TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 septembre 2024

à M^e CAPDEFOSSE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07680 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JJG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [Z]

née le 28 Novembre 2004 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2] de bailleur – [Localité 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [E]

né le 01 Octobre 1954 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julie CAPDEFOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2017, Madame [Z] [B] représentée par son mandataire CORNER IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [E] [O] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 475 euros outre 25 euros de provision sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, et après plusieurs relances, Madame [Z] [B] a fait signifier à Monsieur [E] [O] par acte de commissaire de justice du 24 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1189,08 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 25 août 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [B] a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [O] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à titre provisionnel à Madame [Z] [B] la somme de 2379,57 euros au titre des loyers provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation;

— refuser d’accord tous délais de grâce au requis ;

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à titre provisionnel à Madame [Z] [B] et jusqu’à la libération effective des lieux et jusqu’au jour de la restitution des clés et après déménagement complet , une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer échu charges en sus (indexation annuelle incluse);

— condamner Monsieur [E] [O] à payer à Madame [Z] [B] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée du 15 février 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, Madame [Z] [B] et Monsieur [E] [O] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [E] [O] demande au juge des référés de :

A titre principal

Déclarer nulle l’assignation en raison de la nullité du commandement de payer délivré le 24 août 2023Déclarer irrecevable l’assignation en raison du défaut de notification au représentant de l’Etat dans les Bouches-du-RhôneA titre subsidiaire

Constater la bonne foi de Monsieur [E] [O] et suspendre les effets de la clause résolutoire et accord des délais de paiement sur 36 moisEn tout état de cause

Rejeter les demandes de Madame [Z] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, lesquels seront distraits au profit de Maître Julie CAPDEFOSSE qui s’engage alors expressément à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [B] demande au juge des référés de débouter Monsieur [E] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et pour le surplus réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3789,55 euros au 13 juin 2024 ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, contrairement aux affirmations de Monsieur [E] [O], il est établi que l’assignation en date du 23 novembre 2023 a été dénoncée le 27 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 15 février 2024 ;

De surcroît, Madame [Z] [B] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 25 août 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Madame [Z] [B] justifie, par extrait de l’acte authentique de vente reçu le 30 juillet 2003 par Maître [N] [X], notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [Z] [B] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Monsieur [E] [O] soutient que le commandement de payer a été délivré le 24 août 2023 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 susvisée, que ce commandement mentionne qu’à défaut d’avoir payé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de sa date… », alors qu’il aurait dû prévoir un délai de six semaines pour régler les sommes dues ;

Monsieur [E] [O] en conclut que le commandement de payer est irrégulier et qu’aussi l’assignation est nulle ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Et dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a rappelé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil qui énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir, qu’elle n’a point d’effet rétroactif;

La Cour de Cassation a indiqué être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier els délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

En l’espèce le bail liant les parties signé le 1er septembre 2017 pour une durée de trois, renouvelable pour trois ou six ans, était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ;

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 24 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1189,08 euros en principal et en reprenant ce délai de deux mois mentionné dans le bail.

Il s’ensuit que ni le commandement de payer du 24 août 2023 ni l’assignation ne se heurte à l‘existence de contestations sérieuses ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 octobre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [O] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 572,83 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Monsieur [E] [O] à payer ladite indemnité ;

Madame [Z] [B] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à la somme de 3789,55 euros au 13 juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3789,55 euros au 13 juin 2024, Monsieur [E] [O] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 3789,55 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [E] [O] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en justifiant percevoir 1010 euros de retraite par mois;

Toutefois si au mois de février 2024, Monsieur [E] [O] avait repris le paiement de son loyer, il ressort du décompte produit aux débats qu’au jour de l’audience, Monsieur [E] [O] n’a pas repris le paiement du loyer résiduel, le dernier versement étant intervenu le 14 février 2024 ;

La condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [O] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de Madame [Z] [B] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, en l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Madame [Z] [B] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 octobre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 24 octobre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux sis [Adresse 1] dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 1], Madame [Z] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 572,83 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [E] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à payer à titre provisionnel, à Madame [Z] [B] la somme de 3789,55 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à payer à titre provisionnel à Madame [Z] [B] la somme de 572,83 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Madame [Z] [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

DEBOUTONS Monsieur [E] [O] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE