TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e VALENTE D’ANDREA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e MERLE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08975

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

N° MINUTE :

Assignation du :

3 juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [S] [K]

Monsieur [E] [G]

Monsieur [F] [D]

Madame [Y] [P] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.C.I. GPL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. BALMA GESTION

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par Maître Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0070

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [K], M. [E] [G], M. [F] [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 2 mai 2023.

C’est dans ces conditions que M. [K], M. [G], les consorts [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 2 mai 2023, et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions. L’instance a été enrôlée sous le RG n°23/08975.

Par exploit en date du 3 juillet 2023, les consorts [D] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 2 mai 2023, et subsidiairement d’annulation de la résolution n°38. L’affaire est enregistrée sous le RG n°23/08976.

Par décision du 24 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre ces deux instances.

Par décision du juge de la mise en état du 29 avril 2025, a été rejetée la demande de jonction avec l’instance enregistrée sous le RG n°24/03572 relative à l’assemblée générale du 20 décembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, M. [K], M. [G], les consorts [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL demandent au tribunal, au visa des articles 10,17,21, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Dire et juger les requérants recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit ;

Prononcer l’annulation de l’ensemble des résolutions adoptée lors de l’assemblée générale du 2 mai 2023 de l’immeuble [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation des résolutions 11-12-13-14-15-16-17-18-21-24-28-30-31-32-34 adoptées lors de l’assemblée générale du 2 mai 2023 de l’immeuble [Adresse 1] ;

Prononcer l’annulation de la résolution 38 adoptée lors de l’assemblée générale du 2 mai 2023 de l’immeuble [Adresse 1] ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater le désistement (partiel) des demandeurs de leur demande d’annulation des résolutions 20-22-23-24-25-26-27 adoptées lors de l’assemblée générale du 2 mai 2023 de l’immeuble du [Adresse 1], sauf à ce qu’il soit statué sur leur demande d’indemnité de procédure formée antérieurement.

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer une somme de 8 000 euros à monsieur et madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 4000 euros pour chacun des requérants ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 2000 euros pour chacun des requérants ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

«  Déclarer le SDC du [Adresse 1] recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Prendre acte du désistement des demandeurs de leur action en annulation des résolutions 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27 du PV d’AG du 2 mai 2023, et de l’acceptation de ce désistement par le SDC du [Adresse 1] ;

Déclarer pour le reste M. [K], M. [G], M. [D], Mme [Y] [P] épouse [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL irrecevables et en tout état de cause mal fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, et par conséquent, les en débouter ;

Juger que le SDC du [Adresse 1] a régulièrement procédé à la mise en conformité de l’article 61 al.2 du RCP, par une résolution n° 9 du 20 décembre 2023,

Et en tout état de cause :

Juger que l’article 61 al.2 du RCP, dans sa rédaction du 22 décembre 1997, est illicite ;

Juger et en tant que de besoin, déclarer que l’article 61 al.2 du RCP, dans sa rédaction du 22 décembre 1997, est réputé non écrit et est censé n’avoir jamais existé ;

Ecarter l’application de l’article 61 al.2 du RCP, dans sa rédaction du 22 décembre 1997, y compris rétroactivement ;

En conséquence,

Rejeter les demandes d’annulation de l’intégralité des résolutions du PV d’AG du 2 mai 2023 ;

Rejeter les demandes d’annulation des résolutions 11-12-13-14-15-16-17-18-20 21-22-23-24-25-26-27-28-30-31-32-34-38 du PV d’AG du 2 mai 2023 ;

Débouter M. [K], M. [G], M. [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, sauf en leur désistement ;

Condamner In Solidum M. [K], M. [G], M. [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL à payer au SDC du [Adresse 1] un montant de 14 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le désistement partiel

L’article 394 du code de procédure civile dispose que « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

L’article 395 du même code dispose, pour sa part, que " le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. "

En l’espèce, les demandeurs indiquent qu’ils se désistent de leur demande d’annulation des résolutions n°20, 22, 23, 24, 25, 26 et 27 adoptées lors de l’assemblée générale du 2 mai 2023 et maintiennent le surplus. Le syndicat des copropriétaires a accepté ce désistement partiel.

Il convient par conséquent de constater ce désistement partiel.

2 – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 mai 2023

A l’appui de leur demande, les demandeurs, invoquant le non-respect de l’article 61 du règlement de copropriété, lequel prévoit que les fonctions de scrutateur doivent être assurées par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants, détenant le plus grand nombre de tantièmes, soutiennent que cette stipulation, tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite, doit recevoir application ; que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir d’une résolution adoptée lors d’une assemblée générale postérieure, tendant à réputer non écrite ladite clause avec effet rétroactif, alors que cette décision fait elle-même l’objet d’une contestation dans le cadre d’une autre instance ; et que la décision de réputer non écrite une clause ne vaut que pour l’avenir.

En opposition, le syndicat des copropriétaires soutient que la clause du règlement de copropriété invoquée par les demandeurs est contraire aux dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ; que l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour en reconnaître le caractère illicite ; qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle est privée de tout effet, y compris rétroactivement ; et que la clause n’était donc pas applicable lors de l’assemblée générale litigieuse du 2 mai 2023. Il sollicite, en conséquence, qu’elle soit déclarée non écrite.

Sur ce,

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que : " Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. "

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa 1er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ".

La clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé. Cependant, les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2023 que la désignation des scrutateurs résulte d’un vote et que les copropriétaires détenant le plus grand nombre de tantièmes n’ont pas été désignés à ce titre.

Il résulte de l’article 61 alinéa 2 du règlement de copropriété que « les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire. »

Cette clause est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 précité, en ce qu’elle institue une hiérarchie dans l’élection des scrutateurs et restreint ainsi la liberté de choix dont doit disposer l’assemblée générale. Elle doit en conséquence être réputée non écrite.

Il importe peu que les demandeurs soutiennent qu’une assemblée générale n’est pas compétente pour déclarer une clause du règlement de copropriété non écrite, dès lors que le tribunal est saisi d’une demande tendant à voir réputée non écrite et qu’il constate son caractère illicite.

C’est également à tort que les demandeurs prétendent que la décision de réputer non écrite une clause ne vaut que pour l’avenir. Hormis le cas particulier des clauses relatives à la répartition des charges au sens de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, la clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé.

Par conséquent, la demande d’annulation d’assemblée générale fondée sur l’inapplication de la clause litigieuse sera rejetée.

3 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 24, 28, 30, 31, 32, 34 et 38 de l’assemblée générale du 2 mai 2023

— Sur les résolutions n°11, 12, 13, 14, et 15

Les demandeurs soutiennent que ces résolutions relatives à la désignation de quatre membres du conseil syndical pour une durée d’un an ont été adoptées en violation des articles 80 et 83 du règlement de copropriété qui prévoient que le conseil syndical est composé de trois membres nommés pour une durée de 3 ans. Ils ajoutent qu’à la date de l’assemblée générale litigieuse, les trois copropriétaires désignés en 2021 étaient toujours en fonction, et que leur révocation anticipée ne pouvait intervenir qu’à la suite d’une décision expresse d’assemblée générale en ce sens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assemblée générale du 20 décembre 2023 a révoqué le mandat des copropriétaires élus en 2021, et que la même assemblée a désigné trois nouveaux membres du conseil syndical, de sorte que la demande d’annulation des résolutions litigieuses devient sans objet.

Sur ce,

L’article 21 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 précise que : " A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. (…) ".

L’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2023 que la résolution n°11 porte sur le renouvellement du conseil syndical et la nomination des nouveaux membres du conseil syndical depuis la dernière élection en 2021, et que les résolutions n°12, 13, 14 et 15 portent sur la nomination respective de Mesdames [N], [Z], [B] et [V] en qualité de membres du conseil syndical jusqu’à la prochaine assemblée générale annuelle.

Tout d’abord, il est exact que l’article 83 du règlement de copropriété prévoit que « les membres du conseil syndical sont nommés pour trois ans ». Néanmoins, cette disposition n’empêche pas l’assemblée générale de les nommer pour une durée inférieure. Ce moyen sera donc écarté.

Ensuite, il résulte de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2021 que Messieurs [H], [D] et [K] ont été élus en tant que membres du conseil syndical pour une durée de 3 ans et que leur mandat était en cours de validité au jour où l’assemblée générale litigieuse statuait. C’est donc à juste titre que les demandeurs soutiennent que la révocation des anciens membres du conseil syndical devait intervenir par une décision de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il s’ensuit qu’en procédant à l’élection de nouveaux membres sans avoir préalablement révoqué les membres en exercice, l’assemblée générale a méconnu ces dispositions.

De surcroît, le règlement de copropriété prévoit dans son article 80 que « le conseil syndical est composé de trois membres ». Or, le nombre fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l’assemblée générale qui les désigne à peine de nullité des résolutions afférentes. Dès lors, la désignation de quatre membres est irrégulière.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que l’assemblée générale du 20 décembre 2023, ayant révoqué le mandat des copropriétaires élus en 2021, et désigné trois nouveaux membres du conseil syndical, priverait d’objet la demande d’annulation, alors que les résolutions litigieuses ont été adoptées dans un contexte différent, en méconnaissance à la fois des dispositions légales relatives à la révocation des membres du conseil syndical et de la stipulation du règlement de copropriété fixant le nombre de ces membres.

Ainsi, il y a lieu de prononcer l’annulation des résolutions n°11, 12, 13, 14, et 15.

— Sur les résolutions n°17 et 18

Les demandeurs font valoir qu’en vertu du principe d’autonomie des assemblées générales, les résolutions ne pouvaient rectifier les tantièmes appliqués lors des assemblées générales antérieures devenues définitives.

En opposition, le syndicat des copropriétaires soutient que les résolutions litigieuses ont pour seul objet de corriger des erreurs des tantièmes figurant dans les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 et de 2021, résultant de la non prise en compte de modificatifs de l’état descriptif de division adoptés lors de ces assemblées. Il ajoute que ces rectifications visent uniquement à assurer que les appels de fonds soient établis conformément aux tantièmes réellement applicables et que les demandeurs ne contestent pas le caractère erroné des tantièmes en cause.

En l’espèce, les résolutions litigieuses sont ainsi rédigées :

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

«  17- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : L’ERREUR DES TANTIEMES DE L’AG DU 26/06/2020

01 – CHARGES COMMUNES GENERALES / Type de vote : Majorité simple (Art. 24), Impliquant une base de calcul de : 10450 tantièmes.

— Au début de cette AG de 2020, les tantièmes de la copropriété votés selon le modificatif de 2016 sont de 10 923, et non de 10 861, comme indiqués sur le procès-verbal.

Lors de la tenue de l’AG du 26/06/2020, au point 13, les copropriétaires ont voté la modification de l’EDD, donc les tantièmes sont passés de 10 923 à 10 746.

Mais dans le procès-verbal, les tantièmes indiqués ne sont pas de 10 746 mais toujours de 10 861, encore par erreur.

Il est proposé de régulariser l’erreur des 10 861 tantièmes appliqués par erreur à partir du point 15 en appliquant les 10 746 tantièmes en vigueur, au moment du vote de ce point en AG afin que les appels de fonds soient réalisés sur cette grille de répartition. (…)

18- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : L’ERREUR DES TANTIEMES DE L’AG DU 14/09/2021

01 – CHARGES COMMUNES GENERALES / Type de vote : Majorité simple (Art. 24), Impliquant une base de calcul de : 10450 tantièmes.

Au début de cette AG de 2021, les tantièmes de la copropriété votés selon le modificatif de 2020 sont de 10 746, et non de 10 861, indiqués sur le procès-verbal, tantièmes erronés.

Lors de la tenue de cette AG de 2021, du point 14 au point 30, les copropriétaires ont voté la dernière modification de l’EDD, donc les tantièmes sont passés de 10 746 à 10 725.

Mais par une erreur d’ordre, cette modification 2021, étant votée en fin d’AG, selon l’état administratif actuel, les points de l’ordre du jour ne sont pas votés comme le désirait les copropriétaires selon les tantièmes du dernier EDD de 2021.

Il est proposé de régulariser l’erreur et de valider le vote des points de l’ordre du jour selon les derniers tantièmes de 10 725 afin que les appels de fonds soient réalisés selon cette grille de répartition.

— Les votes des travaux des cages d’escalier sont établis sur les mauvais tantièmes, escalier A – 772 au lieu de 991, escalier B – 739 eu lieu de 1066, escalier C – 838 au lieu de 1 031,

Si la demande d’annuler les travaux votés pour la cage d’escalier B n’est pas votée, Il est proposé de régulariser l’erreur et de valider les votes des points de l’ordre du jour pour ces travaux selon les bons tantièmes, afin que les appels de fonds soient réalisés sur ces grilles de répartition. (…) "

Il résulte de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2020 et 14 septembre 2021 que les copropriétaires ont voté les modifications de l’état descriptif de division en question et que les tantièmes modifiés n’ont pas été correctement reportés dans les résolutions suivantes. Comme soutient le syndicat des copropriétaires, les demandeurs ne contestent pas le caractère erroné des tantièmes figurant dans ces procès-verbaux, ce qui confirme le bien-fondé des rectifications opérées.

Il s’ensuit que les résolutions n°17 et 18 ont été adoptées dans le but de corriger ces erreurs matérielles. Il convient de rappeler à cet égard que les assemblées générales de copropriétaires sont souveraines dans leurs décisions, sous réserve du respect des dispositions légales et du règlement de copropriété, et peuvent rectifier des erreurs matérielles, comme dans le cas d’espèce, à condition de ne pas porter atteinte à la substance d’une décision antérieure. Ainsi, le principe d’autonomie des assemblées générales invoqué par les demandeurs ne fait pas obstacle à ces rectifications, dès lors qu’il ne s’agit pas de remettre en cause des décisions définitives, mais d’assurer la conformité des tantièmes applicables aux décisions antérieurement prises.

En conséquence, les résolutions n° 17 et 18 n’encourent pas d’annulation de ce chef.

— Sur les résolutions n°16, 28, 30, 31, 32, 34 et 38

Les résolutions litigieuses sont rédigées en ces termes :

«  16- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B]: AUDIT DES BUDGETS: ERREURS DES TANTIEMES ET DES APPELS DE FONDS (TRAVAUX : COUR/JARDIN, LOCAUX TECHNIQUES, PORCHES A ET C, ESC B ET C)

— Depuis au moins la modification de l’EDD de 2016, le syndic Foncia [Localité 4] rive droite n’applique pas les bonnes grilles de répartition.

Malgré les nombreuses remarques à ce sujet de la part de plusieurs copropriétaires, le syndic n’a fait aucune modification. En réponse à nos interrogations administratives et comptables, selon une analyse préalable de .[U] & Fils des documents en notre possession, des AG et des appels de fonds, il existe des incohérences sur les comptes votes, sur les appels de fonds selon les budgets votés, selon les tantièmes généraux et particuliers ; mais également dans les tantièmes appliqués au vote en AG.

Il est proposé que la société [X] [U] & Fils, en complément du travail déjà effectué et en ayant accès à toutes les pièces comptables de la copropriété, réalise un audit administratif, juridique, comptable et financier depuis 2016, sur l’utilisation des tantièmes tant pour les AG, que pour le décompte du budget avec les appels de fonds mais aussi selon les tantièmes spéciaux, et établisse depuis 2016 des tableaux de concordances et rédige une note. La note de synthèse permettra de préciser les manquements du syndic FONCIA. Ce travail sera réalisé en collaboration avec le cabinet JUNEGE afin que le nouveau syndic puisse repartir sur les bonnes bases.

Les copropriétaires, aidés par [X] [U] & Fils, disposeront ainsi d’un document leur permettant de demander la régularisation de leurs charges, et également de demander un dédommagement au syndic FONCIA, selon les règles de droit.

A la remise du dossier, il est proposé de faire prendre en charge les prestations de [X] [U] & Fils par le syndic Foncia Rive Droite. (…) "

«  28- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : ARRETS DES TRAVAUX « DITS D’URGENCE » ENGAGES ILLEGALEMENT PAR LE CONSEIL SYNDICAL ET/OU FONCIA

En l’absence du respect de la loi il est proposé de demander l’arrêt des prestations engagées, qui n’ont pas été validées en AG par la copropriété MH ni par celle de l’AFUL, et qui peuvent donc engager la copropriété MH dans des responsabilités qui ne lui incombent pas. Il est donc proposé de stopper immédiatement les prestations illégalement engagées par le syndic Foncia [Localité 4] rive droite et/ou le conseil syndical pour les travaux structurels du bâtiment sur rue.

A cet égard, le travail d’audit qui est proposé par le Cabinet [U] et Fils, au point 18, permettra d’imputer les frais des prestataires engagés ou qui sont d’ores et déjà intervenus, à qui de droit. (…) "

«  30- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : MISE EN RESPONSABILITE DES MANQUEMENTS DES INTERVENANTS TECHNIQUES : DEMANDE D’UNE DECLARATION DE SINISTRE

Comme la note explicative jointe à ce projet de résolution, ainsi que le courrier, l’indique :

— Une équipe de maîtrise d’œuvre, M. [O], l’architecte, et M. [L], le maitre d’œuvre, a été mandatée en date du 26/06/2020. Elle avait fait préalablement des études pour établir une proposition, en connaissance de l’état de la façade. Dans le cadre de sa mission, elle n’a pas traité le désordre structurel selon les normes réglementaires et en son temps.

— L’entreprise FIR, qui a répondu à l’offre, n’a pas signifié dans son devis, soit le traitement des fissures, soit une observation sur son refus du support. Par conséquent, juridiquement, elle accepte le support et doit le traiter conformément aux règles du DTU.

— Fonda [Localité 4] rive droite, dans le cadre de sa mission de suivi de chantier, n’a pas veillé à ce que l’équipe de maîtrise d’œuvre et l’entreprise FIR, traitent en son temps ces désordres structurels.

Ces manquements et surtout les frais générés par ceux-ci ne doivent pas être pris en charge par les copropriétaires MH. Les responsabilités professionnelles de cette équipe de maitrise d’œuvre, de cette entreprise et du syndic FONCIA doivent être engages.

À plusieurs reprises, Mme [N] et Mme [B] ont alerté Foncia [Localité 4] rive droite sur la nécessité de prendre une assurance tous risques chantiers (TRC), et un dommage aux existants, étant donné l’importance des travaux. Cette assurance aurait permis de garantir une prise en charge des problèmes techniques en cours de chantier. Mais rien n’a été fait en ce sens.

Donc les copropriétaires demandent que le syndic Cabinet JUNEGE réalise les mises en cause auprès des assurances et réalise les déclarations de sinistre nécessaires.

Il est proposé au point 18 qui suit que la société [X][U] & Fils établisse le dossier administratif de mise en cause des intervenants aux malfaçons ou non façons. (…) "

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

«  31- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : AUDIT DES PIECES ADMINISTRATIVES, JURIDXQUES ET COMPTABLES DES TRAVAUX ET PRESTATIONS ENGAGES DEPUIS 2013 AU SEIN DE LA COPROPRIETE MH

tantièmes.

Outre les problèmes structurels du bâtiment sur rue, des problèmes liés aux travaux votés lors des AG de 2020 et 2021 apparaissent également.

Afin d’avoir un état global de la situation et que par ailleurs le syndic puisse réaliser les mises en responsabilité de façon efficace, il est nécessaire qu’un travail d’analyse et de synthèse de toutes les informations juridiques, administratives et financières soient réalisées pour les 3 périodes suivantes :

— De 2013 à 2020 : Prestations pour traiter la fissure de la part du syndic,

— De 2020 à 2022, Travaux engagés en AG de 2020 et 2021,

— En 2022 : Etat des prestations engagées pour traiter le problème structurel du bâtiment sur rue.

Il est proposé que la société [X] [U] & Fils établisse un audit des pièces administratives, juridiques et comptables, sur les trois périodes ci-dessous afin de connaître les engagements pris au nom de la copropriété en terme technique et financier, le respect des pièces administratives s’y rattachant, les responsabilités des intervenants selon leurs manquements professionnels et les doublons de prestations.

La note de synthèse permettra, si cela est avéré, de préciser les manquements aux missions confiées et ainsi d’engager efficacement les responsabilités, tant pour les problèmes structurels que ceux des travaux votes en AG de 2020 et 2021.

Il est proposé que la mission de [X] [U] & Fils pour un montant de 2400€ soit validée. Dans le cas de manquements importants dans le bon suivi des pièces du chantier et du suivi financier de la part du syndic, il est proposé que cette mission soit prise en charge par tout intervenant qui n’aura pas respecté son contrat. "

«  32- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : INVALIDATION DES TRAVAUX

Pour bien des copropriétaires, les travaux ne sont pas conformes au descriptif des travaux du permis de construire, au devis de l’entreprise, ni aux préconisations de l’ABF.

Les copropriétaires refusent le résultat esthétique des travaux de ravalement, ainsi que la technique de réalisations qui utilise un recouvrement d’un enduit par une peinture; ce qui, non seulement, donne un résultat esthétique très discutable pour un immeuble ISMH, mais utilise une technique non-conforme aux prescriptions du permis, et aux règles du DTU, ce qui pourrait induire des problèmes liés à l’étanchéité des murs.

Les copropriétaires demandent le blocage du paiement des situations. Les copropriétaires demandent également la présentation par l’entreprise FIR, en conformité avec le DTU, de son étude préalable, et des fiches techniques des produits utilisés. Les copropriétaires demandent enfin l’avis des instances de l’urbanisme (ABF, DRAC) après la communication de ces documents.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

Il est convenu avec [X] [U] & FILS que la gestion de ces documents soit comprise dans la mission d’audit du dossier du chantier. (…) "

«  34- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : MISSION ASSISTANCE ADMINISTRATIVE [X][U] & FILS

Il est proposé que la société [X][U] & FILS ait une mission d’assistance administrative afin :

— d’assister l’huissier lors du constat sur les manquements techniques,

— établisse un état par appartement qui sera communiqué à chaque copropriétaire,

— complète ainsi le dossier des manquements reprochés aux intervenants techniques.

Selon le contrat joint, la proposition de la prestation est de 1800 €. Il est proposé de voter cette mission et que cette mission soit déduite des honoraires dus au maître d’œuvre. "

«  38- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B]: DEMARCHE JURIDIQUE DU DROIT A CONSTRUIRE DES LOTS 82 ET 83 (= LOT 12)

Selon la notice explicative, les copropriétaires du [Adresse 1] MH ont été abusés par des écrits erronés, ce qui a induit l’absence de la vente de deux lots de droit à construire, les lots 82 et 83 (= Lot 12). Les copropriétaires ont une perte d’au minimum 300 000 €.

Après avoir consulté un avocat, il est envisageable d’engager une procédure permettant de récupérer tout ou partie de la somme correspondant à la cession des droits à construire. Mais il faut agir vite. A la suite de cette première consultation, nous avons obtenu une proposition de prestation à 2500 euros TTC afin d’agir en ce sens.

Il est proposé de confier une mission à [X] [U] & Fils, qui avait traité le dossier en son temps, afin de nous accompagner dans la première phase de ce dossier. Il est proposé la mission de [X], [U] & Fils pour un montant de 900 €, et la mission auprès de Maître Merle avocate pour un montant de 2500 euros TTC selon les propositions jointes. (…) "

Les demandeurs sollicitent l’annulation de ces résolutions pour abus de majorité, en soutenant que la société [U] & Fils, à laquelle des missions seront confiées, n’a aucune compétence spécifique dans les domaines concernés ; que ses engagements sont limités à une obligation de moyen sans garantie de résultat ; que cette société a été choisie par 3 copropriétaires sans aucune mise en concurrence ; qu’il existe un conflit d’intérêt car Mme [U], à la fois scrutatrice, mandataire des copropriétaires, et gérante de cette société, a voté en faveur de ces résolutions ; et que ces décisions ont été prises dans le but de favoriser des intérêts personnels au détriment de l’intérêt collectif. Ils ajoutent que les missions confiées à la société [U] & Fils feraient double emploi avec celles réalisées par d’autres entreprises habilitées, entraînant ainsi un surcoût pour la copropriété. S’agissant plus particulièrement de la résolution n°38, les consorts [D] soutiennent que cette résolution tente de revenir sur une décision adoptée à l’assemblée générale du 26 janvier 2016, devenue définitive, en remettant en cause un droit acquis.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité, en faisant valoir que ces résolutions ont été adoptées dans l’intérêt de la copropriété ; que Mme [U], en sa qualité de mandataire, a voté conformément aux instructions reçues des copropriétaires représentés; et qu’aucune collusion d’intérêts ne peut être retenue puisque les résolutions ont été approuvées par 19 copropriétaires sur 31. Il souligne que la copropriété a très régulièrement confié des missions à la société [U] & Fils ou à Mme [U] depuis 1997, avec l’aval des demandeurs. Il soutient que cette société dispose des compétences nécessaires pour les missions confiées ; que ces missions se distinguent de celles des autres professionnels intervenants ; et que la nature des prestations confiées ne permet pas à la société [U] & Fils de s’engager à une obligation de résultat.

Sur ce,

Il appartient au copropriétaire demandant l’annulation d’une décision pour abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

Il sera rappelé que cette mise en concurrence n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée du montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.

En l’espèce, il ressort des termes des résolutions litigieuses qu’ont été confiées à la société [U] & Fils des missions d’audit des pièces administratives, juridiques, comptables et financières et d’assistance administrative, concernant notamment le suivi des travaux et prestations engagées depuis 2013 au sein de l’immeuble. Ces prestations sont décrites de manière précise tant dans le corps des résolutions que dans les contrats annexés à la convocation à l’assemblée générale litigieuse.

Contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, le tribunal relève que ces missions ne se superposent pas à celles d’autres prestataires, le périmètre étant distinct. En effet, si à la résolution n°38, une avocate sera également engagée pour accompagner la copropriété dans la procédure relative à la cession des droits à construire, il est clairement indiqué que la société [U] & Fils interviendra dans la première phase du dossier et non durant toute la procédure.

Quant à l’absence de mise en concurrence invoquée par les demandeurs, ils ne rapportent pas la preuve de la fixation d’un seuil à partir duquel une mise en concurrence doit être mise en œuvre, ni partant, de l’obligation alléguée. Ce moyen sera ainsi écarté.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

Sur l’abus de majorité, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs n’en rapportent pas la preuve. A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que les missions confiées à la société [U] & Fils ont pour finalité de permettre à la copropriété de disposer d’informations organisées et synthétisées sur les opérations passées et en cours, ainsi que sur les manquements des intervenants, afin de pouvoir engager les responsabilités correspondantes. Il n’est pas établi que les résolutions litigieuses aient été adoptées dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif.

Bien que les demandeurs estiment que la société [U] & Fils ne dispose pas de compétence spécifique pour réaliser les prestations proposées et n’en garantit pas le résultat, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal d’apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, ou les compétences de la société [U] & Fils, l’assemblée générale étant souveraine à cet égard dès lors qu’elle dispose de suffisamment d’informations sur les missions, les modalités d’exécution et les honoraires, pour décider en toute connaissance de cause.

En outre, les demandeurs n’expliquent pas en quoi un conflit d’intérêts existerait, se contentant de soutenir, par simples affirmations, que ce conflit serait manifeste en raison du cumul des qualités de Mme [U]. Or, il n’est pas contesté que Mme [U] a exercé son mandat en votant conformément aux instructions des copropriétaires qu’elle représentait. Rien ne permet d’établir que les décisions ont été prises dans le seul but de favoriser ses intérêts personnels ou ceux de sa société au détriment de l’intérêt de la copropriété. La participation, en l’espèce par procuration, à des décisions pouvant représenter un intérêt personnel ne saurait constituer un abus de majorité dès lors que les résolutions ont été adoptées conformément aux règles de majorité et que le but poursuivi n’est pas contraire à l’intérêt collectif. Il n’est pas davantage démontré que ces décisions favoriseraient les intérêts de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires, Mme [U] n’étant pas copropriétaire.

De même, les allégations de connivences entre la société [U] & Fils et les copropriétaires demeurent hypothétiques et non étayées par des éléments objectifs.

S’agissant de la résolution n°38 qui concerne les lots des consorts [D], il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2016 qu’ont été approuvées l’annulation pure et simple des lots n°82, 83 et 88 afin de rétablir le lot n°12, la ratification des travaux, notamment la création d’une mezzanine au 1er étage, la modification des tantièmes associés au lot n°12, ainsi que le versement d’une somme de 100 220,03 euros au titre de la régularisation des charges et d’indemnités compensatrices par les anciens propriétaires du lot n°12 résultant de l’augmentation de la surface de plancher dudit lot.

Cependant, à la lecture des termes de la résolution litigieuse, il apparaît que celle-ci n’a ni pour objet ni pour effet de retirer des droits aux consorts [D]. Le seul fait d’indiquer qu’il est « envisageable d’engager une procédure permettant de récupérer tout ou partie de la somme correspondant à la cession des droits à construire », à l’issue d’une consultation juridique, ne saurait être assimilé à une atteinte à leurs droits. La résolution litigieuse vise uniquement à confier à la société [U] & Fils une mission d’accompagnement dans la première phase de ce dossier et à autoriser le recours à un avocat afin d’engager une telle démarche.

Par ailleurs, il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolution, de se prononcer sur le bien-fondé de la procédure envisagée par la copropriété à ce sujet. Aucun élément ne permet d’établir que cette résolution aurait été adoptée dans l’intention de nuire ou de porter préjudice aux consorts [D].

Par conséquent, aucun abus de majorité n’étant caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation des résolutions n°16, 28, 30, 31, 32, 34 et 38.

— Sur la résolution n°21

La résolution n°21 est rédigée comme suit :

«  21- A LA DEMANDE DE MMES [N], [Z], [B] : ANNULATION DES TRAVAUX PREVUS POUR LA CREATION D’UN SAS DANS LA CAGE D’ESCALIER B EN L’ABSENCE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

EB – CHARGES ESCALIER B /Type de vote : Majorité absolue (Art. 25), Impliquant une base de calcul de : 1066 tantièmes.

L’immeuble est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques dans sa globalité. Dans le cadre d’une modification des volumes de son espace, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de la DRAC préalablement aux travaux, Le permis de construire obtenu par M. [L] en 2021, qui doit d’ailleurs faire l’objet d’un permis modificatif pour les travaux de façade sur rue notamment, ne mentionne pas la création d’un sas d’entrée dans le hall du bâtiment B.

Il est proposé :

— d’annuler la réalisation d’un SAS dans l’entrée du bâtiment B, dont aucune autorisation administrative n’a été obtenue, et aucun descriptif conforme à cette autorisation d’urbanisme n’a été établi et validé par les copropriétaires préalablement à la consultation des entreprises, d’annuler l’appel de fond des travaux correspondant. "

Les demandeurs soutiennent que la résolution n°21 ne comporte aucune précision sur la décision antérieurement prise, qu’elle est sans objet, et que l’absence d’autorisation administrative ne saurait justifier l’annulation des travaux votés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs sont de mauvaise foi, et que la résolution n°21 a un objet clair et précis.

En l’espèce, il ressort de l’examen des termes de la résolution n°21 que, contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs, celle-ci a pour objet l’annulation de la réalisation d’un SAS dans l’entrée du bâtiment B et l’annulation de l’appel de fond des travaux correspondant.

Si les demandeurs soutiennent que la résolution n°21 ne fait pas référence à une décision antérieure, cela ne la prive de son objet, les raisons d’annulation ainsi que sa portée étant clairement indiquées.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

Au surplus, le tribunal n’a pas à apprécier la pertinence de cette annulation résultant de l’absence d’autorisation administrative des travaux, sauf à s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Aucune irrégularité n’étant établie, il n’y a lieu d’annuler cette résolution.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux demandeurs pris ensemble la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IGT

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de M. [S] [K], M. [E] [G], M. [F] [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL de leur demande d’annulation des résolutions n°20, 22, 23, 24, 25, 26 et 27 de l’assemblée générale du 2 mai 2023 ;

DÉCLARE réputée non écrite l’article 61 alinéa 2 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] qui stipule que « les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire » ;

DEBOUTE M. [S] [K], M. [E] [G], M. [F] [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 mai 2023 ;

ANNULE les résolutions n°11, 12, 13, 14, et 15 de l’assemblée générale du 2 mai 2023 ;

DEBOUTE M. [S] [K], M. [E] [G], M. [F] [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL de leur demande d’annulation des résolutions n°16, 17, 18, 21, 28, 30, 31, 32, 34 et 38 de l’assemblée générale du 2 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. [S] [K], M. [E] [G], M. [F] [D], Mme [Y] [P] ép. [D], la SCI [Adresse 2] et la SCI GPL, pris ensemble, une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens, et AUTORISE M^e Jacqueline Aussant à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 17 avril 2026.

La greffière La présidente