TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01606 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MK2K

Copie exécutoire

délivrée le : 05 Juin 2025

à :Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :05 Juin 2025

à :Madame [E] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [E] [R]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue par M^me Clémence BONNIN, Vice-Présidente près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M.[L] [B], auditeur de justice et assistés de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 20 août 2021 consenti par l’Office public de l’habitat de l’Isère ALPES ISERE HABITAT, Madame [E] [R] a pris en location un appartement sis [Adresse 4].

Une pétition en date du 23 mai 2023 a été adressée au bailleur par plusieurs voisins excédés par les troubles du voisinage imputés à Madame [E] [R].

Une sommation de cesser les troubles du voisinage a été délivrée à Madame [E] [R] le 19 octobre 2023 qui est demeurée vaine.

Une sommation interpellative en date du 19 octobre 2024 a consigné les témoignages de plusieurs voisins se plaignant de troubles de voisinage par Madame [E] [R].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé le 16 janvier 2025 à la locataire.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 19 mars 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT a saisi le Tribunal de céans aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire ;

— Autoriser l’expulsion de Madame [E] [R] ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires révisable pour la période postérieure à la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner Madame [E] [R] à payer cette somme jusqu’à libération effective des lieux ;

— Autoriser l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT à faire transporter, si nécessaire, les meubles et objets garnissant le logement litigieux et ce en garantie de toutes sommes qui pourront êtes dues ;

— Supprimer le délai de l’article L.412-1 du C.P.E. ;

— Condamner Madame [E] [F] à lui payer la somme de 460 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. outre les dépens ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT était représentée. Elle a maintenu ses demandes et a précisé que la dernière intervention de la police au domicile de la défenderesse était en date du 16 mars 2025.

Madame [E] [R] était présente à l’audience. Elle n’a pas contesté l’existence des nuisances en précisant toutefois que le chien était désormais chez sa mère et que son compagnon était actuellement incarcéré depuis le 25 février 2025. Elle a expliqué vouloir quitter les lieux et avoir entrepris des démarches pour trouver un autre logement depuis environ six mois.

Sur le temps du délibéré, Madame [E] [R] a justifié de sa demande de résiliation de bail et du fait que le bailleur en avait accusé réception, pour une résiliation effective au 4 juin 2025.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence d’un trouble du voisinage :

Aux termes des dispositions de l’article 1253 du code civil issues de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, en vigueur depuis le 17 avril 2024 :

«  Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. ".

Il sera relevé, à titre liminaire, que s’agissant d’une loi entrée en vigueur antérieurement à la présente action intentée le 9 octobre 2024, ces dispositions nouvelles sont applicables au présent litige nonobstant le fait que le bail a été conclu antérieurement.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 relatif au contrat de bail dispose que le preneur s’engage envers son bailleur " b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […] ".

L’article V-A du contrat de bail stipule que le locataire doit « user paisiblement de la chose louée conformément à sa destination d’habitation. »

Le règlement intérieur précise que : " les locataires doivent s’abstenir, ainsi que tous les membres de leur famille et leurs invités, de tous agissements pouvant nuire à la tranquillité de leurs voisins dans l’immeuble et aux abords de l’immeuble. Ils doivent amortir le bruit de leurs allées et venues dans l’appartement, régler le volume de leurs appareils de reproduction sonore quels qu’ils soient, de telle sorte que les bruits ne dépassent pas les limites de leur appartement. (…) Aucun comportement inapproprié (diffamation, incivilité, injure, menace, intimidation, agression verbale ou physique) à l’égard d’un salarié d’Alpes Isère Habitat ou missionné par lui n’est toléré. (…) La présence de chiens (…) est tolérée dans les appartements aux conditions suivantes : 5…) le comportement de ces animaux ne doit, en aucune façon, troubler la tranquillité et le repos des habitats de l’immeuble. (…) "

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de la présente action, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT expose que le comportement de la défenderesse rend la vie de ses voisins impossible par son comportement et celui de ses invités, voisins qui craignent des représailles. Le bailleur souligne que malgré ses engagements Madame [E] [R] persiste dans ses agissements, les derniers faits déplorés étant du 16 mars 2025. Pour justifier de l’anormalité du trouble et la preuve du dommage subi par les voisins de Madame [E] [R], l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT produit, à l’appui de sa requête :

-23 rapports d’intervention de la police nationale et mains courantes visant Madame [E] [R] pour notamment de multiples tapages nocturnes et nuisances associées, et du fait des aboiements incessants d’un chien de type malinois, sur une période s’écoulant entre le 05 février 2023 et le 16 mars 2025 ;

— Une pétition en date du 23 mai 2023 signée par 9 voisins ;

— Deux plaintes en date des 25 et 26 mars 2024 pour des faits de dégradations volontaires par incendie et menaces de violences en réunion à l’encontre de Madame [E] [R] ;

— Une sommation interpellative en date du 19 octobre 2024 reprenant les plaintes de 7 personnes.

L’ensemble de ces constats et témoignages tendent à attester de la récurrence d’incivilités diverses (jets d’objets et de bouteilles par les fenêtres, urine au sol, odeurs de cannabis, dégradations dans les parties communes) ainsi que de menaces ou insultes dirigées contre les forces de l’ordre ou les voisins ayant signalé ces incidents. Il est à relever également, qu’une copie de plainte communiquée par le bailleur, vient objectiver une mise en danger des personnes et des biens, l’intervention des pompiers ayant ainsi été requise en date du 24 mars 2024 suite à l’incendie signalé sur un tapis des espaces communs lors d’une soirée organisée par Mme [R].

Il résulte donc de l’analyse des pièces versées au dossier le recueil d’éléments de preuve convergents et circonstanciés, permettant d’établir l’existence et le caractère réitéré et persistant des désordres invoqués, ainsi que leur imputabilité certaine à Madame [E] [R] ou à des personnes accueillies à son domicile, invités ou compagnon.

A l’audience Madame [E] [R] a expliqué que ce dernier était détenu suite à des violences commises sur elle avec interdiction de contact, faisant valoir également que le chien était désormais chez sa mère.

Toutefois, il ressort des pièces qu’il y a eu un nouvel incident alors même que son compagnon était incarcéré. Par ailleurs, l’ancienneté des faits démontre qu’elle n’a jamais pris les dispositions nécessaires pour faire cesser les nuisances.

Les déclarations retranscrites au terme des procès-verbaux versés aux débats traduisent une absence manifeste de ses propres comportements, et des incidences de ceux-ci sur son entourage immédiat, et ce pendant une durée de plus de deux années.

Il résulte de tout ce qui précède que Madame [E] [R] est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, générateur de dommages pour les habitants de l’immeuble.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :

L’article 1103 du code civil, dans la version applicable au contrat, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 1224 du code civil qui prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article VIII B- du contrat de bail signé entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT et Madame [E] [R] en date du 20 août 2021 stipule que « En cas d’inexécution des obligations figurant à l’article V (A) du présent contrat, d’abus de jouissance ou de comportement anormal mettant en cause la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble et de ses habitants, du non-respect du caractère personnel de la location et de son objet de résidence principale, Alpes Isère Habitat pourra demander par voie judiciaire que la résiliation soit prononcée et l’expulsion des locataires et de quiconque ordonnée sans préjudice de la réparation des dommages causés. »

En l’espèce, malgré plusieurs notifications de la part de son bailleur et démarches spontanées dans un cadre amiable de la part de voisins ressortant de diverses pièces versées aux débats, Madame [E] [R] n’a pas entendu cesser ses agissements, qui donnent lieu à des réclamations persistantes et répétées de la part de tiers, et ce depuis au moins le mois de février 2023 sans discontinuer jusqu’à ce jour.

Le trouble anormal du voisinage de la part de Madame [E] [R] ainsi établi, constitue donc, par sa durée et son ampleur, un manquement suffisamment grave aux obligations prévues dans le contrat de bail justifiant la résiliation de ce dernier.

Il est d’ailleurs à observer qu’à l’audience la défenderesse ne s’est pas opposée à une telle perspective, indiquant vouloir se reloger et pouvoir être dans l’intervalle hébergée au domicile de sa mère.

Il a été rappelé que Madame [E] [R] a justifié, en cours de délibéré -par un envoi enregistré au greffe le 13 mai 2025- avoir déposé son préavis dont le bailleur a accusé réception par courrier, l’avisant d’une résiliation effective du bail au 4 juin 2025. Toutefois, aucune note en délibéré n’avait été expressément autorisée, et la partie demanderesse n’a en tout état de cause pas émis le souhait de se désister de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion.

Dès lors, la demande tendant à prononcer la résiliation du contrat de bail de Madame [E] [R] est recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT sollicite que l’expulsion de Madame [E] [R] soit ordonnée et qu’elle ne puisse pas bénéficier du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la résiliation du bail, Madame [E] [R] sera sans droit ni titre au jour de la décision.

Dans ces conditions, il y a lieu de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée.

Concernant le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution, il sera rappelé que ce texte dispose que : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des comptes rendus d’intervention de la police, des plaintes et de la pétition, que Madame [E] [R] provoque des nuisances sonores nocturnes fréquentes, et profère régulièrement des menaces à l’encontre des résidents ou des forces de l’ordre mandatés pour faire cesser les nuisances et qu’un usage détourné des lieux a été constaté (réunions bruyantes, consommation de stupéfiants).

Ces faits, non contestés en substance par Madame [E] [R] à l’audience, caractérisent un trouble anormal de voisinage qui nuit gravement à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble ou à ses voisins, étant rappelé que l’intéressée expose disposer d’une solution d’hébergement alternative chez sa mère.

Dans ces conditions, Madame [E] [R] apparait comme de mauvaise foi et n’est pas légitime à bénéficier du délai prévu par l’alinéa 1 de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Madame [E] [R] étant sans droit ni titre à partir du 05 juin 2025, il y a lieu de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande relative aux meubles meublant :

Compte tenu de la situation, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, telles qu’issues du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [R] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont les frais relatifs à l’expulsion.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [E] [F] sera condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT la somme de 460 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties concernant l’appartement sis [Adresse 5] à compter du présent jugement pour faute de la part de Madame [E] [R],

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du présent jugement égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [R] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, de l’appartement sis [Adresse 5], dès la signification d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux, étant précisé que le bénéfice du délai prévu par l’alinéa 1er de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ayant été écarté,

AUTORISE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans le garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [E] [R] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

CONDAMNE Madame [E] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ISÈRE ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation, soit du 05 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 5 de chaque mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [E] [R] au paiement de la somme de 460 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [R] à supporter les dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 05 JUIN 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Clémence BONNIN