TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

11 JUILLET 2025

N° RG 25/00612 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4ON

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE AUDRA situé au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE (FONCIA VBDS), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé au [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H],

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [H] est propriétaire des lots n°64, 65, 66, 70, 81 et 82 de la Résidence [6] sise [Adresse 5].

Faisant grief à M. [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence AUDRA lui a, par l’intermédiaire

de son syndic, fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date

du 2 novembre 2023, une sommation de payer lesdites charges et lui a adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter de celles-ci, la dernière ayant été adressée par l’intermédiaire de son conseil par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 janvier 2025.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, fait assigner M. [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le condamner à lui payer la somme de 3.357,54 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 2 avril 2025,

— le condamner à lui payer la somme de 324,01 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— le condamner à lui payer la somme de 201,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, appelés entre le 9 mai 2023 et le 2 novembre 2023,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [H] est absent et non représenté.

L’assignation n’a pu être remise à sa personne et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Autorisé à produire en délibéré une fiche immeuble attestant de la propriété du bien, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit le titre de propriété le

15 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [H] pour les lots n°64, 65, 66, 70, 81 et 82,

— une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 2 novembre 2024 pour un montant de 1.870,56 euros, dont

127,53 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure adressée au défendeur par le syndic en date du

9 mai 2023, distribuée le 12 mai 2025, pour un montant de 524,61 euros,

— une mise en demeure en date du 23 janvier 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 27 janvier et non réclamée, pour un montant de 324,01 euros au titre de l’exercice en cours,

— un relevé de compte copropriétaire daté du 2 avril 2025 portant sur la période du 31 décembre 2022 au 4 janvier 2025, pour un solde débiteur de 3.357,34 euros au titre des charges, appels de charges et travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus, et de 1.101,53 euros au titre des frais et accessoires,

— les appels de fonds et travaux pour la période courant du 1er janvier 2023 au

30 juin 2025,

— les apurements de charges pour la période du 1er janvier 2020 au

31 décembre 2022,

— un relevé général des dépenses de l’exercice 2022,

— un relevé général des dépenses de l’exercice allant du 1er janvier 2023 au

30 juin 2024,

— le bilan annuel des charges de l’exercice allant du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

9 mars 2022, 14 mars 2023 et 24 septembre 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2022, et pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024 et voté les budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices 2023, 2024, et pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

— le contrat de syndic conclu le 24 septembre 2024 prenant effet le 1er octobre 2024 et prenant fin le 30 septembre 2027,

— des notes d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, du syndic et du commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [H], le

23 janvier 2025, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 27 janvier 2025 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 324,01 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non-paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [H] est redevable de la somme de 3.357,34 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 avril 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 2ème trimestre 2025) inclus.

M. [H] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de

M. [H] au paiement de la somme de 324,01 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, en se fondant sur la déchéance du terme prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la déchéance du terme permet au syndicat des copropriétaires d’obtenir le paiement immédiat des provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’exercice en cours ainsi que des dépenses pour travaux votées, après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la somme de 324,01 euros correspond à l’appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025/2026, à échoir le 1er juillet 2025, soit un exercice postérieur à l’exercice en cours à la date de la mise en demeure du 23 janvier 2025.

Or, la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 précité ne s’applique qu’aux provisions de l’exercice en cours et aux dépenses pour travaux votées, et non aux provisions des exercices ultérieurs.

Dès lors, la demande tendant à voir condamner M. [H] au paiement anticipé de la somme de 324,01 euros sur le fondement de la déchéance du terme prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas fondée en droit.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 201,53 euros correspondant à la mise en demeure du 09 mai 2023 (42 euros), à la lettre de relance du 2 juin 2023 (32 euros) et aux frais de sommation de payer du

2 novembre 2023 (127,53 euros).

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande lesdites mise en demeure, relance et sommation de payer, outre les factures du syndic et du commissaire de justice y afférentes.

Il sera par conséquent fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement et M. [H] sera condamné à lui payer la somme de 201,53 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis près de trois ans a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence AUDRA, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.357,34 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 avril 2025, appels de charges et travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 2ème trimestre 2025) inclus ;

Condamne M. [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence AUDRA, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 201,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence AUDRA, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [H] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JUILLET 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE