N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 04 Février 2025

N° RG 24/00003 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBE6

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [L] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e MENARD

Copie certifiée conforme à l’original à :M.[T]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 7 septembre 2021, la société [Adresse 7] a donné en location à monsieur [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 366,86€ dont une quote part pour le colocataire de 183,43€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 25 septembre 2023 ; sommant le locataire de verser la somme principale de 2483,62€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 16 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM a fait assigner monsieur [L] [T] devant le Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de la société [Adresse 7] et autres occupants le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner à titre provisionnel monsieur [L] [T] au paiement :

* de la somme de 3583,49€ au titre des arriérés de loyers au 29 février 2024, à titre de provision ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant majoré de 50 % du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 350€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 6020,21€ arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [L] [T], est présent. Il explique avoir rencontré des difficultés financières suite à un licenciement et affirme être aujourd’hui en formation rémunérée à hauteur de 1100€ par mois. Il déclare vivre seul et sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le bailleur qui ajoute que le paiement du loyer courant n’est pas repris depuis plusieurs mois.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 18 avril 2024, soit deux mois avant l’audience, le 26 novembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 25 septembre 2023, le commandement de payer délivré à monsieur [L] [T] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 25 novembre 2023.

La société [Adresse 7] apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 7 septembre 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 septembre 2023.

La société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 6020,21€ arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Par conséquent, le preneur, tenu selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à la société [Adresse 7] la somme de 6020,21€ arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2483,62€ à compter du commandement de payer , et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de monsieur [L] [T] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par monsieur [L] [T] au regard de l’importance de la dette dans le cadre légal maximal de délais de paiement.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 ayant réformé et durci la loi sur les baux, il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’inviter monsieur [L] [T] à se rapprocher le cas échéant des services concernés dans les meilleurs délais concernant l’attribution d’un autre logement social muni de la présente décision et le cas échéant de déposer un dossier auprès de la commission de surendettement.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [L] [T] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer majoré de 15 % indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 25 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [L] [T] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux et de la Protection, statuant en référé publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 2]; à compter du 25 novembre 2023;

CONSTATONS en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail au 25 novembre 2023;

ORDONNONS en conséquence à monsieur [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire et restitué les clés dans ce délai, monsieur [L] [T] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLONS que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS monsieur [L] [T] à payer à la société [Adresse 7] , une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer majoré de 15 % augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 novembre 2023 ;

DISONS que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS monsieur [L] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM la somme provisionnelle de 6020,21€ (SIX MILLE VINGT EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES) arrêtée au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2483,62€ à compter du commandement de payer , et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil;

CONDAMNONS monsieur [L] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

DÉBOUTONS la société [Adresse 7] de sa demande tendant à la condamnation du défendeur au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le vice président