TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julie CHEVALIER CARRIOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle RICARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03414 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QME

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE,

[Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B],

[Adresse 1]

représenté par M^e Julie CHEVALIER CARRIOU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03414 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QME

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2005, la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE a consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 22.199,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [B] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 10 mars 2025, la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [U] [B], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux, le condamner en tant que de besoin à la remise en état des lieux loués à ses frais et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.408,11 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  24.561,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et majorés de 10% en vertu de la clause pénale contractuelle,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juillet 2025 et un renvoi a été ordonné puis cette affaire a été de nouveau renvoyé à la demande de M. [B] à l’audience du 6 janvier 2026. A cette audience la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2026, s’élève désormais à 42.258,23 euros. La S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que le commandement visant la clause résolutoire du 20 novembre 2025 et régulier, il répond à toutes les exigences textuelles tout comme le décompte qui y est joint ; il n’y a pas eu d’opposition à commandement ; les contestations soulevées ne sont pas sérieuses. Il conclu au débouté de l’exception d’inexécution et précise que le balcon dont il s’agit est une partie commune et qu’en tout état de cause, le preneur ne peut se faire justice à lui-même.

M. [U] [B] représenté par son conseil, dans ses dernières conclusions n° 1, demande au juge des contentieux de la protection de le recevoir en ses demandes, fins et conclusions et de :

Constater que le commandement de payer ne répond pas aux exigences légales en ce qu’il ne comprend pas un décompte faisant apparaître une créance certaine, liquide et exigible.

Constater, en conséquence, que la société Grands Magasins de la Samaritaine n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne lui permettant pas de jouir paisiblement du logement objet du contrat de location en date du 14 mars 2025.

Constater également que la demanderesse a procédé à une augmentation des loyers depuis 2025 et maintient une provision pour charges arbitraire depuis 2016, sans aucune justification.

Constater en outre que l’appartement qu’il occupe ne répond pas aux exigences légales de performance énergétique.

Constater enfin que la société Grands Magasins de la Samaritaine a créé de nombreux troubles de jouissance et n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

En conséquence :

M. [H] souhaite voir dire et juger que le commandement de payer qui lui a été délivré le 20 novembre 2024 est irrégulier, notamment en raison de l’absence de reproduction des dispositions légales applicables et d’erreurs affectant le décompte de la dette locative.

Prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer.

Dire et juger qu’en l’absence de commandement de payer régulier, la clause résolutoire insérée au bail n’a pas pu valablement produire effet.

Déclarer en conséquence nulle et de nul effet la procédure engagée aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de son expulsion.

Débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le commandement doit par ailleurs doit porter sur une créance locative certaine, liquide et exigible.

Sur la validité du commandement de payer du 20 novembre 2024 visant la clause résolutoire

En l’espèce, la Société des Grands Magasins de la Samaritaine se prévaut d’un commandement de payer délivré le 20 novembre 2024.

Toutefois, l’examen du décompte produit au soutien de cet acte fait apparaître, en premier lieu, un solde antérieur de 1.658,63 euros dont l’origine n’est pas précisée. Aucun élément ne permet d’identifier la nature de cette somme ni de vérifier si elle correspond à une dette effectivement due par le locataire. Dans ces conditions, ce poste du décompte ne permet pas d’établir l’existence d’une créance certaine.

En deuxième lieu, il existe une contestation relative aux charges locatives. Or, lorsque le locataire verse des provisions sur charges, il appartient au bailleur de procéder à une régularisation annuelle et d’en justifier auprès du locataire. En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à une telle régularisation ni d’avoir porté à la connaissance du locataire les éléments justificatifs nécessaires.

En troisième lieu, il résulte du bail que le loyer initial était fixé à la somme de 1.000 euros mensuels, tandis que le décompte produit mentionne un loyer porté à 1.363,46 euros. Le bailleur ne justifie toutefois pas avoir informé le locataire des différentes augmentations de loyer intervenues depuis la conclusion du contrat ni de leur fondement et de la régularité des augmentations, lesquelles sont contestées.

Dans ces conditions, les éléments produits ne permettent pas d’établir que la dette locative présentée dans le commandement de payer était, au jour de sa délivrance, certaine, liquide et exigible.

Il s’ensuit que le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 est irrégulier.

En l’absence de commandement de payer valable, la clause résolutoire insérée au bail n’a pu valablement produire ses effets.

Dès lors, la procédure engagée par la Société des Grands Magasins de la Samaritaine aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ne peut prospérer.

La demanderesse sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes.

2. Sur l’exception d’inexécution soulevée par le locataire

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible.

Par ailleurs, selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du même code précise qu’une partie peut également suspendre l’exécution de son obligation lorsqu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves.

En matière de bail d’habitation, il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer que si les manquements du bailleur rendent inhabitable le logement ou le privent de la jouissance du bien loué.

En l’espèce, M. [H] invoque divers troubles de jouissance résultant de travaux réalisés dans l’immeuble, notamment l’entreposage de matériaux sur le balcon et l’impossibilité temporaire d’utiliser celui-ci.

Il ressort toutefois des stipulations du bail que le bailleur se réserve la possibilité de pénétrer ou de faire pénétrer sur le balcon loué, afin d’y effectuer les réparations nécessaires concernant les éléments communs de l’immeuble, le bailleur conservant à cet effet une clé.

Il n’est par ailleurs pas contesté que des travaux importants affectant les parties communes de l’immeuble ont été entrepris, lesquels ont pu entraîner l’entreposage temporaire de matériaux sur le balcon du logement occupé par le locataire.

Toutefois, M. [B] ne démontre pas que ces circonstances auraient rendu le logement inhabitable ou auraient empêché son occupation normale. Il ressort au contraire des éléments du dossier qu’il a conservé l’accès à son appartement et a pu continuer à l’occuper pendant toute la durée des travaux.

Les désagréments invoqués, s’ils peuvent caractériser des troubles de jouissance, apparaissent inhérents à la réalisation de travaux affectant l’immeuble et subis par l’ensemble des occupants, et ne suffisent pas à établir une impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

S’il est allégué que la porte donnant accès au balcon aurait été bloquée en position fermée à compter de décembre 2019, cette circonstance n’a pas empêché le locataire d’accéder à son logement ni de continuer à l’occuper. En outre, les travaux litigieux présentent un caractère temporaire et ne sauraient être regardés comme privant durablement le locataire de la jouissance du bien.

Enfin, si le bailleur ne justifie pas de la production d’un diagnostic de performance énergétique, obligation prévue par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 lors de la conclusion du bail, un tel manquement n’a pas pour effet de rendre le logement inhabitable ni de caractériser une inexécution suffisamment grave des obligations du bailleur.

Dans ces conditions, les manquements invoqués par le locataire, à les supposer établis, ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour justifier la mise en œuvre de l’exception d’inexécution.

Il s’ensuit que l’obligation pour le locataire de s’acquitter du paiement des loyers et charges demeure exigible.

L’exception d’inexécution soulevée par M. [B] sera en conséquence rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient toutefois au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement d’une dette locative de rapporter la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte faisant apparaître un solde antérieur de 1.650 euros dont l’origine n’est pas justifiée. Aucune pièce versée aux débats ne permet d’identifier la nature de cette somme ni les échéances auxquelles elle se rattache, de sorte que le bien-fondé de ce montant ne peut être vérifié.

S’agissant des charges récupérables, le bailleur ne justifie pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges, ni avoir communiqué au locataire les pièces justificatives prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles doivent être tenues à la disposition du locataire afin de lui permettre de vérifier le montant des sommes réclamées.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le loyer initialement fixé à la somme de 1.000 euros a évolué pour atteindre 1.363,46 euros, sans que le bailleur ne justifie ni du fondement contractuel ou légal de cette évolution, ni de l’information donnée au locataire quant aux modalités et au montant des révisions successives du loyer.

Dans ces conditions, les éléments versés aux débats ne permettent pas au juge de vérifier la réalité et le montant exact de la créance alléguée.

Dès lors, si le principe de l’obligation pour le locataire de s’acquitter du loyer et des charges n’est pas contesté, la créance invoquée par le bailleur ne présente pas, en l’état des pièces produites, les caractères de certitude, de liquidité et d’exigibilité nécessaires pour justifier une condamnation au paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement formée par la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE.

Sur la demande d’application de la clause pénale

Aux termes du bail d’habitation conclu entre les parties le 17 mars 2005, il est stipulé qu’en cas de retard dans le paiement des loyers et charges, le preneur devra payer en sus 10% du montant des sommes dues au bailleurs.

Toutefois, il résulte des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet d’imposer au locataire des pénalités ou indemnités en cas de retard dans le paiement du loyer ou des charges.

La clause contractuelle litigieuse, en ce qu’elle prévoit la majoration de 10 % des sommes dues, a pour effet d’imposer au locataire une pénalité en raison du retard dans l’exécution de son obligation de paiement.

Une telle stipulation est contraire aux dispositions d’ordre public précitées et doit, en conséquence, être réputée non écrite.

Il s’ensuit que la demande formée par le bailleur tendant à l’application de cette clause pénale ne peut qu’être rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, qui succombe à la cause, gardera les dépens à sa charge,

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [B] à l’encontre de la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 novembre 2024 est nul et de nul effet en ce qu’il ne comporte pas un décompte d’une créance certaine, liquide et exigible,

REJETTE les demandes subséquentes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail du 14 mars 2025 et des mesures d’expulsion,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M. [B] ;

DIT que l’obligation de paiement des loyers et charges demeure exigible ;

REJETTE la demande formée par le bailleur tendant à la condamnation du locataire au paiement de la dette locative ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE à payer à M. [U] [B] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge