TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00705 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2RF

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires LES ETANGS sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la Société d’Economie Mixte Immobilière de VELIZY (SEMIV), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 629 800 418 dont le siège social est situé

[Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Pascal KOERFER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [G] [U] épouse [P]

née le 28 Mai 1988 à [Localité 6] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur [S] [P]

né le 01 Février 1978 à [Localité 5] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 26 Janvier 2024 reçu au greffe le 29 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [P] et Madame [G] [U] épouse [P] sont copropriétaires des lots n° 269, 307 et 598 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société SA SEMIV, a par actes de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, fait assigner M. et Mme [P] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions signifiées aux parties défaillantes le

26 mars 2025, le syndicat sollicite la condamnation des défendeurs au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  18.674,10 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées

au 19 mars 2025 avec intérêts aux taux légal,

—  703,66 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi

du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [P] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [P], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— l’avis de mutation attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [P] pour les lots n°269, 307 et 598,

— un commandement de payer du 20 novembre 2020, une mise en demeure du 15 avril 2021, une mise en demeure du 22 mai 2023, une mise en demeure du 8 août 2023 et un commandement de payer du 26 septembre 2023,

— un décompte actualisé sur la période courant du 1er décembre 2020 au

3 mars 2025 pour un solde débiteur de 18 674,10 euros incluant des frais,

— un jugement du 20 septembre 2021 par lequel les défendeurs ont

été condamnés à payer au syndicat la somme de 8.035,47 euros au

1er janvier 2021,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au

2 octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

15 mai 2024, 16 mai 2023, 17 mai 2022, 19 mai 2021 ayant approuvé

les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic du 16 mai 2023,

— le règlement de copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.198,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus après déduction du décompte de la somme de 8.285,48 euros ayant déjà fait l’objet de la décision du 20 septembre 2021 et des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

—  19 février 2021 transmission dossier avocat pour 75 euros,

—  1er janvier 2022 article 700 pour 800 euros,

—  4 février 2022 frais de procédure pour 320,17 euros,

—  10 août 2023 frais de relance impayée pour 35 euros.

M. et Mme [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal sur la somme de 6.681,18 euros à compter de l’assignation du 26 janvier 2024 et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste dès lors que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour le même motif et que les sommes dues n’ont cessé d’augmenter depuis.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [P] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [G] [U] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.198,45 euros au titre des charges de copropriété échues au 19 mars 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 6.681,18 euros et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus,

Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [G] [U] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [G] [U] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [G] [U] épouse [P] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] – [Adresse 3], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT