Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 4 février 2025, n° 24/00340

TJ Versailles 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la mise en demeure a été effectuée conformément aux dispositions du contrat, entraînant ainsi la résiliation automatique du bail.
Accepté
Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion est justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-respect des obligations par le locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant des arriérés et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité due pour occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers dus jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les dépens
La cour a statué que le locataire, en tant que partie succombante, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 4 févr. 2025, n° 24/00340
Numéro(s) :	24/00340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves CLAISSE
Parties :	Société ADEF

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Février 2025

N° RG 24/00340 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKHH

DEMANDEUR :

Société ADEF

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e ISCEN substituant M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e Yves CLAISSE

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence à vocation sociale signé le 15 avril 2022, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT a donné en location à monsieur [V] [D] un logement à usage d’habitation, outre les équipements et mobilier y étant attachés, situé Foyer ADEF HABITAT, [Adresse 4], [Localité 2], pour une redevance mensuelle de 410,54€.

Une mise en demeure a été envoyée et réceptionnée le 14 novembre 2023 sommant le locataire de verser la somme principale de 1299,68€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 31 juillet 2024, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT a fait assigner monsieur [V] [D] devant le Tribunal de proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire , et prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [V] [D] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— de condamner l’association ADEF devenue ADEF HABITAT au paiement :

* de la somme de 2092,80€ au titre des arriérés de loyers;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT, représentée par son conseil , sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 2092,80€ arrêtée au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [V] [D] régulièrement cité, ne comparaît pas ni ne se fait représenter.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient au préalable de constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les formalités prescrites à peine de nullité par l’article 24 alinéa 2 de ladite loi concernant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat du département des Yvelines, comme la saisine de la CCAPEX ou à la caisse des allocations familiales, ne sont pas applicables par dérogation “aux logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-de cette loi”, ce qui est le cas pour l’association ADEF devenue ADEF HABITAT.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bailleur s’avère être un social, à savoir un foyer d’accueil spécialisé, et non un bailleur ordinaire, auquel ne s’appliquent pas les dispositions généralistes de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Le code de la construction et de l’habitation prévoit une réglementation spécifique aux résidences sociales .

Il résulte des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation que le non respect de l’obligation de paiement des redevances entraine la résiliation de plein droit du contrat dans le délai d’un mois à compter de l’envoi du courrier de résiliation.

Selon l’article R. 633-3, III « la résiliation du contrat (de résidence) est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » à la personne logée en logement-foyer, étant précisé que la formalité de la notification de la lettre recommandée de résiliation du contrat de résidence est remplie et la mise en demeure produit son effet, même si cette lettre, retournée à l’expéditeur, mentionne « non réclamée », sauf à ce que le destinataire démontre, qu’en dehors de toute faute ou négligence de sa part, il n’a pas été à même de retirer la lettre de mise en demeure présentée à son domicile.

Il ressort du contrat de résidence produit aux débats et signé entre les parties que celui-ci contient un article spécifique prévoyant une clause résolutoire, lequel indique expressément que le bailleur peut résilier de plein droit le contrat notamment en cas de manquement du résidant à l’une de ses obligations et au premier chef celle de régler les loyers. Il est écrit que la résiliation prend effet un mois après la mise en demeure.

Par accusé de réception en demeure en date du 14 novembre 2023, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT justifie avoir mis en demeure le résidant et visé expressément la clause résolutoire insérée dans le bail, étant précisé qu’elle justifie avoir tenté de trouver une solution amiable et proposé un plan d’apurement au préalable.

Par conséquent, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée dans la mise en demeure, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 14 décembre 2023.

L’association ADEF devenue ADEF HABITAT apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 15 avril 2022, la mise en demeure visant la clause résolutoire envoyée le 14 novembre 2023.

L’association ADEF devenue ADEF HABITAT justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 2092,80€ arrêtée au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [V] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par conséquent, le preneur, tenu selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT la somme de 2092,80€ arrêtée au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1299,68€ à compter du 14 novembre 2023, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

En outre, il résulte de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Mais l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de ladite loi ne s’appliquent pas aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables en l’espèce, s’agissant d’un logement-foyer, il n’est pas possible de suspendre le mécanisme d’acquisition automatique de la clause résolutoire.

En application des articles 1244-1 et suivants du Code civil, le Tribunal peut toujours, pour une durée ne pouvant excéder 24 mois, accorder des délais de grâce en fonction de la situation du débiteur et suspendre de ce fait les voies d’exécution qui auraient pu être mises en œuvre.

En l’espèce, le locataire n’a pas comparu à l’audience, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de monsieur [V] [D] et ne peut, dans ces conditions, déterminer d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

Il appartient à monsieur [V] [D] de déposer le cas échéant un dossier auprès de la commission de surendettement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de l’association ADEF devenue ADEF HABITAT son expulsion.

La réparation du préjudice causé à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT par le maintien dans les lieux de monsieur [V] [D] peut être justement fixée au montant de la redevance mensuelle indexée convenue entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 14 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [V] [D] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé Foyer ADEF HABITAT, [Adresse 4], [Localité 2], à compter du 14 décembre 2023;

CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail au 14 décembre 2023;

ORDONNE en conséquence à monsieur [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitué les clés dans ce délai, l’association ADEF devenue ADEF HABITAT pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE monsieur [V] [D] à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel de la redevance augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 décembre 2023;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE monsieur [V] [D] à payer à l’association ADEF devenue ADEF HABITAT la somme de 2092,80€ ( DEUX MILLE QUATRE VINGT DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) arrêtée au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1299,68€ à compter du 14 novembre 2023, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE monsieur [V] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de l’association ADEF devenue ADEF HABITAT formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le vice président