TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00589 – N° Portalis DB22-W-B7J-S47L

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] sis

[Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, [H], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [F] [S]

né le 16 Juillet 1949,

demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [I] [T]

née le 18 Avril 1949,

demeurant [Adresse 2],

[Localité 6],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [S] et Mme [I] [T] sont propriétaires des lots n°309 et 338 de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8].

Faisant grief à M. [S] et Mme [T] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le [Adresse 11] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 23 janvier 2025 par courriers recommandés avec accusé de réception distribués les 27 et 28 janvier 2025, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 4] à Poissy (78300) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société [H], a, par actes de commissaire de justice en dates des 4 et 7 avril 2025 remis à étude s’agissant de M. [S] et à personne s’agissant de Mme [T], fait assigner ces derniers devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du

17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [S] et Mme [T] à lui payer la somme de 11.900,43 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [T] à lui payer la somme de 687,28 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [T] à lui payer la somme de 1.921,92 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [S] et Mme [T] à lui payer la somme de

2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [S] et Mme [T] à lui payer la somme de

1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] et Mme [T] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Autorisé à produire la fiche immeuble en cours de délibéré, il a adressé ce document au tribunal le 18 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [S] et Mme [T], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 4 avril 2025 s’agissant de M. [S] et remis à personne le 7 avril 2025 s’agissant de Mme [T], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires deM. [S] et Mme [T] pour les lots n°309 et 338,

— une mise en demeure en date du 23 janvier 2025 adressée par le syndic aux défendeurs par deux courriers recommandés avec accusé de réception distribués les 27 et 28 janvier 2025 pour un montant de 322,23 euros au titre des appels de provisions impayés sur charges du budget 2025,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 13.822,35 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au

31 mars 2025,

— la répartition individuelle de charges des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 31 mars 2021,

6 janvier 2022, 17 mars 2022, 31 mars 2023, 5 septembre 2023 et 28 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— l’attestation de non recours à l’encontre desdites assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 31 mars 2021, prenant effet le 1er avril 2021 et prenant fin le 31 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [S] et Mme [T] une mise en demeure en date du 23 janvier 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées les 27 et 28 janvier 2025, d’avoir à payer la somme de 322,23 euros au titre des appels de provisions impayés sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et des deux premiers trimestres de l’exercice 2024/2025 (soit le 4ème trimestre de l’année 2024 et le 1er trimestre de l’année 2025) sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [S] et Mme [T] sont redevables de la somme de 11.900,43 euros au titre des charges de copropriété échues au 21 janvier 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2024/2025 (soit le 1er trimestre de l’année 2025) inclus.

M. [S] et Mme [T] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Les courriers de mise en demeure ayant été délivrés aux défendeurs les 27 et 28 janvier 2025, la somme de 11.900,43 euros portera intérêts au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 27 janvier 2025.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 687,28 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [S] et Mme [T] de la somme de 687,28 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025 (soit les 2ème et 3ème trimestres de l’année 2025) devenus exigibles par anticipation.

M. [S] et Mme [T] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 687,28 euros à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.921,92 euros correspondant à divers courriers de mises en demeure, relances, commandements de payer et honoraires du syndic.

Il produit à l’appui de sa demande les factures correspondantes. Toutefois, faute de produire lesdits courriers de mise en demeure, commandements de payer et justificatifs des états datés ayant donné lieu à la facturation d’honoraires par le syndic, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs.

S’il indique dans son assignation que M. [S] et Mme [T] sont mariés, il n’en justifie pas. Par ailleurs, le commissaire de justice a noté dans le procès-verbal de signification de l’assignation à Mme [T] qu’elle était divorcée de M. [S]. Aucun élément versé au dossier ne permet de déterminer la date du divorce.

En outre, il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. Dès lors, faute de justifier de l’existence d’une clause de solidarité au sein du réglement de copropriété, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [S] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [S] et Mme [T], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [S] et Mme [T] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [F] [S] et Mme [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.900,43 euros au titre des charges de copropriété échues au 21 janvier 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2024/2025 (soit le 1er trimestre de l’année 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [F] [S] et Mme [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 687,28 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025 (soit les 2ème et 3ème trimestres de l’année 2025) devenus exigibles par anticipation,

Condamne M. [F] [S] et Mme [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation solidaire,

Condamne M. [F] [S] et Mme [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [S] et Mme [I] [T] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE