N° RG 24/01692 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FG3O

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 6]

[Localité 4]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00300

N° RG 24/01692 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FG3O

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

* Copies délivrées à

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e WILM

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEUR –

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marc SCHRECKENBERG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 212, M^e Elodie WILM, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 49

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Madame [B] [M], demeurant [Adresse 1]

défaillant

CONCERNE : Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 avril 2025

Eric SENGEL, Vice-président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Eric SENGEL, Vice-président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 4 septembre 2024 Monsieur [Y] [J] a fait assigner Madame [B] [M] en demandant au tribunal, sans dispense d’exécution provisoire, de la condamner à lui payer la somme de 17.000 € au titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale d’un compromis de vente, subsidiairement la somme de 8.500 € correspondant au dépôt de garantie, et en tout état de cause d’ordonner que lui soit remis le dépôt de garantie de 8.500 € détenu par Maître [P] [T], notaire à [Localité 8], et de condamner la défenderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’assignation de Monsieur [Y] [J] pour plus ample exposé des faits, ainsi que de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de la procédure est intervenue le 5 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignée le 4 septembre 2024 le 4 janvier 2024 dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Madame [B] [M] ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, il lui sera réputé contradictoire par application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “ Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée “ ;

Il résulte des explications du demandeur et des pièces régulièrement produite que, selon compromis de vente reçu en la forme authentique le 18 janvier 2023 par Maître [P] [T], notaire à [Localité 8], Monsieur [Y] [J] a vendu à Madame [B] [M] un immeuble à l’adresse [Adresse 2] à [Localité 5], au prix convenu de 170.000 € ;

La vente était soumise à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, stipulée en faveur de l’acquéreur ;

Madame [M] s’engageait à solliciter un organisme prêteur pour l’obtention de ce prêt, qui devait répondre aux caractéristiques suivantes : être d’un montant maximal de 100.000 €, remboursable sur une durée maximale de 15 ans moyennant l’application d’un taux d’intérêt maximal de 3.50% l’an hors assurances;

Le compromis précisait que :

“ Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil “;

Il était également prévu que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devrait être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire, et que le refus de prêt résulterait du rejet de 2 demandes de prêt répondant aux caractéristiques précitées;

Sous l’article “ Stipulation de pénalité “ il était stipulé que :

“ Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX-SEPT MILLE EUROS (17.000 €) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil" ;

Or selon les messages électroniques échangés par l’étude notariale avec la Caisse de Crédit Mutuel [Adresse 7], la demande de prêt dont Madame [M] l’a saisie ne correspondait pas aux caractéristiques prévues, puisqu’elle portait sur une somme de 170.000 €, remboursable sur une durée de 240 mois avec un taux d’intérêt de 3.40% ;

Maître [T], notaire chargé de recevoir l’acte de vente, a adressé des mises en demeure à Madame [M], d’avoir à justifier du refus de deux demandes de prêt, puis de se présenter pour signature de l’acte, les 1er août 2023, 25 octobre 2023 et 6 décembre 2023, sans succès, les lettres recommandées n’ayant pas été retirées par la défenderesse ;

La lettre de mise en demeure du 6 décembre 2023 lui a ensuite été signifiée le 11 décembre 2023 dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, sans entraîner de réaction de Madame [M] ;

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, que :

“ Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte” ;

Le compromis de vente du 18 janvier 2023 était en conséquence caduc lors de l’assignation de Madame [M], le 4 septembre 2024 ;

Cette sanction de la caducité ne concerne cependant que le transfert de droits immobiliers, et n’affecte pas la clause pénale qui continue de pouvoir produire effet (selon : Cour de cassation, IIIème chambre civile, 22 octobre 2014 – n° 12-15.471);

En application de cette clause il y a lieu de considérer que, la conditions suspensive stipulée en faveur de Madame [M] étant réputée remplie, et l’acquéreuse s’étant refusée à signer l’acte de vente, elle est redevable de l’indemnité contractuellement prévue ;

Le montant de cette pénalité n’a pas lieu d’être revu, à la hausse ou à la baisse, compte tenu de la perte subie par Monsieur [J], qui est resté dans l’incertitude quant à l’issue de la vente depuis janvier 2023 et n’a pu rentabiliser son bien ;

Le compromis prévoyait également, sous l’intitulé “Séquestre”, que Madame [M] consignerait entre les mains du notaire une somme de 8.500 € en guise de dépôt de garantie ;

Selon cette clause, cette somme ne pouvait être récupérée par l’acquéreur qu’en cas de non-réalisation de la vente sans que sa responsabilité soit engagée, et à défaut elle reviendrait au vendeur “ à due concurrence de la stipulation de pénalité…” ;

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la libération de la somme de 8.500 € au profit de Monsieur [J], et de dire qu’elle s’imputera sur la pénalité de 17.000 € qui lui a été précédemment allouée ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer, de sorte que Madame [M] sera condamnée à lui verser une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [M], qui succombe pour l’essentiel, supportera la charge des dépens ;

Le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 17.000 € au titre de dommages-intérêts,

DIT que Maître [P] [T], en sa qualité de notaire détenteur du dépôt de garantie de 8.500 € prévu par le compromis de vente du 18 janvier 2023, devra remettre cette somme à Monsieur [Y] [J],

DIT qu’à la suite de sa réception par Monsieur [Y] [J], la somme de 8.500€ éteindra à due concurrence sa créance à l’encontre de Madame [B] [M],

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Monsieur [Y] [J] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens,

CONSTATE que le présent jugement est exécutoire par provision.

La Greffière, Le Président,