TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00186 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM5E

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Avril 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[X] [J]

DEFENDEUR(S) :

[B], [I] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [X] [J]

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Séverine DUCHESNE de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [B], [I] [V]

demeurant [Adresse 2],

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2019, Mme [X] [W] [C] a donné en location à M. [B] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 365 €, outre 25 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [W] [C] a fait délivrer à M. [B] [V] par acte de commissaire de justice du 16 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 2 730 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, signifié à l’étude, Mme [X] [W] [C] a assigné M. [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— Déclarer la demande de Mme [W] [C] recevable et bien fondée et en conséquence :

— Condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 120 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et correspondant aux loyers dus jusqu’au 29 mars 2024 ;

— Prononcer la résiliation du bail consenti par Mme [W] [C] à M. [V] par acquisition des effets de la clause résolutoire au 30 mars 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

— Condamner M. [V] à payer à Mme [W] [C] 390 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 30 mars 2024 ;

— Condamner M. [V] à payer à Mme [W] [C] la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Appelé à une première audience le 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour justification de la notification de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 11 février 2025, après réouverture des débats, Mme [X] [W] [C], représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et reconnait que l’assignation n’a été notifiée à la préfecture qu’en janvier 2025. Elle maintient néanmoins sa demande de règlement de la dette locative. 1Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [B] [V] comparait. Il reconnait la dette locative mais expose qu’il a suspendu le paiement de ses loyers en raison de l’insalubrité de son logement. Pour cette raison, il sollicite l’autorisation de consigner ses loyers entre les mains d’un tiers.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Il résulte de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…) »

D’autre part, l’article 24 IV précise que « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. »

En l’espèce, Mme [X] [W] [C] ne justifie pas que l’assignation a été notifiée à la préfecture dans le délai prescrit par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail conclu le 5 juillet 2019 entre Mme [X] [W] [C] et M. [B] [V] concernant le logement situé [Adresse 3] est donc irrecevable.

En l’absence de résiliation du bail, les demandes accessoires en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet. Mme [X] [W] [C] en sera par conséquent déboutée.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [X] [W] [C] produit un décompte démontrant que M. [B] [V] restait devoir la somme de 1 950 € à la date du 31 décembre 2023. D’autre part, le décompte annexé au commandement de payer comprend également les deux premières échéances de 2024, demeurées impayées.

Il résulte de ces pièces, que la dette locative s’élevait à 2 730 € le 16 février 2024.

M. [B] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnait à l’audience.

Il déclare que le logement mis à sa disposition est insalubre de sorte qu’il serait fondé à retenir le paiement du loyer et à solliciter la consignation de son montant entre les mains d’un tiers.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Il est de jurisprudence constante que les désordres affectant le logement doivent, pour servir de fondement à une exception d’inexécution, être d’une gravité certaine et rendre impossible l’utilisation des lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, M. [B] [V] invoque l’insalubrité de son logement en faisant état de la présence d’amiante et de plomb mettant sa vie en danger.

Il produit la fiche de synthèse d’un diagnostic plomb faisant état de « revêtements NON DEGRADES contenant du PLOMB à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire » concernant un logement dont l’adresse n’est pas précisée. Ce document rappelle que le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostics des classes 1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future. En l’absence de dégradation des revêtements, ce document n’établit donc pas de danger actuel lié à la présence de plomb.

M. [B] [V] produit également un bulletin de sortie d’hospitalisation en date du 25 juin 2024 qui ne comporte aucune indication de la raison pour laquelle il a été hospitalisé et ne permet en aucun cas de rattacher son état de santé à l’état de son logement.

Il communique enfin un courrier du CCAS de la mairie de [Localité 5] du 9 novembre 2022 faisant état de non-conformités aux dispositions du titre II du Règlement Sanitaire Départemental des Yvelines dans son logement et de l’envoi d’une demande de mise aux normes à son propriétaire. Il lui est également rappelé la recommandation d’aérer au moins 10 minutes par jour son logement été comme hiver.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [B] [V] ne justifie pas de l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination, de sorte que la gravité du manquement de son bailleur justifiant la retenue du paiement des loyers ne saurait être constatée.

En conséquence, M. [B] [V] sera condamné au paiement de la somme de 2 730 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et sa demande de consignation des loyers entre les mains d’un tiers sera rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 février 2024.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [X] [W] [C], M. [B] [V] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable l’action en résiliation du bail conclu le 5 juillet 2019 entre Mme [X] [W] [C] et M. [B] [V] concernant le logement situé [Adresse 3].

Déboute en conséquence Mme [X] [W] [C] de ses demandes tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [V] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Condamne M. [B] [V] à verser à Mme [X] [W] [C] la somme de 2 730 € (décompte arrêté au 16 février 2024 incluant les sommes dues au titre du mois de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 ;

Déboute M. [B] [V] de sa demande de consignation des loyers entre les mains d’un tiers ;

Condamne M. [B] [V] à verser à Mme [X] [W] [C] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [B] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 février 2024 ;

Rappelle que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN