TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00425 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E52U

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

05 septembre 2025

OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT

c/

Monsieur [E] [N] [O]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Madame [L] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [E] [N] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 janvier 2020, l’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [E] [N] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 252,39 €.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, l’OPH TROYES [Localité 7] HABITAT a ensuite fait assigner M. [E] [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 juin 2025, l’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT représentée par Mme [L] [R] reprend les terme de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du locataire ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 4 555,01 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mai 2024, M. [E] [N] [O] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux assignations délivrées depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi l’organisme payeur des aides au logement par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux saisines postérieures au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance :

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023, que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail du 30 janvier 2020 prévoit qu’à défaut pour le locataire de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à M. [E] [N] [O] le 29 février 2024.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail, est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023.

En revanche, il ressort du décompte produit par le bailleur ainsi que de la lettre de mise en demeure en date du 24 juin 2022 qu’il verse aux débats que l’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT a souscrit une assurance obligatoire pour le compte du locataire dont le coût mensuel de 3,50 € lui a été facturé.

Le bailleur ne pouvant ainsi se prévaloir d’un tel motif de résiliation, il sera débouté de sa demande formée de ce chef.

— sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 3 473,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

Monsieur [E] [N] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [N] [O].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [N] [O] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [N] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 555,01 € à la date du 18 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Monsieur [E] [N] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 555,01 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 473,57 € à compter du commandement de payer du 29 février 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [N] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [E] [N] [O], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DEBOUTONS l’OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire formée au motif d’un défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2020 entre OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT et Monsieur [E] [N] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [N] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] [O] à payer à [Localité 10] [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] [O] à verser à OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel la somme de 4 555,01 € (décompte arrêté au 18 juin 2025), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 473,57 € à compter du commandement de payer du 29 février 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS OPH [Localité 10] [Localité 7] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [N] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,