TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01159 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIAC

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ S.C.I. [Adresse 48], [W] [A], [I] [O] épouse [A], [J] [B], [P] [B], S.D.C. SDC [Adresse 21], S.D.C. SDC DU CHATEAU DE LA PETITE JONCHERE, A.S.L. ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DU L OTISSEMENT DE LA PETITE JONCHÈRE, DEPARTEMENT DES YVELINES, COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION VERSAILLES [Adresse 38] BOUGIVAL, S.A. GRDF, S.A. ENEDIS, S.A.S. SOCIETE DES EAUX DE L’OUEST PARISIEN, S.A.S. SUEZ EAU DE FRANCE, S.A. ORANGE, S.A. BOUYGUES TELECOM, S.A.S.U. SFR, S.A.R.L. AAU MASTRANDREAS, S.A.R.L. STUDETECH, S.A.R.L. ELLEBOODE ARCHITECTURE, S.A.S. SEMOFI, S.A. BUREAU VERITAS, S.A.S. BTP CONSULTANTS, S.A.S. WILLIAM PERREAULT DEMOLITION

DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE 3F, SA à conseil d’administration immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le numéro 552 141 533 dont le siège social est situé [Adresse 5],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.représentée par M^e Elena SANCHIZ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 712, M^e Noémi RELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R169

DEFENDEURS

La SCI [Adresse 36], SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 829 813 138, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (Monsieur [C] [K]).,

non comparante

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 17],

non comparant

Madame [I] [O] épouse [A], demeurant [Adresse 17],

non comparante

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 17],

non comparant

Madame [P] [B], demeurant [Adresse 17], demeurant [Adresse 18]

non comparante

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 22], représenté par son syndic le cabinet LAMY, inscrit au RCS de [Localité 43] sous le numéro 487 530 099,dont le siège social est sis [Adresse 12], pris en son établissement secondaire situé [Adresse 13] à [Localité 27], immatriculé sous le numéro 487 530 099 au RCS de [Localité 50], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit établissement,

représenté par M^e Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1786, M^e Marie-Pierre MEQUINION, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 407

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 35] situé [Adresse 10], représenté par son syndic bénévole, Madame [H] [T] et Monsieur [X] [T] demeurant [Adresse 1],

non comparant

L’association syndicale libre des propriétaires du lotissement de [Adresse 42] situé [Adresse 31], représentée par son président, Monsieur [G] [D] demeurant [Adresse 8],

représentée par M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372

Le Département des Yvelines, Direction Générale des Services I Direction des mobilités, dont le siège est situé [Adresse 40],

non comparant

La communauté d’agglomération de [Localité 50] [Adresse 37], dont le siège social est sis [Adresse 23],

non comparante

La ville de [Localité 33], prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à I’HôteI de Ville de [Localité 33] situé [Adresse 3],

non comparante

La société GRDF, société anonyme au capital de 1.800.745 €, immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le n°444 786 511, dont le siège social est sis [Adresse 24], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société ENEDIS, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 44] sous le n° 444 608 442, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société Société des Eaux de I’Ouest Parisien (SEOP), SAS immatriculée au RCS de [Localité 50] sous le n° 808 189 039, dont le siège est situé [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société SUEZ EAU DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 44] sous le n°8410 034 607, dont le siège est situé [Adresse 14], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société ORANGE, SA, immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le n°380 129 866, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société BOUYGUES TELECOM, SA immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le n°397 480 930, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société SFR, SASU immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le n° B 981 725 286, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société AAU MASTRANDREAS, SARL immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le numéro 390 655 249, dont le siège social est situé [Adresse 15], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société STUDETECH, SARL immatriculée au RCS de [Localité 50] sous le numéro 434 286 951, dont le siège social est situé [Adresse 25], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société ELLEBOODE ARCHITECTURE SARL D’ARCHITECTURE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le numéro 326 019 643, dont le siège social est situé [Adresse 28], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société SEMOFI, SAS immatriculée au RCS sous le numéro 391 764 156, dont le siège social est situé [Adresse 19], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société BUREAU VERITAS, SA à conseil d’administration immatriculée au RCS de [Localité 44] sous le numéro 775 690 621, dont le siège social est situé [Adresse 49], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société BTP CONSULTANTS, SAS immatriculée au RCS de [Localité 50] sous le numéro 408 422 525, dont le siège social est situé [Adresse 41], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

La société WILLIAM PERREAULT DEMOLITION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 50] sous le numéro 609 705 223, dont le siège social est situé [Adresse 47], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non comparante

Débats tenus à l’audience du 16 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière à l’audience,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société Immobilière 3F envisage la construction d’un immeuble de 95 logements collectifs au [Adresse 16], à [Adresse 32] (Yvelines) pour lequel, par arrêté du 30 août 2022, le maire de la commune a accordé un permis de construire.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 30 juillet 2025, 4, 5, 7, 8, 12, 13, 14, 18, 20, 25 et 26 août 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé les propriétaires des parcelles voisines, dont la commune de [Localité 33] et les entreprises participant à l’opération de construction, dont l’identité figure en tête de la présente, aux fins de constat préventif préalable à la réalisation des travaux de démolition et/ou de construction à ses frais avancés.

Lors de l’audience du 25 septembre 2025, la communauté d’agglomération de [Localité 50] [Adresse 37] a formulé toutes protestations et réserves et un renvoi a été ordonnée au 16 octobre 2025 aux fins de mise en cause de la société Bureau Veritas.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner la société Bureau Veritas

Lors de l’audience du 16 octobre 2025, la société Immobilière 3F maintient ses demandes.

Après avoir constitué avocat et formulé protestations et réserves par écrit, l’association syndicale libre des propriétaires du lotissement de [Adresse 42] situé [Adresse 30] [Adresse 29], à [Localité 33] (Yvelines), représentée par son président Monsieur [G] [D], ne comparaît pas.

Assignés à l’étude, Monsieur [W] [A], Madame [I] [O] épouse [A], Monsieur [J] [B], Madame [P] [B] et la commune de [Localité 33] n’ont pas constitué avocat.

Assignés à personnes, la société Enedis, la société Suez Eau de France, la société Orange, la société Bouygues Telecom, la société AAU Mastandreas, la société Studetech, la société Elleboord Architecture SARL d’architecture, la société Semofi, la société Bureau Veritas, la société BTP Consultants, la société William Perreault démolition, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 20], à [Localité 33] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Cabinet La Pagerie, le syndicat des copropriétaires du [Localité 34] de la Petite Jonchère situé [Adresse 11], à [Localité 33] (Yvelines), représenté par son syndic, le département des Yvelines, la société GRDF et la société des Eaux de l’Ouest Parisien n’ont pas constitué avocat.

Assignée à domicile, la société SFR n’a pas constitué avocat.

La citation destinée à la société SCI de la promenade n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Alors que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux de construction, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des bâtiments voisins et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris, il n’est pas contestable en l’espèce que tant la demanderesse que les défendeurs ont un intérêt légitime à voir décrite la situation de leurs immeubles avant, au cours et après les travaux qui seront exécutés par la société Immobilière 3F et les entreprises qu’elle a sélectionnées à cet effet, pour garantir leurs droits futurs.

Il convient donc d’ordonner la mesure sollicitée, dans les conditions détaillées au dispositif, aux frais avancés de la société Immobilière 3F.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 26]

E-mail : [Courriel 39]

Tél. fixe : 0130522773

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 50], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

— donner son avis sur les conséquences potentielles des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs ;

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles voisins, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;

— donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitude, d’emprise, de mitoyenneté ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— rapporter toutes autres constatations utiles de nature à prévenir toute difficulté ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 16], à [Localité 33] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

— pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DISONS qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXONS à la somme de 8 000,00 € (HUIT MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Immobilière 3F à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 janvier 2026 au plus tard ;

DISONS que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 46] ) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de la société Immobilière 3F ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Fatoumata SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Fatoumata SOUMAHORO Eric MADRE