TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03717 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCP7

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, COGEVA PM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 753 526 243 ayant son siège social situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société VPH TRAPPES SCI, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

903 803 955 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 31 Mai 2024 reçu au greffe le 26 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La société VPH TRAPPES SCI est propriétaire des lots n°2, 101 à 104 et 132 à 136 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Trappes (78190).

Faisant grief à la société VPH TRAPPES SCI de ne pas régler ses charges de copropriété, la société COGEVA PM SAS, en sa qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 1], lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 15 décembre 2023, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société COGEVA PM SAS, a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, fait assigner la société VPH TRAPPES SCI devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— Condamner la société VPH TRAPPES SCI au paiement de la somme de 28.985,64 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 25.748,65 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

— Condamner de même la société VPH TRAPPES SCI au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous ses dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société VPH TRAPPES SCI, régulièrement assignée par acte remis à personne morale le 31 mai 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 04 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de VPH TRAPPES SCI pour les lots n°2, 101 à 104 et 132 à 136,

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du

15 décembre 2023 pour un montant de 25.748,65 euros, dont 42 euros de frais de mise en demeure,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au

29 mars 2024 pour un solde débiteur de 28.985,64 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au

31 mars 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021 et 2022 et une avance de trésorerie permanente pour l’année 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

12 juillet 2022 ; 26 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021

et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 26 juin 2023 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 28.751,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de relance et mise en demeure et des honoraires de pré-état daté qui ne sont pas des charges de copropriété.

La société VPH TRAPPES SCI sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 15 décembre 2023 pour la somme alors exigible de 25.694,65 euros et à compter du 31 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la société VPH TRAPPES SCI, au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La société VPH TRAPPES SCI, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la société VPH TRAPPES SCI sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la société VPH TRAPPES SCI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Trappes (78190), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 28.751,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus,

avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2023, pour la somme exigible de 25.694,65 euros, et à compter du 31 mai 2024 pour le surplus,

Condamne la société VPH TRAPPES SCI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Trappes (78190), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société VPH TRAPPES SCI, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Trappes (78190), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société VPH TRAPPES SCI aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ([Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE