Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e VERANY

1 GROSSE M^e POINEAU-CHANTRAIT

1 GROSSE Me [J]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/297

N° RG 23/05905 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PQVA

DEMANDERESSE :

La Compagnie GENERALI France ASSURANCES IARD, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 062 663, dont le siège social se trouve 2 Rue Pillet Will – 75009 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé ZONE INDUSTRIELLE DES ISCLES secteurD allée des géomètres 06700 SAINT LAURENT DU VAR, prise en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA NICE, inscrit au RCS de NICE sous le n°348 155 219, dont le siège social est situé 35 avenue du Maréchal Foch 06000 NICE, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée es qualité audit siège

représenté par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Cabinet MEYSSIREL, à l’enseigne Cabinet CMS Syndic, immatriculé au RCS d’ANTIBES sous le numéro 751 920 190, dont le siège social est sis le Marianne, 380 Avenue du Général de Gaulle à 06700 SAINT-LAURENT-DU-VAR, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit

siège

représenté par M^e Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, substitué par M^e LESAGE

SA AXA ASSURANCES, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé 313 terrasse de l’Arche 92727 NANTERRE CEDEX 09, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 02 mai 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE :

La société PAPETERIES DU DAUPHINE (SAS) exploite un local commercial au sein de l’immeuble, situé ZI des ISCLES Secteur D – allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR (06700).

Le 22 novembre 2016, cette société a subi un dégât des eaux, qu’elle a déclaré auprès de sa compagnie d’assurances, la compagnie GENERALI France ASSURANCES IARD, laquelle a mandaté un expert au contradictoire du syndic, le cabinet MEYSSIREL, et de la société AXA, assureur de la copropriété.

Le sinistre a été évalué à la somme de 23 076.70 euros, indemnisé à hauteur de 21 761.88 euros par la compagnie GENERALI, selon quittance subrogative du 06 mai 2019.

Faute d’obtenir le remboursement de cette somme auprès de la société AXA et de la copropriété, la compagnie GENERALI France ASSURANCES IARD a, par actes des 11 et 13 juin 2019, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres et la société AXA ASSURANCES (SA) aux fins de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.121-12 du Code des assurances, de l’article 1242 du Code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/02893.

Par acte du 04 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres a dénoncé l’assignation susvisée et a assigné en intervention forcée la SARL cabinet MEYSSIREL, à l’enseigne cabinet CMS, ancien syndic de la copropriété.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/1211.

****

Par ordonnance du 21 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n°21/1211 du rôle avec celle inscrite sous le n° RG 19/02893, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Par ordonnance du 1er juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’instance, faute pour les parties d’avoir effectué les diligences nécessaires.

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Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 10 avril 2025, la compagnie de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres demande au Tribunal de :

Vu l’article L121-12 du Code des Assurances,

Vu l’article 1242 du Code Civil

Vu l’article 14 de la loi du 10/07/1965 relative à la copropriété,

Vu le sinistre dégât des eaux des suites d’infiltrations en toiture, subi par la SAS PAPETERIE

DU DAUPHINE, locataire au sein de l’immeuble ZI DES ISCLES SECTEUR D allée des Géomètres à 06700 SAINT LAURENT DU VAR, sinistre survenu le 23/11/2016 ;

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, responsable des parties communes doit supporter les conséquences des infiltrations en toiture,

En conséquence,

Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZI DES ISCLES SECTEUR D allée des Géomètres 06700 SAINT LAURENT DU VAR et la compagnie d’assurance AXA, son assureur, à verser à la société GENERALI la somme de 21 761,88€ en réparation des dommages matériels subis par son assuré lors du sinistre survenu le 22/11/2016 ;

Juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, savoir le 25 février 2019 ;

Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZI DES ISCLES SECTEUR D allée des Géomètres 06700 SAINT LAURENT DU VAR et la compagnie d’assurance AXA à verser à la société GENERALI la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et constitution de garantie ;

Les Condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA, le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 15, 16 et 132 du Code de Procédure Civile,

Vu le bordereau de signification de pièces du Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES signifié par RPVA à Maître [V] [J] le 1er juin 2021,

Vu le message RPVA de Maître [V] [J] du 5 octobre 2021,

Vu le message RPVA du Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES à Maître [V] [J] le 8 octobre 2021 contenant le bordereau de signification de pièces avec accusé de réception RPVA du 1er juin 2021,

Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le Règlement de Copropriété en vigueur au sein de la CI ALLEE DES GEOMETRES,

Vu les articles 331 et suivants du C.P.C.,

Vu les articles 334 et suivants du C.P.C.,

Vu les articles 1991 et 1992 du Code Civil,

Vu les articles 1103, 1104 du Code Civil,

Vu l’article 514 du CPC,

A titre liminaire,

DECLARER que la procédure initiée par le Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES à l’encontre du Cabinet MEYSSIREL est parfaitement régulière ;

DECLARER que les pièces visées au bordereau de l’assignation du Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES ont été communiquées dans le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense, au CABINET MEYSSIREL le 1er juin 2021, puis le 8 octobre 2021, ce dernier prétendant à tort ne pas les avoir reçues ;

A titre principal,

DEBOUTER la compagnie GENERALI FRANCE ASSURANCE de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES ;

DECLARER que le Cabinet MEYSSIREL a commis une faute dans l’exécution de son mandat en s’abstenant de surveiller la mission du courtier PROXIDEA CONSEIL, qu’il a lui-même mandaté pour être son intermédiaire auprès de la Compagnie AXA, ce qui a entraîné une suspension des garanties du Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES ;

CONDAMNER le Cabinet MEYSSIREL à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES de l’ensemble des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER le Cabinet MEYSSIREL à rembourser au Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES l’intégralité du montant des primes d’assurances comptabilisées dans les comptes des exercices clos au 31 décembre 2016 et au 31 décembre 2017, soit la somme de 107 117, 24 euros correspondant aux cotisations des quatre semestres 2016 et 2017 que les membres du Syndicat des copropriétaires ont réglées au titre des primes d’assurances et que le Cabinet MEYSSIREL s’est abstenu de régler à la compagnie d’assurances, augmentée de la cotisation payée au titre de la protection juridique pour l’année 2016 pour un montant de 1781,25 euros et non réglée à la compagnie d’assurances, le tout augmenté de l’intérêt légal à compter de la date de la décision à intervenir et assorti d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le Cabinet MEYSSIREL à payer au Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus ;

CONDAMNER le Cabinet MEYSSIREL à payer Syndicat des copropriétaires ALLEE DES GEOMETRES la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du chef des condamnations à intervenir à l’encontre du Cabinet MEYSSIREL ;

CONDAMNER le Cabinet MEYSSIREL aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA, le 12 février 2024, le cabinet MEYSSIREL, à l’enseigne cabinet CMS, demande au Tribunal de :

Vu les pièces produites,

Vu les articles 1992 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de la loi du 15 décembre 2005, en matière de courtage,

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les justificatifs produits des paiements des primes 2016, entre les mains du courtier pour l’année 2016 ;

Vu l’absence de faute prouvée de la SARL CABINET MEYSSIREL ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ALLEE DES GEOMETRES, et toute autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la SARL CABINET MEYSSIREL-CMS ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces produites,

CONDAMNER AXA à relever et garantir indemne la SARL CABINET MEYSSIREL, de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre et au bénéfice de la Compagnie GENERALI, subrogée et/ou du SDC Z.I DES ISCLES-ALEE DES GEOMETRES ;

Dans tous les cas,

CONDAMNER tout succombant à régler une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, distraits, au confit de la SCP GINET-TRASTOUR, au visa des dispositions de l’article 699 du CPC.

****

La SA AXA ASSURANCES, régulièrement assignée, est défaillante.

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » et l’article 473 du même code ajoute « le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur ».

L’article 474 du Code de procédure civile dispose qu’ « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne ».

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ».

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024 avec effet différé au 02 mai 2025.

A l’audience de plaidoiries du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur l’origine des désordresLe litige a trait à un dégât des eaux survenu les 22 novembre 2016 provoquant des dommages aux agencements commerciaux et aux marchandises de la SAS PAPETERIES DU DAUPHINE.

Le cabinet TEXA, missionné par la demanderesse a, dans son rapport daté du 03 avril 2017, conclu en ces termes : « l’origine du présent sinistre résulte d’une infiltration des eaux pluviales au travers de la toiture du bâtiment. Ces infiltrations se produisent lors de fortes précipitations et sont récurrentes. La cause n’a pas été réparée ».

Ces conclusions ont été confirmées par le cabinet TGS – TECHNIQUE – international – RC, dans son rapport du 09 mai 2017, lequel a évalué les dommages à la somme de 23 076.70 euros, soit 22 203.85 euros HT, déduction faite de la franchise contractuelle de la somme de 872.85 euros.

Sur l’action subrogatoire formée par la compagnie GENERALILa compagnie GENERALI fonde son action sur les dispositions de l’article L.121-12 du Code des assurances, sur l’article 1242 du Code civil et sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle rappelle l’origine des désordres, telle que relevée dans le cadre des rapports d’expertise précités.

Elle explique qu’il n’appartient pas au locataire sinistré et à son assureur, subrogé dans les droits de son assuré, de supporter les conséquences d’infiltrations en toiture relevant des parties communes dont l’entretien est à la seule charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

De son côté, le syndicat des copropriétaires défendeur ne conteste pas l’origine des désordres mais s’oppose toutefois à la demande de paiement et appelle en garantie son ancien syndic, le cabinet MEYSSIREL.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article L.121-12 du Code des assurances, alinéa 1er, « L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans son ancienne version applicable au présent litige, que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il est rappelé que pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la victime doit prouver que le dommage invoqué est lié à une partie commune dont le syndicat a la charge.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

La présente instance étant soumise aux anciennes dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la preuve d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction d’une partie commune, à l’origine du dommage, est donc nécessaire.

Rappel est fait que seule la preuve d’une faute de la victime, d’un tiers ou la preuve d’une circonstance de force majeure, sont susceptibles de faire échec à la présomption de responsabilité invoquée tant sur le fondement du droit commun, que sur celui de l’article 14.

En l’espèce, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, suivant acte reçu le 09 février 1978 aux termes desquels ont été définies les parties communes comprenant notamment les couvertures du bâtiment.

Il en résulte que la toiture de l’immeuble immobilier constitue une partie commune de la copropriété.

Les désordres récurrents d’infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires, garant de son entretien et de sa conservation, voit donc sa responsabilité engagée.

La société GENERALI France ASSURANCE verse aux débats :

le contrat d’assurance souscrit par la SAS PAPETERIES DU DAUPHINE en date du 1er janvier 2013 et ses dispositions générales ;le rapport d’expertise du cabinet TGS – TECHNIQUE – international – RC du 09 mai 2017, lequel a évalué les dommages à la somme de 23 076.70 euros, soit 22 203.85 euros HT, déduction faite de la franchise contractuelle de la somme de 872.85 euros ;la quittance subrogative en date du 06 mai 2019, signée par la société PAPETERIES DU DAUPHINE attestant du versement de la somme de 21 761.88 euros.Au vu de ces éléments, l’assureur justifie donc avoir payé l’indemnité d’assurance au titre du dommage matériel subi par son assurée à hauteur de 21 761.88 euros.

Sur la mise en cause de l’assureur de la copropriété, si dans un courriel du 26 juin 2018, la SA AXA ASSURANCES, indique ne pas être en mesure de donner une suite favorable à la demande d’indemnisation relative au dégât des eaux, en raison d’une suspension du contrat d’assurance, cet élément ne permet pas de vérifier la réalité, les motifs et conséquences juridiques des éléments avancés par la société AXA, défaillante à la procédure.

En conséquence, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) à payer à la compagnie GENERALI France ASSURANCES IARD la somme de 21 761.88 euros.

Faute de démontrer l’existence d’un cas de solidarité au sens de l’article 1310 du Code civil, celle-ci ne peut être retenue.

Il est jugé que la somme précitée portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, à compter du prononcé de la présente décision, rien ne justifiant qu’il soit statué autrement.

Sur l’appel en garantie du cabinet MEYSSIREL et les diverses demandes d’indemnisationsLe syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres appelle en garantie son ancien syndic, le cabinet MEYSSIREL sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement des articles 1991, 1992, 1103 et 1104 du Code civil.

Il sollicite, en outre, le remboursement des cotisations payées et non reversées à la société AXA d’un montant de 107 117.24 euros, de la cotisation payée au titre de la protection juridique pour l’année 2016, d’un montant de 1 781.25 euros et non réglée à la compagnie d’assurance, ainsi qu’une indemnisation de 30 000 euros en réparation de son préjudice lié à l’attitude déloyale du cabinet MEYSSIREL.

Le syndicat des copropriétaires reproche, principalement, au cabinet MEYSSIREL :

de ne pas avoir participé aux opérations d’expertise alors que celui-ci y avait été convié ;de ne pas l’avoir informé de la suspension du contrat d’assurances souscrit auprès de la société AXA Assurances ;de ne pas s’être assuré du reversement des cotisations à la compagnie d’assurances ;Il précise que la collectivité des copropriétaires qui a régulièrement réglé les primes d’assurances comptabilisées par le syndic, ne pouvait à aucun moment imaginer que celui-ci n’honorait pas les obligations de son mandat, en ne versant pas les primes à la compagnie d’assurances.

Le syndicat des copropriétaires explique que si le syndic soutient avoir versé ces primes au courtier PROXIDEA CONSEIL, il n’apporte pas la preuve de ce que le courtier les a effectivement reversées à la société AXA assurances, alors que, selon lui, il lui appartenait de s’en enquérir.

En tout état de cause, il reproche au syndic MEYSSIREL de ne pas avoir été en possession des attestations d’assurance, réclamées à maintes reprises par les membres du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que le syndic n’a pas surveillé le travail du courtier à qui il a omis de demander les attestations d’assurance, attestations que ce dernier n’était pas en mesure de produire dans la mesure où il ne payait pas les primes d’assurances.

Il rappelle que, dans un jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE du 03 décembre 2024, rendu dans une affaire similaire, la responsabilité du syndic a été retenue, celui-ci ayant contrevenu à sa mission d’administration de l’immeuble et ayant fait perdre à la copropriété, la garantie dont elle pouvait bénéficier à l’encontre de son assureur.

De son côté, le cabinet MEYSSIREL conteste sa responsabilité et répond aux moyens et arguments avancés par le syndicat des copropriétaires comme suit :

Sur l’absence de participation aux opérations d’expertise, il indique que :

les convocations ne sont pas produites aux débats ;son absence ne peut, à elle seule, être constitutive d’une faute alors qu’il pensait légitimement qu’il s’agissait d’un échange entre assureurs et que la copropriété était représentée par la compagnie AXA, assureur de l’immeuble ;Sur l’omission de régler le montant des primes d’assurance, il soutient que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve, ni aucune information permettant de retenir que ces primes n’auraient pas été réglées, précisant sur ce point, que la production des seuls états des dépenses pour les années 2015 et 2016 et des appels des cotisations est insuffisante.

A ce titre, le syndic MEYSSIREL produit les documents comptables suivants :

le premier appel de cotisations adressé par le courtier, PROXIDEA CONSEIL, daté du 23 décembre 2015 et portant sur l’échéance du 1er janvier au 30 juin 2016 ;

la copie des virements effectués par le cabinet MEYSSIREL pour le premier semestre (20 000 euros le 26 janvier 2016, 2 644.86 euros, le 21 juin 2016 et 6 000 euros, le 19 juillet 2016).Il en déduit que la prime due pour le premier semestre 2016 a été réglée à hauteur de 80 %, en sorte que la compagnie AXA ASSURANCE ne pouvait imposer une suspension du contrat souscrit.

Il précise n’avoir d’ailleurs jamais été destinataire d’une mise en demeure ou d’une relance de la société AXA ASSURANCES ;

le second appel de cotisations daté du 15 septembre 2016 pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2016, faisant ici observer que le courrier adresse très tardivement son appel de cotisation, à savoir, le 15 septembre 2016 au lieu du 1er juillet 2016 ;

la copie des versements effectués au courtier pour le second semestre (10 000 euros le 07 octobre 2016, 6 767.21 euros le 07 novembre 2016, 4 000 euros le 17 novembre 2016 et 6 000 euros le 05 décembre 2016) ;

Il en déduit que preuve est alors faite du paiement de la totalité de la prime due pour l’ensemble immobilier, pour l’année 2016, année du sinistre.

Selon le cabinet MEYSSIREL, aucune faute ne peut lui être reprochée, notamment, sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci ayant remis au nouveau syndic, dans les délais requis, la situation de trésorerie, les références comptables des comptes bancaires et l’ensemble des documents et archives relatifs à la gestion de l’immeuble.

S’agissant de l’argument avancé selon lequel il aurait eu connaissance des difficultés survenues entre le courtier PROXIDEA et la compagnie d’assurances AXA, le syndic MEYSSIREL explique que, dans un souci d’efficacité, il a été confié au courtier PROXIDEA le soin de négocier et de contracter des polices d’assurances au profit de plusieurs copropriétés.

Selon lui, aucune faute ne peut lui être reprochée à ce titre, pas plus qu’il ne peut lui être fait le reproche d’avoir contracté avec la société AXA ASSURANCES.

Il précise, que, dans ce cadre :

le cabinet PROXIDEA était le seul interlocuteur de la compagnie d’assurances, le courtier étant le représentant de l’assuré et, qu’à ce titre, il était chargé de régler les appels de fonds et de communiquer à l’assureur toutes les informations nécessaires, telles que les déclarations de sinistre ;pour en attester, il produit l’extrait de compte couvrant la période allant du 30 mai 2014 au 31 mai 2018, qui établit que la totalité des cotisations appelées a bien été réglée ;le syndic MEYSSIREL n’avait pas de contact direct avec la société AXA ASSURANCES ;avant la survenance des sinistres, il n’a jamais été destinataire, de la part de la société AXA, d’une quelconque mise en demeure en lien avec le non-paiement des primes, le retard dans les paiements ou la suspension du contrat ;le cabinet MEYSSIREL a eu connaissance de la situation au moment de la prise de position de la compagnie d’assurances AXA, soit 18 mois après la déclaration du sinistre ;il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé d’action à l’encontre du courtier alors que, lors de l’assemblée générale du 11 mars 2019, le mandat de syndic n’a pas été renouvelé.En tout état de cause, le cabinet MEYSSIREL soutient qu’un simple courriel ne peut permettre à l’assureur d’opposer une absence de couverture, raison pour laquelle, si une condamnation devait intervenir à son encontre, il appelle en garantie la compagnie d’assurances, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Sur ces éléments :

A titre liminaire, le Tribunal fait observer qu’il n’y a pas lieu de répondre aux arguments avancés par le syndicat des copropriétaires au titre de la communication des pièces figurant au bordereau joint, aucune difficulté n’ayant été relevée par le cabinet MEYSSIREL dans ses dernières conclusions.

La demande tendant à voir déclarer la procédure régulière est donc sans objet.

Il en est de même de la demande relative à la communication des pièces visées au bordereau de l’assignation et de tout autre argument sortant du cadre juridique strict de ce litige.

***

Pour le reste, il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances (…) ;

Par ailleurs, il est rappelé que le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du Code civil.

Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait.

Les cas de manquements possibles d’un syndic à sa mission de nature à engager sa responsabilité civile envers le syndicat peuvent résulter :

de la gestion proprement dite de l’immeuble ;de l’exercice des fonctions administratives et financières ;du devoir de conseil et d’information des copropriétaires ;de l’obligation de renseigner et celle de vérifier le renseignement.Plus précisément, il ressort de la responsabilité du syndic, surtout s’il est un professionnel, tenu aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, de souscrire un contrat d’assurance multirisques immeuble et de prendre toutes mesures pour en assurer la bonne exécution.

Il est régulièrement jugé qu’un syndic engage sa responsabilité lorsqu’il s’abstient d’attirer l’attention des copropriétaires de la suspension des garanties de la compagnie d’assurance du fait du non-paiement de la prime.

En l’espèce, il convient, en premier lieu d’écarter la responsabilité du syndic au titre de sa non-participation aux opérations d’expertise, aucune démonstration n’étant faite d’une quelconque faute et d’un lien de causalité avec l’objet du présent litige.

En effet, la question de sa participation n’a pas d’incidence sur l’action initiale initiée par la société demanderesse et, partant, sur l’appel en garantie formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la preuve du paiement des cotisations, il est fait observer que le syndic produit aux débats les documents comptables de l’année 2017 concernant les deux appels de cotisations adressés par son courtier, la société PROXIDEA CONSEIL pour les 1er et 2ème semestres de l’année, outre la copie des virements correspondants aux factures datées du 24 juillet 2017 et du 15 novembre 2017.

En l’absence de document attestant du parfait paiement, ces documents ne peuvent justifier du paiement effectif des primes entre les mains de l’assureur.

En ce qui concerne la responsabilité du courtier, il n’est pas contestable que le cabinet MEYSSIREL doit répondre des fautes qu’il a commises dans l’exécution des obligations nées du contrat de mandat signé avec lui et ne peut donc s’en prévaloir pour s’exonérer de sa propre responsabilité dans le cadre du mandat qui le lie au syndicat des copropriétaires.

Si le fait d’avoir recours à un courtier ne peut être considéré comme fautif, ce qui, d’ailleurs, ne lui est pas reproché, il y a toutefois lieu de retenir qu’il appartenait au syndic de contrôler les actions du courtier et de s’assurer de la bonne exécution du contrat d’assurance, ce dont il ne justifie pas dans le cadre de la présente instance.

Et, comme l’a parfaitement relevé le Tribunal dans sa décision du 03 décembre 2024, sa carence ressort de ses propres conclusions en ce qu’il écrit qu’il n’avait, en sa qualité de syndic, aucun contact avec la société AXA dont il n’a appris la position que par l’intermédiaire de la société GENERALI, soit par l’intermédiaire d’un tiers au contrat d’assurance.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité de la société MEYSSIREL à l’enseigne cabinet CMS, en ce qu’elle a contrevenu à l’exécution de sa mission d’administration de l’immeuble.

Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de relever, à l’instar de ce qui a pu être jugé par cette même juridiction, dans sa décision précitée du 03 décembre 2024, que s’agissant de la probabilité de bénéficier de la garantie de son assureur, le préjudice financier s’analyse en un perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine dont l’indemnisation correspond à une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, laquelle suppose d’analyser les dispositions du contrat d’assurance dont les effets ont été suspendus et de rechercher si le risque évoqué entrait bien dans le cadre des garanties souscrites et selon quelles conditions.

Faute de produire ce contrat d’assurance, le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, empêche le Tribunal de vérifier la réalité de la perte de chance susvisée.

En conséquence, il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’être relevé et garantie par la société MEYSSIREL à l’enseigne cabinet CMS des condamnations éventuelles prononcées à son encontre.

Pour le même motif, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de l’ancien syndic.

Il sera également débouté de sa demande de remboursement de la somme de 107 117.24 euros au titre des cotisations payées et non reversées dans la mesure où le Tribunal n’est pas en capacité de vérifier le montant réel de ces non reversements.

Il en sera de même pour la cotisation correspondant à la protection juridique pour l’année 2016, aucun élément ne permettant d’en vérifier le montant.

Au vu de ces éléments, l’appel en garantie formé par le cabinet MEYSSIREL à l’enseigne cabinet CMS à l’encontre de la société AXA devient sans objet.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) succombant seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) à payer à la SA GENERALI France ASSURANCES IARD la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient également de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR à payer à la SARL MEYSSIREL à l’enseigne CABINET CMS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire de la présente décision, et ce conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de l’ordonner.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) à payer à la compagnie GENERALI France ASSURANCES IARD la somme de 21 761.88 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la demande de voir déclarer régulière la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR est sans objet ;

DIT que la demande relative à la communication des pièces visées au bordereau de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR est également sans objet ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR de sa demande formulée à l’encontre de la SARL CABINET MEYSSIREL à l’enseigne CABINET CMS tendant à la voir condamner à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR de sa demande de remboursement des primes d’assurances et de la cotisation payée au titre de la protection juridique ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que l’appel en garantie formé par le cabinet MEYSSIREL à l’enseigne cabinet CMS à l’encontre de la société AXA devient sans objet ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) à payer à la SA GENERALI France ASSURANCES IARD la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR à payer à la SARL MEYSSIREL à l’enseigne CABINET CMS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé zone industrielle des ISCLES – secteur D, allée des géomètres à SAINT LAURENT DU VAR et la société AXA ASSURANCES (SA) aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE TRIBUNAL