N° RG 24/04496 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYJG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 24/04496 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYJG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Erine ENDT

M^e Tiffany JOHNSON

Le

Le Greffier

M^e Erine ENDT

M^e Tiffany JOHNSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [J]

né le 1er mars 1968 à [Localité 2] (Turquie)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Erine ENDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70

DEFENDEURS :

Madame [P] [A] épouse [M]

née le 06 février 1988 à [Localité 3] (Maroc)

Monsieur [W] [M]

né 28 mars 1983 à [Localité 4] (Pays-Bas)

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Tiffany JOHNSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 250

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022 prenant effet au même jour pour une durée d’un an, Monsieur [X] [J] a loué à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] , un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros provisions pour charges comprises.

Par lettre recommandée du 15 janvier 2024 présentée le 16 février 2024 et dont l’avis de réception est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] ont donné congé à Monsieur [X] [J], à effet à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de réception du courrier.

Par requête déposée au greffe le 2 avril 2024, Monsieur [X] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin que Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] soient condamnés à lui payer la somme de 4 833 euros au titre des arriérés de loyers, consommation d’eau non payée et frais de remise en état du logement, ainsi que 100 euros de dommages-intérêts.

Après renvois pour échange d’écritures et de pièces des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [X] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 22 août 2025 par lesquelles il demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter les consorts [M] de leurs demandes reconventionnelles,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 666 euros au titre des loyers impayés,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 516 euros au titre de l’impayé de consommation d’eau,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice matériel subi,

— les condamner solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif, il fait valoir que la caisse d’allocations familiales lui a versé, au titre de l’aide personnalisée au logement dont bénéficiaient les locataires, la somme de 7 334 euros pour la période allant de juillet 2022 à décembre 2023. Les consorts [M] ont réglé la somme mensuelle de 600 euros au titre des loyers pour la période allant de mai 2022 à octobre 2022, de sorte que sur la totalité des loyers dus de mai 2022 à février 2024 s’élevant à la somme de 12 600 euros (600 euros x 21 mois), il demeure un reliquat de 1 666 euros, déduction faite des loyers réglés et de l’APL versée au bailleur. Il précise que les locataires reconnaissent avoir cessé de régulariser leur loyer en raison de l’état du logement sur lequel le bailleur n’a pourtant jamais été alerté.

La caution de 1 200 euros correspond selon lui en réalité à 600 euros de caution et 600 euros d’avance sur loyer, et n’a pas vocation à régler les derniers loyers et charges du locataire quittant le logement.

Les défendeurs sont redevables de la somme de 516 euros (3 euros / m3) de surconsommation d’eau, le compteur d’eau indiquant 1 275 m3 à leur entrée dans le logement, et 1 447 m3 à leur sortie.

Sur les dégradations locatives, il précise que les locataires ont quitté le logement sans le prévenir de sorte qu’aucun état des lieux n’a pu être réalisé. Une fuite dans la salle de bain a nécessité la dépose de l’ancienne cabine de douche et la pose d’une nouvelle cabine ainsi que d’un nouveau robinet de douche. A ce titre, il est précisé que la facture a été établie postérieurement à la gérance du cousin éloigné du demandeur de la société engagée, sans qu’il soit d’ailleurs établi que celui-ci y travaille encore.

Le fait que les locataires ne préviennent pas le bailleur du dégât des eaux dans le logement a causé de graves dégâts dont Monsieur [X] [J] a dû subir le coût et les réparations. La façade de l’immeuble a également dû être nettoyée car Monsieur [W] [M] y éteignait ses cigarettes.

Le témoignage de Monsieur [V] [Z] doit être écarté, ce dernier étant à l’initiative d’une procédure judiciaire contre le demandeur de sorte qu’il existe vraisemblablement une coalition des locataires et du témoin contre Monsieur [X] [J].

Sur les demandes reconventionnelles, il soutient que la prétendue insalubrité du logement n’est pas mentionnée dans le congé produit par Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] .

La cuisine est équipée d’une fenêtre qui suffit alors à renouveler l’air, la gazinière ayant d’ailleurs été installée par les défendeurs puisque la cuisine n’était pas équipée. De plus, l’entretien courant des ventilations est à la charge du locataire, à défaut duquel ces dernières peuvent ne pas être fonctionnelles. L’évacuation installée par le bailleur pour l’air de la cuisine a été bouchée par Monsieur [W] [M] qui craignait pour sa consommation d’énergie. Le bailleur n’a, en tout état de cause, jamais été alerté de la défaillance des ventilations et de la présence de moisissure. Les défendeurs n’auraient jamais pris possession des lieux si le logement avait été insalubre. Ils sont seuls responsables de l’insalubrité due à l’humidité de la douche couplée à l’utilisation de la gazinière.

Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] , représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions du 12 mai 2025 par lesquelles ils demandent au juge de :

— Dire et juger que la créance d’arriérés de loyers de Monsieur [X] [J] s’élève à la somme de 27 euros,

— Débouter Monsieur [X] [J] de ses autres fins et prétentions,

— A titre reconventionnel, condamner Monsieur [X] [J] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par leur fils,

— Enjoindre Monsieur [X] [J] de leur remettre les quittances des loyers de mai 2022 à décembre 2023 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, suivant le quinzième jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [X] [J] aux dépens et à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

o Monsieur [X] [J] n’a cessé de réclamer une somme différente au titre des arriérés de loyers, d’abord devant le conciliateur de justice, puis dans sa requête selon décompte et enfin dans ses conclusions, ce qui démontre un certain manque de sérieux du demandeur.

o ils réglaient initialement la totalité du loyer jusqu’à ce que le bailleur leur demande de ne plus le régler du tout afin que le trop-perçu au titre des loyers et de l’APL soit absorbé, puisque Monsieur [X] [J] percevait directement l’aide dont bénéficiaient les époux. Ils ont par la suite cessé de régulariser le loyer compte tenu du refus du bailleur de leur remettre les quittances de loyer et de son inaction vis-à-vis de l’insalubrité du logement.

o ils ne lui sont redevables que de la somme de 27 euros, déduction faite de l’APL, des règlements opérés par les époux, de la caution gardée par Monsieur [X] [J], et de l’APL du mois de décembre 2023.

o la prétendue surconsommation d’eau n’est aucunement démontrée par le bailleur qui faillit à prouver le volume d’eau à l’entrée et à la sortie du logement par les locataires. Ils soutiennent que la mention faite sur le bail, d’une autre couleur que celle utilisée dans tout le reste du document et d’une autre écriture, a été ajoutée postérieurement à la signature du bail.

o le témoignage produit par le bailleur ne respecte pas les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile, et le fond est contestable, ce témoin ne pouvant passer tout son temps à observer ce qu’ils se passent chez ses voisins.

o un autre témoin, Monsieur [Z] [V], voisin, confirme que les fuites de douche et les problèmes liés à la cabine existaient avant que les époux ne soient locataires du logement. Monsieur [W] [M] avait informé le bailleur de la nécessité de réparer la douche en novembre 2022, rappelant les difficultés rencontrées dès son arrivée dans le logement.

o la facture au soutien des réparations de la douche provient d’une société spécialisée dans les travaux de démolition et dont le fils de Monsieur [X] [J] serait l’ancien gérant.

o Malgré de nombreux efforts de nettoyage et d’aération du logement, les époux n’ont pas su venir à bout de l’insalubrité du logement, plus précisément des moisissures, mais aussi des problèmes de radiateur et de ventilation, le tout ayant causé à leur fils de l’asthme selon les médecins rencontrés et ayant nécessité la venue des services d’hygiène de la ville le 18 janvier 2024. Les locataires ont toujours alerté Monsieur [X] [J] de l’état du logement et des difficultés de santé de leur fils, âgé d’un an à l’époque, sans réaction du bailleur de sorte que les défendeurs n’ont eu d’autre choix que de donner congé et quitter le logement, après avoir averti le bailleur oralement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

* Sur la demande au titre des réparations locatives

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes des articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, le bailleur produit une facture de la société BCONSTRUCTION67 en date du 14 novembre 2023, d’un montant de 2 285,80 euros TTC pour la dépose de l’ancienne cabine de douche, la pose d’une nouvelle cabine, mais également d’un nouveau robinet de douche ainsi que la dépose de gravats en déchèterie.

Il verse également aux débats des photographies des dégradations, de l’entrée avec l’extracteur d’air et enfin de la remise en état du logement.

Il n’est produit aucun état des lieux, ni d’entrée ni de sortie. La présomption de l’article 1731 du code civil s’applique en l’espèce, le preneur est ainsi présumé les avoir reçus en bon état et le bailleur les avoir récupérés en bon état. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie s’avérant impossible, il appartient donc au bailleur de prouver l’existence de dégradations locatives imputables aux locataires.

Toutefois, il convient de relever que les photographies produites par Monsieur [X] [J] ne sont pas horodatées et ne permettent aucunement de démontrer l’existence de dégradations du logement qui soient imputables aux locataires alors que ces derniers versent aux débats un échange de messages du 5 novembre 2022 avec le bailleur et desquels il ressort que les locataires demandent à ce dernier de changer le receveur de douche voir la cabine de douche, ils ajoutent qu’il faut également changer le radiateur électrique qui ne fonctionne pas, que le bailleur n’a toujours pas réglé la situation alors qu’ils le signalent depuis leur entrée dans les lieux.

L’attestation de témoin d’un autre locataire produite par Monsieur [X] [J], au-delà du fait qu’elle ne respecte pas les conditions posées par l’article 202 du code civil, n’apporte pas plus d’élément sur des dégradations imputables aux locataires. En effet, il se contente d’indiquer que les fenêtres du logement n’étaient jamais ouvertes et indiquant que locataire aurait refusé de donner accès à son logement lors d’une expertise dans le cadre d’infiltrations d’eau remontées par le sol dans le couloir dudit témoin, confortant des désordres d’un autre ordre dans l’immeuble où habitaient les locataires.

Monsieur [X] [J] ne démontre pas plus de dégradations locatives de la façade de l’immeuble, se contentant d’alléguer que Monsieur [W] [M] éteignait ses cigarettes sur ladite façade.

En conséquence, en l’absence d’état des lieux de sortie et en présence d’éléments insuffisants à prouver des dégradations du logement imputables à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M], la demande de Monsieur [X] [J] au titre des frais de réparations locatives sera en conséquence rejetée.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le dernier décompte des loyers et charges. Il produit également une quittance au titre des loyers allant du 1er mai 2022 au 1er juillet 2023.

Les consorts [M] produisent quant à eux une attestation de la CAF.

Il ressort des pièces fournies que Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] ont réglé leurs loyers et charges jusqu’au mois d’octobre 2022, suite à quoi le trop-perçu par le bailleur en raison de l’APL, versée à ce dernier directement par la CAF, concomitamment aux règlements du loyer intégral par les locataires, a permis de couvrir les loyers et charges jusqu’au mois d’août 2023 inclus.

Les règlements par les locataires auraient ainsi dû reprendre au mois de septembre 2023.

Faute pour les locataires d’avoir repris le paiement mensuel de leur loyer et de la provision sur charge, ces derniers sont redevables de ces loyers jusqu’au mois de février 2024 inclus, le loyer devant être réglé jusqu’au terme du délai de préavis prévu par le congé délivré par les locataires, de sorte que le mois de février 2024 est dû au bailleur.

A la lecture du décompte produit par le bailleur et de l’attestation de la CAF produite par les défendeurs, l’APL dont bénéficiaient les locataires a été directement versée à Monsieur [X] [J] à partir du mois de juillet 2022 jusqu’au mois de décembre 2023. Les montants versés par la CAF ou par les locataires ne sont pas contestés par les parties.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative de Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] s’élève à la somme de 1 866 euros, soit la somme de 13 200 euros au titre de l’ensemble des loyers dus sur la période du bail (600 euros x 22 mois), diminuée d’un montant de 3 600 euros (600 euros x 6 mois) correspondant aux paiements effectués par les locataires, diminuée encore d’un montant de 7 734 euros (433 euros x 14 mois + 400 euros x 2 mois + 436 euros x 2 mois) au titre de l’APL versée par la CAF au bailleur, cette dette locative correspondant aux loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2024 inclus.

Il convient de relever que le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie de 1 200 euros alors que la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer pour des logements non meublés. Il est constant que les locataires ont versé cette somme qui n’a pas été restituée par le bailleur. C’est à tort que Monsieur [X] [J] soutient que ce montant concernerait en réalité le dépôt de garantie de 600 euros et une avance de loyer de 600 euros le contrat n’évoquant nullement cela et les locataires contestant cette position à juste titre.

Dès lors, il y a lieu de déduire des sommes dues et en l’absence de dégradations imputables aux locataires le dépôt de garantie de 1 200 euros, de sorte qu’il demeure un reliquat de 666 euros (1 866 – 1200) que les locataires seront condamnés à payer à Monsieur [X] [J].

Monsieur [W] [M] et Madame [P] [T] [M] née [A] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage. Tel est le cas de la dette locative. Ils seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 666 euros.

* Sur la demande en paiement de la surconsommation d’eau

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] sollicite le paiement d’une somme de 516 euros au titre de la surconsommation d’eau alléguée.

Il produit le bail précisant en « clause expresse » un relevé d’eau égal à 1 275 m3, et une photographie d’un papier sur lequel il a manuscritement été repris le relevé d’eau susvisé et un relevé d’eau au 10 janvier 2024 égal à 1 447 m3. Il convient de relever, d’une part, que la clause expresse a été écrite d’une couleur et d’une écriture différentes du reste du contrat, et d’autre part, que le second document n’est pas contradictoire et ne prouve nullement un relevé d’eau effectif.

Force est de constater que Monsieur [X] [J] faillit à démontrer l’obligation des locataires au paiement de cette somme. Sa demande sera donc rejetée.

II. Sur les demandes reconventionnelles

* Sur la demande en remise des quittances des loyers de mai 2022 à décembre 2023

Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, les loyers et charges ont été intégralement réglés jusqu’au mois d’août 2023, et Monsieur [X] [J] produit une quittance allant du 1er mai 2022 au 1er juillet 2023. Au vu du contrat de bail, selon lequel le loyer est payable d’avance le 10 du mois, le terme du mois de juillet 2023 n’est pas inclus dans la quittance alors qu’il a été payé tout comme le loyer du mois d’août 2023.

Toutefois, les locataires ne s’étant pas acquittés des loyers à compter du mois de septembre 2023, seules les APL étant versées, Monsieur [X] [J] ne peut leur remettre de quittances pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2023.

En conséquence, Monsieur [X] [J] sera enjoint de remettre à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] les quittances des loyers de juillet et août 2023, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dès à présent.

* Sur la demande en indemnisation du préjudice subi par le fils des locataires

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Son article 3 dispose que le logement décent doit également comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] produisent le rapport d’évaluation de la salubrité du logement sis [Adresse 4] établi par le service d’hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 1] le 23 février 2024, suite à la visite de deux inspecteurs de salubrité en date du 18 janvier 2024.

Ils produisent également trois documents émanant de médecins en date des 10 février 2023, 12 décembre 2023 et 11 mars 2024, ainsi que des messages envoyés au bailleur en novembre 2022 l’alertant du changement nécessaire du receveur de douche voire de la cabine de douche, et du radiateur électrique qui ne fonctionne pas depuis « 6 mois » alors que le bailleur aurait été averti depuis l’arrivée des défendeurs dans le logement.

Il ressort du rapport du service d’hygiène et santé environnementale que des moisissures se développent sur des parties de murs dans le salon, la cuisine et la salle de bain en raison de taux d’humidité élevés, allant de 19,6 % WME à 46,3 % WME, l’indicateur d’un matériau sec étant de 7,8 % WME, de sorte que les taux d’humidité dépassent largement cet indicateur. Le rapport indique aussi que le dispositif de ventilation permanente du logement n’est pas suffisant et que les dispositifs d’extraction d’air vicié existants dans les pièces de service (cuisine et salle de bain) ne fonctionnent pas. Il est encore précisé que le radiateur électrique de la cuisine ne fonctionne pas. Le rapport conclut à des désordres constituant des infractions des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023, du Règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin, de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Au regard de ce rapport et des messages envoyés au bailleur quelques mois après la prise à bail par les locataires, il est manifeste que le défaut permanent de ventilation n’est pas dû au fait d’un manque d’aération du logement par les locataires, ce que le rapport n’aurait manqué de soulever en préconisant aux locataires d’ouvrir les fenêtres. Ce dysfonctionnement n’est pas non plus du fait de la gazinière installée par les locataires comme le prétend Monsieur [X] [J]. En effet, outre le fait que le rapport de la ville ne mentionne nullement cet élément, il y a lieu de relever que l’installation d’un tel électroménager dans une cuisine est indispensable, que le bailleur a l’obligation de mettre à disposition du locataire une cuisine conforme et adaptée à un tel équipement pour permettre aux locataires de s’alimenter. Il est par ailleurs sans emport pour le bailleur de soutenir qu’il n’a jamais été averti de l’insalubrité du logement donné à bail dans la mesure où seule la force majeure ou la faute de la victime peuvent l’exonérer.

De plus, au vu de l’attestation médicale produite le 11 mars 2024, une conseillère médicale en environnement intérieur s’est présentée au logement loué et y a constaté de nombreuses irrégularités, confirmant le lien entre les conditions de vie de la famille et l’apparition des pathologies d'[D], le fils des époux [M], à savoir plusieurs pathologies allergiques, ce qui est corroboré par les certificats des autres médecins produits.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que le logement sis [Adresse 4] n’est pas décent et a causé des difficultés de santé à l’enfant [D] [M] né le 29 août 2021 et qui n’avait donc que 8 mois lors de la prise à bail. Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi par le fils des époux [M].

III. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M], Monsieur [X] [J] sera condamné à verser aux défendeurs la somme de 1 000 euros en application de l’article précité.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] née [A] solidairement à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 666 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande de paiement au titre de la surconsommation d’eau ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel ;

ENJOINT Monsieur [X] [J] à remettre à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] née [A] les quittances de loyers des mois de juillet 2023 et août 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] née [A] de leur demande de remise des quittances de loyers pour les mois de septembre à décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] née [A] une somme de 2 000 en réparation du préjudice subi par leur fils ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à Monsieur [W] [M] et Madame [P] [M] née [A] une somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS