RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00549 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5MG

NAC : 30A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 03 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE AUSTRALE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 319 057

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5] – FRANCE

Rep/assistant : Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. 138, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 433 859 048

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 03 Avril 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître [Localité 6] délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître PATEL délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2000, la SCI SIMAR aux droits de laquelle vient, à compter du 17 septembre 2020, la SAS Foncière Australe, a consenti un bail commercial à la SARL CINTO, aujourd’hui dénommée SARL 138, sur des locaux d’une superficie initiale d’environ 250 m² + varangue situés [Adresse 2] à Saint Denis pour une durée de 9 ans et moyennant initialement un loyer mensuel de 2.667,86 € HT et HC, soit un loyer annuel de 32.014,29 €.

La SARL 138 a, par exploit de commissaire de justice du 13 septembre 2022, sollicité le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales à compter du 1er octobre 2022. Par acte du 13 décembre 2022, la SAS Foncière Australe a signifié au preneur qu’il consentait au principe de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales à l’exclusion du loyer qu’il souhaitait porter à la somme annuelle de 130.000 €, soit un loyer mensuel de 10.833,33 € HT et HC, correspondant à la valeur du marché. En l’absence d’accord entre les parties, la SAS Foncière Australe a saisi par voie d’assignation du 1er octobre 2024 le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer à la date de renouvellement du bail tacitement prolongé. L’instance est pendante devant le juge des loyers commerciaux.

Constatant l’absence de paiement des loyers de quatre mois, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 visant la clause résolutoire, fait commandement au preneur d’avoir à payer la somme de 20.562,60 € au titre des loyers impayés, en vain.

En l’absence de régularisation de la locataire, la SAS Foncière Australe a, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, fait assigner la SARL 138 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation de bail et d’expulsion.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 décembre 2024, la SAS Foncière Australe sollicite de voir :

Accueillir la demande présentée par la SAS Foncière Australe, la dire recevable et bien fondée,Constater, déclarer, dire et juger que la clause résolutoire contenue au bail en date du 9 août 2000 consentie par la société SCI SIMAR aux droits de laquelle vient, à compter du 17 septembre 2020, la SAS Foncière Australe, à la société CINTO aujourd’hui dénommée SARL 138 pour les locaux d’une surface initiale d’environ 250 m² + varangue, situés [Adresse 2] à Saint Denis, est acquise depuis le 19 octobre 2024,Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 19 octobre 2024,Ordonner l’expulsion de la SARL 138 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, au besoin avec l’intervention d’un huissier, d’un serrurier et des forces de l’ordre, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard,Condamner la SARL 138 à régler par provision à la SAS Foncière Australe la somme de 50.186,22 € TTC au titre des loyers et des charges restant dus au 16 décembre 2024, à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner la société SARL 138 à payer à la SAS Foncière Australe une somme de 5.164,97 € HT par mois, par provision à titre d’indemnité d’occupation, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 19 octobre 2024, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,Condamner la SARL 138 à compter du 18 septembre 2024 (soit à compter du commandement de payer) à régler à la SAS Foncière Australe les intérêts au taux légal en vigueur en application de l’article 1231-6 du code civil, sur la totalité des sommes deus jusqu’à leur complet paiement,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner la SARL 138 à payer à la SAS Foncière Australe la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SARL 138 aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

La SAS Foncière Australe expose que les locaux loués ne font plus l’objet d’une exploitation par le preneur. Le commandement de payer est resté infructueux et la dette locative s’aggrave en l’absence d’activité et s’élève à la somme de 50.186,22 € TTC au 16 décembre 2024. Elle indique s’opposer à la demande de surseoir à statuer et s’oppose aux délais de paiement. Subsidiairement, elle propose le paiement immédiat de la moitié de la dette et un échéancier sur six mois.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025, la SARL 138 réplique ne pas contester la dette locative. Elle indique que les parts de la SARL 138 étaient cédées à la SASU [H] par acte sous seing privé le 8 décembre 2023. Rapidement, la SASU [H] s’est rendu compte que le local exploité par la SARL 138 était inapte à l’activité de discothèque, pourtant objet de la cession. L’établissement a fait l’objet d’une fermeture administrative en raison des non-conformités observées antérieurement à la cession de parts. Estimant avoir été trompée par les cédants, la SASU Gaétan a saisi le tribunal mixte de commerce en nullité de la cession du 8 décembre 2023.

Elle précise avoir tenté de mettre l’établissement aux normes, en vain. Elle n’a jamais été tenu informée des difficultés d’exploitation que l’établissement connaissait. Par acte du 2 octobre 2024, Monsieur [X] [B] [I] et la SARL LI qui lui avaient cédé les parts assignaient la SASU [H] en solde du prix, soit 400.000 €, outre les intérêts. Cette procédure est pendante devant le tribunal mixte de commerce.

Elle estime avoir été trompée lors de la cession de parts, l’activité étant inexploitable à la signature du contrat. Si l’annulation de la cession était prononcée, les cédants reprendraient le contrôle et la direction de la SARL 138. Elle sollicite en conséquence de surseoir à statuer en attendant l’issue de la procédure actuellement pendante devant le tribunal mixte de commerce.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et un report du paiement de la dette locative à 24 mois afin de permettre à la SARL 138 de trouver une solution pour reprendre une activité. La clause résolutoire sera alors suspendue pendant ce délai.

Enfin, elle sollicite la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le rejet de l’exécution provisoire dans le cas où il serait fait droit à la demande de la Foncière Australe.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. En dehors des cas où cette mesure est prévue par la loi, son opportunité est appréciée discrétionnairement par les juges du fond.

En l’espèce, la SARL 138 fait état des difficultés liées à la cession de parts en date du 8 décembre 2023. Une procédure est pendante devant le tribunal mixte de commerce opposant les parties à l’acte de cession, soit les cédants, Monsieur [X] [B] [I] et la SARL LI, au cessionnaire, la SASU [H]. Le tribunal mixte de commerce a été saisi par assignation en date du 2 octobre 2024, soit depuis moins de six mois.

Il convient de relever que la SAS Foncière Australe est totalement étrangère à cette instance. Parallèlement, la dette locative s’aggrave de mois en mois. Dès lors, un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure aurait des conséquences particulièrement lourde pour la SAS Foncière Australe. Cette demande sera rejetée.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges, ou de prestations qui en constituent l’accessoire, ou plus généralement, de toute somme par le preneur, et un mois après un commandement de payer délivré par huissier, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la SAS Foncière Australe a vainement fait commandement de payer la société 138 la somme de 20.562,60 € au titre des loyers impayés.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La société 138 ne conteste pas l’absence de paiement des loyers. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 19 octobre 2024.

La SARL 138 est occupante sans droit des locaux depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Il conviendra de prononcer si besoin, l’expulsion de la société 138, avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier. En revanche, l’astreinte ne s’impose pas en raison de l’expulsion prononcée avec l’éventuel concours de la force publique.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, la dette locative, s’élève à la somme de 50.186,22 €. La SARL 138 sera condamnée au paiement de cette somme provisionnelle selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, cette obligation n’étant pas sérieusement contestable.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1345-5 al.1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL 138 a fait l’objet d’une fermeture administrative et ne peut reprendre son activité. Elle sollicite un report de paiement de la dette locative afin de lui permettre de trouver une solution pour reprendre une activité. Cependant, elle ne verse aucune pièce démontrant qu’une activité commerciale pourrait effectivement reprendre. Il apparaît plutôt que sa demande de délais de paiement est liée aux éventuelles décisions du tribunal mixte de commerce et non à une quelconque reprise d’activité.

La SARL 138 ne présente aucune capacité de remboursement et ne semble aucunement capable de reprendre le paiement des loyers courants en sus de la dette locative. Dès lors, les délais de paiement sollicités n’auraient comme conséquence que d’alourdir la dette locative sans perspective de remboursement. Il convient de débouter la SARL 138 de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 19 octobre 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la SARL 138 et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS la SARL 138 à payer à la SAS Foncière Australe la somme provisionnelle de 50.186,22 €, décompte arrêté au 16 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 20.562,60 € et à compter du 25 novembre 2024 pour le surplus,

CONDAMNONS la SARL 138 à payer à la SAS Foncière Australe la somme provisionnelle de 5.164,97 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS La SARL 138 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS La SARL 138 à payer à la SAS Foncière Australe la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

Le Greffier, La Présidente