue par les époux [W], d’une part, leur lien avec une défaillance des fenêtres de l’appartement cédé n’apparaît pas certain à la lecture des rapports de recherche de fuites, qui n’excluent pas d’autres causes, liées notamment à la maçonnerie des balcons, et, d’autre part, l’étendue des réparations consécutives demeure discutée entre les parties, les époux [W] ne consentant qu’à au remplacement des fenêtres de l’appartement qu’ils ont vendu, sans que les pièces produites ne permettent d’établir que la somme perçue de l’assureur de la copropriété couvre l’entier préjudice des demandeurs.

Au regard de ces éléments, Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] disposent d’un motif légitime à faire établir la cause et l’étendue des désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S].

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Madame [M] [C]

E-mail : [Courriel 11]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de Versailles, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1° – se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2° – relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

3° – en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres ou malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions ; se prononcer sur leur date d’apparition et sur la connaissance que pouvaient en avoir les époux [W] avant la vente du 14 février 2024 ;

4° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

5° – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

6° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

7° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

* se rendre sur les lieux, [Adresse 2], à [Localité 12] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

* à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

* au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de leur choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 mars 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 10]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de Monsieur [N] [D] et Madame [L] [S] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre